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最幸福的存在感:长沙十年房价上涨112.93%,二线城市最末

http://www.0731fdc.com 2016年03月10日15:40:35 0731地产研究院 黄拓夫 曾凯

[提要] 近日,“中国典型城市住房同质价格指数”CQCHPI指数公布了中国10年以来几个典型城市房价上涨的幅度。在感叹“土豪城市”令人乍舌的涨幅同时,0731地产研究院作为本土专业研究机构,自然不能忘记用大长沙的十年房价现身说法——据长沙房地产市场预警预报系统数据,至2016年2月,长沙市商品住宅的网签均价为5730元/平米。相较十年前的均价2691元,长沙十年房价共上涨112.93%。

    近日,“中国典型城市住房同质价格指数”CQCHPI指数公布了中国10年以来几个典型城市房价上涨的幅度。在感叹“土豪城市”令人乍舌的涨幅同时,0731地产研究院作为本土专业研究机构,自然不能忘记用大长沙的十年房价现身说法——据长沙房地产市场预警预报系统数据,至2016年2月,长沙市商品住宅的网签均价为5730元/平米。相较十年前的均价2691元,长沙十年房价共上涨112.93%。

     1.一线城市十年涨幅出炉 深圳领跑

    

北京最牛学区房

    进入2016年,全国楼市风起云涌,在“三去一降一补”的中央意志和极度宽松的货币信政策的双重刺激下,全国楼市的热情再度点燃,多地房价涨声不绝于耳。北京西城区文昌胡同深处,一个11.4平米的学区房,创下每平米46万的单价记录, 并最终以530万成交。这个北京最牛学区房被记者以“值不值得买”的问题,提问正在开两会的教育部长袁贵仁,而他的回答是“你自己判断。”

    

一线城市十年房价和年均房价增长幅度

    为子女就读优质名校而焦虑的家长,残存的理性或许已难以量化判断,但一线城市房价的“野蛮生长”,却完全可用数据说明。根据中国典型城市房价同质价格指数,过去十年,深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%;上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%;北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%,广州房价总体上涨189.62%,年均上涨11.40%。这些数据采集自2006年一季度至2015年四季度。考虑到2015年一线城市第四季度的大翘尾显示一线在2016年上半年很可能面临巨大的房价控制压力,一线城市的涨幅还在进一步扩大。

     2.与经济增速不同步的房价涨幅

    长沙房价与一线城市比起来,上涨幅度相当温和。横向来看在二线主要城市中,长沙又处于什么位置呢?

    

二线重点城市十年房价和年均房价增长幅度

    与同为二线城市的横向对比来看,长沙不论总涨幅还是年均涨幅,均位于二线末位。评定城市居民生活幸福感的评定权重最大的历来都是房价,因而长沙历来都在全国幸福城市榜上名列前茅。

    

长沙十年房价 GDP 人均可支配收入增长趋势

    与长沙市这十年发展的其他经济指标的纵向对比来看,除了个别年份(2007、2009、2011)外,大部分时间房价的上涨幅度是落后于其它两项经济指标的。毋庸置疑,长沙房价的增幅不仅落后于全国绝大多数中游的二线城市,也落后于自身经济规模和人民生活水平的提升步伐。

    这不难理解,因为长沙从来不是资本钟爱的城市,而房价的提升正需要资本助力。过去很长一段时期,处于几大城市集群和增长极的影响范围的边缘,长沙的位置其实比较尴尬。而长江中游城市群建设进展缓慢,T字形的沿海-长江经济带的带状效应不明显,长沙依旧缺乏大产业支撑。同时长沙作为核心城市的牵引力不足,高知识高技术人口净流出比例大,流入人口不足,导致中高端需求跟不上供应的步伐。再加上2014年以来高库存泰山压顶,市场风声鹤唳,没人敢在风口浪尖提价。

     3.一线引领二线跟风 长沙房价涨声将起

    进入2016,这一切会有所改变吗?在今年长沙楼市白皮书的发布现场,在对过去一年5大板块的总结与技术性指标分析的基础上,我们对2016年的长沙楼市基本面做了五大预测。通过开年这一段时间的观察和分析,这些指标正在渐渐成为现实,尤其是在价格方面。2016年,长沙房价在各地楼市上升的大环境下将逐步走上上升通道。

    

2016年长沙楼市白皮书发布会上0731地产研究院对全年指标的预测

    做出这个判断的依据是:

    第一,十三五开启供给端改革,长沙楼市供应端将深度调整,目前超区域中心城市的吸泵效应已经开始。而过去的2015年新增货币总量是经济成长速度的两倍,优质不动产重新成为避险投资的重要选择。

    第二,中央政府大力鼓励去库存,地方后期刺激政策还将持续放出,市场信心进一步增强。

    第三,长沙库存压力得到进一步释放,长沙去年去化较好的楼盘已经纷纷提价。在流动性与杠杆效应越来越明显的当下,一线城市的看涨效应正在快速向二线溢出,2016长沙主城区部分区域迎来提价窗口期。

    第四,轨道交通网络进一步完善,城市快速轨道建成通车,长沙的核心聚集能力进一步加强,交通格局的改变将进一步引导外地购房群体。

    第五,一线城市的房价暴涨将对二线城市产生“挤压效应”,部分高知高技术人才回流购房,提升长沙市场的购买力

    第六,长沙保障房棚改举措在2016年大力推进,棚改拆迁群体将大体量入市,同时针对全体或特定人群的各项财税补贴即将要出台,这些都将为为今年的房价上涨助力。

    注:文中数据取自2015四季度中国典型城市住房同质价格指数报告、长沙房地产市场预警预报分析系统及中国指数研究院。

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