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深圳一套房相当长沙五套?数字直观但不能充分反映问题

http://www.0731fdc.com 2016年04月26日11:29:08 0731地产研究院

[提要] 根据克而瑞和长沙房地产市场预警预报系统的数据,截至2016年3月,深圳市新建商品房均价为48095元/平米,一套两居室75平米的房产,总价约360万。同期,长沙内五区新房住宅均价为6532元/平米,一套120平米左右的三房总价约为76万元。也就是说,在深圳一套将将够住的新建商品房,大约相当五套优质的长沙大户型商品房。


1.讲真 深圳一套房抵长沙五套

    最近一篇新闻采写火了。一对原本在深圳有房收入高工作稳定的夫妻,因为换房压力过大的缘故,用卖掉深圳小户型的钱,在二线代表城市武汉购入四套大户型,过上撤离北上广深一线城市的生活。

    过去一年,深圳房价上涨超过50%,越来越多的高收入相对稳定人群选择离开,返乡置业,带动了不少二线省会城市购房热潮。湖南人在深圳的不在少数,不少离开北上广深的返乡置业者选择落户长沙。那么,如果参照深圳一房等于武汉四房的例子,现在的深圳一套房大约相当于在长沙买几套呢?

    根据克而瑞和长沙房地产市场预警预报系统的数据,截至2016年3月,深圳市新建商品房均价为48095元/平米,一套两居室75平米的房产,总价约360万。同期,长沙内五区新房住宅均价为6532元/平米,一套120平米左右的三房总价约为76万元。

    也就是说,在深圳一套将将够住的新建商品房,大约相当五套优质的长沙大户型商品房。仅从套数来看,深圳与长沙的套数比程度与武汉相差不大。

2.住房收入比 有比较才有幸福

    可是这样的计算未免过于简单粗暴,长沙深圳两地需要比较的不仅是房子套数的比例问题,还应该考虑收入的差距,必须对相关指标进一步的数据挖掘。

    这就有必要引入一个相关的技术指标——房价收入比指数。它是指所在城市的商品房价格与家庭年收入之比。这个比例不仅关系到各地区居民购买商品房负担大小的情况,对于政策制定者,对于供给侧改革和需求侧管理均有重要意义。

    国际上通用的计算方式是以住宅套价的中位数,除以家庭年收入的中值。也有用平均数相除的做法。目前通用的说法认为,住房收入比值在3-6倍是合理的区间。但是就目前我国的情况来看,绝大部分的城市的比值都远远大于6,这在一二线城市和我国一些沿海城市非常突出。

(图一2015年全国主要城市住房收入比值分布情况)

    从上图可以看出,一线城市包括东南沿海的二线城市远高于内陆二线城市的比值。我们在深圳房价和长沙、武汉的对比中也隐约可以感受到的置业压力差别,在这组数据图中真真实实的反映出来——即便考虑长深两地收入的差距,对于两地购房负担而言影响甚微。目前深圳的住房收入比高达26.5,亦即意味着在深圳的中等收入的人口不吃不喝需要接近30年能买一套中等面积的住房。而在长沙,基本上只需要7年左右的时间,长深两地住房收入比比值仍旧高达4:1。

(图二2005-2015年长沙主要经济指标与住房收入比变化趋势)

    长沙房价收入比不仅在全国中大型城市排名末位,与近十年的发展趋势也不相符。纵观过去十年长沙GDP和全社会零售金额的趋势,向上增长的趋势比较明显。然而住房收入比值有比较明显的震荡,尤其在房价下跌的年份。这说明长沙住房的负担相对而言是合适的,并没有随着长沙经济的发展而线性提升,没有给市民购房造成过重的负担,维持了供需层面在价格上的相对均衡,长沙被冠以最具幸福感的城市很大程度上由此而来。

 3.长沙楼市能否持续火爆?

    三月中旬开始,全国楼市二线城市包括长沙都开始火热了起来,虽然一线城市被收紧,媒体吹风在降价,可二线城市销售量开始猛增这是事实。任何一个在二线城市工作的地产人都有切身的感受。

(图三 过去十周长沙楼市新房成交面积与套数走势)

    可以判断,4月份长沙楼市的猛增势头即使不会延续到5、6月份,那二季度的数据也会好于一季度。所以,二季度的各项数据肯定会比今年一季度更加好看。但是从全国层面来看,如果二季度的火热态势持续了,三季度政策层面会适度的收紧,部分二线城市可能会面临着取消一些宽松的政策,甚至会收紧一些地方政策。所以,三季度政策层面的有可能频频微调,长沙楼市如今的政府积极介入去库存的政策也会有所调整。

    还有可能,政府为了去三四线城市的库存,而对二线城市全面进行控制,想把这种需求挤压到三四线城市。但这种努力注定是徒劳,资本回缩一二线的趋势和意愿不是打压二线楼市复苏可以做到的。经过之前的调整,四季度市场会逐步的平稳,既不出现较大的涨幅,也不会出现较大的萎缩。这是最为理想的状态。

     2016年是长沙楼市的平台期,随着库存周期的缩小,刚需置业逐步释放,长沙将逐步进入到改善型阶段,刚需规模化的时代正在过去,改善型时代的特点就是规模会逐步缩小,开发企业数量快速减少,价格出现上涨,购房群体整体变少。高企的商品房销售量不会长久持续,但销售金额却会持续增加,房价继续上涨是大概率事件。

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