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金九银十开发商大丰收,激起土地收益千重浪

http://www.0731fdc.com 2016年11月01日08:40:48 0731地产研究院 王义高

[提要] 有多少人知道,今年金九银十比以往来的早一些,或许只差几天你就可以赚上一把。长沙房价涨疯,以梅溪湖为代表,仅两周暴涨2000/平,突破每平方米1.5万元,让想要购房的人惊呼后悔下手太晚。再次验证市场经济具有投机性,突发性,但不会有人相信眼泪。但湖南,特别是长沙苦于“去库存”压力愁眉不展的时候,这一轮房价暴涨让政府、开发商和有房一族乐开了花,炒房再次胜过实体经济,激起政府土地出让热情。

    

    一、金九土地再现百家争鸣

    9月来了!金九银十是传统的楼市旺季,而今年金九银十两月涵盖的意义不只是销售,政府出让土地与楼市火爆一样,共欢颜。广州土地出让市场再度拉开大幕,仅一周时间,广州就有多达11宗土地挂牌推出。这些地块位置都较为理想,其中广钢新城就占了6块,合计建筑面积高达145万平方米,合计起拍价近144亿。

    中国最贵地王在上海诞生,总额为110.1亿,楼面价每平破10万元,刷新了全国的单价地王记录此前,上海的单价地王为新城在7月拿下的虹口区凉城新村地块,楼面价6.7万元/平方米;而全国的单价地王为泰禾在深圳创造的,楼面价7.99万元/平方米。"面粉贵过面包",必然最终面包价格步步高升。

    房价突然暴涨,一扫土地市场多月的淡静。湖南土地出让在金九土地业急剧升温,各地捷报频传。长沙"金九"土地市场"入冬",似乎措手不及,只能靠银十补课。

    长沙楼市销量九月有着不俗表现,各大品牌房企竞相加快推盘节奏。与之形成鲜明对比的是长沙的土地市场却有所"降温"据长沙市国土资源网上交易系统显示,9月份长沙仅2宗土地挂牌截止,环比降7成;起始总价为8413万元,环比降9成。土地市场供需两端以工业用地为主,住宅用地交易低迷,让人不解,或许长沙在等待下一轮强势发力。

    二、银十接力,长沙土地出让势头猛进

    考虑到湘江新区的土地供应计划不容易完成,若下半年去库存加快,有望扭转长沙土地市场供应问题,整个金九银十,梅溪湖楼盘销售火爆,每平方米猛上涨3000元,总额突破每平方米1.5万元,可谓一天一个价,让开发商自己玩起了"限购",捂盘惜售,一天放几套,囤积居奇,吊足购房人胃口。长沙若不加快土地供应,楼市很快会突破每平方二万元大关。

    虽然长沙"金九"成色不足 ,但"银十"却实至名归,9宗地出让起始总价7.17亿,商业和工业用地各3宗,纯住宅用地2宗。分区来看,望城区4宗、芙蓉区2宗、高新区1宗、雨花区2宗。统计发现,无论是出让金额、还是挂牌数,长沙10月的土地市场都创下了今年自7月以来的一个高峰。估计长沙土地出让会在今年最后二个月加快步伐,与楼市一样获取一个好收成。

    三、楼市疯涨,政府会加快推地节奏

    政府依赖土地收益稳增长有着很高的诉求,房价和地价高涨反映了这一诉求。谁都知道稳增长,供给侧改革不能靠"土地财政"来实现,在同一个金融论坛上,经济学家向松祚10月在长沙再次强调了他的一贯主张,而我更加强调,房地产泡沫越大,实体经济破产越快,房地产泡沫之所以还没有破灭,是因为制造业还在支撑中国经济半壁江山,民企还在艰难支撑发展,但深圳,广州主动关闭工厂的企业家已不在少数。

    土地财政不是从现在才引起注意,我们的政府要花钱,方式上是谁出让土地谁就手里有钱花,可以搞大型公共工程和其他想要做的事。假如每届政府只能使用其中的一半土地款,另外一半必须存入土地基金,政府便会从容计划土地收益,不会反复加快土地出让。

    基本可以预见,土地财政依赖症仍未解,没有什么可以替代土地财政收益,政府推地节奏一定会加快,至于去库存只能靠央行不断"降准降息",地方政府放宽公积金政策,再就是开发商炒作,虚抬房价,或者听天由命,市场去慢慢消化。

    考虑到今年九月长沙土地出让比预期的少,最后两个月将是长沙成交土地的高峰,因为金九银十很让开发商赚了一把,开发商现在不缺钱,可以与政府土地出让遥相呼应。

    作者简介:湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、0731房产研究院顾问、湖南省房地产业、湖南省开发协会首席经济学家

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