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谁是炸弹?一线的房价泡沫对比

http://www.0731fdc.com 2016年03月28日11:33:31 0731地产研究院 李东路

[提要] 目前单就北上深三地的持续迅速扬起的高房价情况来看,其实三地的楼市都是危险或处在危险边缘的,只不过危险程度伯仲而已。 如果在近期采用软着陆的办法,使三地房价增速放缓最好是止涨,市场大动荡因素或许可以延缓。否则爬得越高,不日将跌得越狠。

    今年两会期间,梁满林在《关于将惠州、东莞部分区域并为深圳扩大深圳面积的提案》中提到:2016年1月19日国家统计局公布,GDP最高的四大城市分别为:上海(25300亿元,同比增长6.8%),北京(23000亿元,同比增长6.7%),广州(18100亿元,同比增长8.3%),深圳(17500亿元,同比增长8.9%)。不难看出,深圳GDP增长速度居一线城市之最。

    然而当我们比较这四座城市的土地面积和人口规模时,可以发现深圳有着面积小,人口多,发展速度快的特点。上海面积6340.5平方公里,常驻人口2152.5万人;北京面积16410.54平方公里,常驻人口2152万人;广州面积7434平方公里,常驻人口1300万人;深圳面积1996.85平方公里,常驻人口1055万人,实际管理人口达到2100万人。   

    由此可见,深圳的土地面积只有上海的三分之一,北京的八分之一,广州的四分之一,但相较上海、北京而言,常驻人口数量为两者的二分之一之多。即使与同为有着大量流动人口的广州相比,深圳的人口数量竟相差不多。综上所诉,深圳在飞速增长的过程中出现了“小马拉大车”的困境,严重影响到了经济的发展和社会的进步。   

    而3月19日,老异见到一篇奇文《北上广楼市并无泡沫,深圳才真正危险!》,文中提到:一线城市房地产市场持续火热,新建商品住宅中,深圳继续领涨,环比涨幅为3.6%。上海二手房环比涨幅高达5.3%。无论是新建商品住宅还是二手房,深圳房价同比涨幅均超50%,上海房价的同比涨幅也超20%。华泰证券通过定量研究后认为,如果将一线城市拆分开来看,北上广目前其实并没有泡沫,唯一值得担心的炸弹是深圳!   

    且不论其具体观点如何佐证深圳才真正危险、北上广楼市并无泡沫,单就北上深三地的持续迅速扬起的高房价情况来看,其实都是危险或处在危险边缘的,只不过危险程度伯仲而已。如果在近期采用软着陆的办法,使三地房价增速放缓最好是止涨,市场大动荡因素或许可以延缓。否则爬得越高,不日将跌得越狠。同样,过于急刹车的办法,也同样不利于楼市与社会的稳定。相信这一点,政府方面应有所警醒。所以一些具体的严厉调控措施,并未急于出台,而是边走边看。   

    此外,本文老异着重想提醒大家注意的是,目前舆论一边倒地认为深圳房价最为失控,除了城市创新、发展能力、土地供应、金融杠杆等主要因素外,一直为业内外所忽视的另外一个重要原因,其实也十分重要。那就是深圳的土地面积只有上海的三分之一,北京的八分之一,广州的四分之一,但相较上海、北京而言,常驻人口数量为两者的二分之一之多。

    而这意味着什么呢?北京、上海土地面积更大,可供开发的土地面积更富裕,在更广阔区域分布的楼盘更多,所以可以在一定程度上分摊整个城市的均价水平。而深圳,面积相对狭小,开发相对更集中于城市核心区域与临近区域,在距离城市中心远近决定房价的基础上,深圳房价的总体水平自然要整体偏高。因而,三地房价是否也存在一定不可比性?   

    深圳如果扩容或直辖,将周边惠州或东莞部份土地揽为旗下,而在惠莞高供应、相对较低房价与深圳加权平均后,显然深圳房价将大为走低。而在这种情况下,再拿深圳与上海、北京比房价、比增速、甚至比危险程度,是否更合理些呢?  

    所以,要让深圳房价真正温和下来,在不采取行政干预或导致市场与社会出现动荡因素情况下,以深圳主动扩容的方式来平抑房价,既可让深圳房价的市场自我调控能力发挥作用;同时,让被“逼上梁山”不断壮大队伍在临深区域置业的深圳人,在行政意义上回归深圳,真正实现“来了就是深圳人”的美好理想,岂不是一举多得?!   

    所以说啊,深圳房价你可以相对不贵的,只是看你怎么做了!

    作者简介:深圳异形企业形象策划有限公司董事长,资深地产策划人,长期关注楼市动态走向

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