一、中国房地产大事件进入中央政策预期
1、市场政策博弈依然存在。自2015年10月23日以来,2016年3月1日的降准是四个月内首次降准,预计将释放流动性6000亿~7000亿元,此举以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。央行、国家发改委和住建部10多个部门已相继出台五项重磅措施,房地产已经形成几乎每周有楼市新政出台局面,去库存已相当给力,但央行降准叠加房地产去库存的供给侧改革效应还差最后一步,盘踞在地方的商业银行如何将贷款“由短转长”,落实央行政策。
不容置疑,地产对经济影响深远,地方财政收益、城市化推进、上小游产业和家庭财富哪个不与房地产发展有关?房地产已是中国“大事件”,可房地产运行周期具有极高弹性,持久振幅长,向上时具有很强的带动力,反转向下具有极大杀伤力。经济学家认为“房地产周期”是经济危机的隐形杀手。为了避免房地产破产风险,“央行降准叠加去库存”开启了房地产供给侧改革航程,换句话说央行介入了房地产宏观调控。
中国房地产为何一线城市与二三线城市差距这么大?进入2016年,中国一线城市突然房价暴涨,已经逐步蔓延至二线城市,三线城市,经济学家担忧加剧资产价格泡沫。认为,当前中国房市与1991年日本房市大泡沫、2015年中国股市大泡沫类似。但也有一些不同,供给侧机构改革,调控得当尚有转机。房地产如何分层次,借风口为房地产库存基本方法。
2、与世界发达城市比较上涨空间有多大?2015年世界房价最高的十大城市中,中国香港排第1,北京和深圳第9和第10,上海第14,广州则为41排位。这些差距形成情况相当复杂,但有两点必须考虑,中国城市人口比较多,空间却狭小许多,人口收入水平普遍偏低,房价高企基本于国际接轨。
从中国中心城区房价折合人民币看(若以人民币兑美元6.5计算),香港和伦敦超过17万元,东京、纽约、新加坡在12万,北京、深圳、上海、韩国首尔和中国台湾省在8万右,新兴市场中,印度、俄罗斯和巴西第一大城市分别为4.7万元,3.4万元和2万元。可见,中国一线城市绝对房价已经与国际“接轨”。但二线,三线城市却相差十万八七里,这样的落差让开发商和购房人不知所措,宏观政策的一刀切难免伤及无辜。
二、政府去存政策要与商业银行转变经营方式相配套
1、高房价给不同城市不同机会。一线城市房价疯狂上涨,让二线,三线城市羡慕不已,一线城市的特殊性,房价上涨却与央行双降关系不大,与去库存压力全无关系,但未必就万事大吉,一线城市房价暴涨会留下了潜在隐患,所谓利弊相互潜伏。
一是高房价降低了一线城市实体经济竞争力,为二线,三线城市提高实体经济竞争力和改革提供机遇,二是一线城市房价不断攀升,成为阻隔人才进入城市的高门槛,会影响整个城市的竞争力,因此,短期暴涨立马被压制。
对二线三线城市而言,要让房地产在基本需求饱和的状态下去库存,要在城市化率动能减少状态下去库存唯有超发货币,就是说央行降准,降息成为唯一动能,这就是去库存形成的“叠加效应”。
说白了,每一次房价大幅上涨都有货币的影子,但本次货币重要性更高。一方面,本轮房价上涨和经济基本面完全背离,但要想去库存,还必须商业银行最后一招,央行政策有了,如何提高商业银行积极按揭,提高贷款杠杆,从短期贷款转变为长期资金配置。
2、商业银行必须改革短期贷款的投机性。商业银行为了提高资金效率,不得不大幅提高资金流动性速度,因此,商业银行的投机性影响了央行的降准降息效应,如何让商业银行贷款“以短转长”不得不由地方政府与商业银行协商完成,不然央行的“叠加效应”效率降低,失去价值,让去库存变得遥遥无期。
商业银行的投机性带来另外几个效应,一是放大金融杠杆,但又不想承担风险;二是金融短期化,增加了双方成本,让房地产沦落为快餐产品;三是让高利率,高利贷大行其道;四是表面上看市场货币充足,但实现上造成货币紧缩。
如今中国房地产市值已经高达200万亿,远大于股市和债市,房地产一旦泡沫破灭,老百姓资产下滑,开发商破产,对国民资产的冲击将难以估计,因此,中央不断要求实现供给侧结构,加快去库存。
最后,我们说,央行降准叠加去库存,仍需商业银行面对当前二线,三线城市困境,在增加流动性、提高杠杆比例的同时,实现资金的长配效应,实现市场多赢局面,房地产已经进入“大事件”时代,利益涉及各方让你不得不思考,只有共同努力才能加速去库存。
作者简介:湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、0731房产研究院顾问、湖南省房地产业、湖南省开发协会首席经济学家