一、大力支持农民进城购房

    “湘十条”指出，各市州、县市区政府要与农业银行等金融机构加强衔接，落实农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策；整合农村易地扶贫搬迁等涉及农民建房的项目资金，对符合条件并进城购房的对象进行财政补助。对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民工和农民，进城购买商品住房（含二手住房）的，按照其退出合法宅基地的面积以及房屋折旧价值，可由所在地人民政府给予一次性购房奖励。进城购房农民的集体经济组织成员身份不变，原土地承包经营权和集体经济组织收益权不变。

    王义高：目前，湖北、安徽、山东和甘肃等省（市）此前出台类似“去库存”政策，提出鼓励农民工进城购房，农民工无固定收入贷款，宅基地置换城市住房。农民个人住房贷款首付比例（最低为2成）和优惠利率（最低为0.85倍基准利率）等支持政策。此次“湘十条” 强调要落实到位，但现在商业银行按揭贷款具有相当投机性，把风险控制放在首位，不会因为住建厅文件而违背商业银行风险控制原则。根据我们调查，没有多少农民乐意主动放弃宅基地进城购房，除非政府规划拆迁，或者推行一些强制措施，但这些非常有限。

    农民进城户籍制度改革是关键，特别是已经在城市生活的第二代农民工，以因结婚、子女教育。医疗保健等原因在城里购房愿望强烈，各地要因地制宜积极出台支持农业转移人口市民化的政策措施。

     不过，农民工进城高峰期已经过去，以至于一些专家认为，让农民工进城去库存是癞蛤蟆想吃天鹅肉。可“湘十条”不得不出台支持农民工购房，毕竟中国农民多，1.2亿人在城市打工，谁说没有购房的呢？

    二、不断加大货币化安置力度

    “湘十条”要求，各市州、县市区棚改货币化安置比例不得低于50%。商品房库存积压严重、去化周期在24个月以上的地区，棚改货币化安置比例应达到60%以上。省政府对棚改货币化安置比例高的地区和项目给予资金倾斜。2016年停止新建公租房，对在市场上租赁房屋，符合条件的低收入住房困难家庭，由所在地人民政府给予一定租金补贴。

    王义高：第一个发力点便是货币化安置。加大货币化安置力度，有利于打通商品房和保障房的通道，释放购房需求。2015年11月，省政府办公厅专门出台《关于大力推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》，要求各地加大货币化安置力度，适当减少新建安置房屋数量。此次“湘十条”进行了明确和细化，提出今年停止新建公租房，为去库存，政府为普通老百姓的公共低价租房，政策进一步市场化。

     棚改货币化安置具有缩短安置周期、满足群众多样化需求等优点，特别是在当前房地产市场不景气的情况下，对于消化商品房库存、稳定房地产市场成为政府主要抓手，效率会高于其他政策。

    三、充分发挥住房公积金政策效应

    “湘十条”强调，各市州、县市区应进一步做好住房公积金制度扩面工作，逐步将符合条件的农民工、个体工商户纳入公积金政策覆盖范围。实现全省个人住房公积金贷款率达到80%以上。逐步开展全省住房公积金异地个人住房贷款，满足缴存人回户籍地购房需求。

    王义高：活用公积金杠杆，出台的房地产“去库存”政策以扩大住房公积金的覆盖范围为基本思路。长沙市住房公积金管理中心提出，公积金制度将覆盖个体工商户、自由职业者，今后没有单位也可缴存公积金，如何做大公积金盘子进一步去库存何为想尽办法。

    推进异地贷款也是各省份出台新政的“标配”。就我省而言，省直住房公积金管理中心去年已经发放异地贷款148项，金额5119.4万元。长沙市住房公积金管理中心去年发放异地贷款1054项，金额3.29亿元。

     但据我们所知，公积金异地缴存提取一般会有利于中心城市，因此，州市县不那么积极办理公积金事宜，一些开发商，特别是央企楼盘更积极购房人通过商业按揭贷款购房，这样政策存在消极面，有待进一步纠偏。

    四、积极培育住房租赁市场

    “湘十条”明确，鼓励开发企业将空置的商品住房改售为租，各市州、县市区政府可以根据实际情况，对其租金收入的应缴已缴营业税、房产税予以一定奖励。支持自然人和各类机构投资者购买库存商品住房开展住房租赁业务，发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业。对投资库存商品住房开展住房租赁业务的企业，其三年内所缴纳的营业税、房产税、所得税给予适当奖励。

    王义高：激活住房租赁市场，有利于盘活空置房源、促进住房消费。此前，在省住建厅的指导下，有些地区就开展住房租赁市场改革试点，已经启动了前期准备工作。但是在鼓励人人购房优惠政策下，还有多少租赁户呢？在经济下滑，流动人口减少下，还有多少租赁户呢？从经济学角度来说，租户少意味着许多家庭团聚机会减少，单身的多，必然造成子女照顾和性需求问题，更让一半娃是村长的笑话变成现实。

    市场上，租赁转入“风口”是去库存创新。深圳的最大库存租赁市场采取了住房+互联网旅游的“妈妈送房网”已经全国运营，业务进入湖南，相信更多互联网+新业态将会参与去库存，民间去库存模式将蓬勃发展，助理我省去库存。

     五、创造条件降低购房成本

    “湘十条”指出，各市州、县市区政府应当搭建购房服务平台，组织房源信息，促进购房者与在售项目对接，并结合实际组织“团购”。有条件的地区可对购买新建商品房给予财政补贴和按照应缴契税的一定比例给予奖励。

    王义高：对于创造条件降低购房成本，国家已经出台了相关财税优惠政策。“湘十条”在进一步降低购房成本方面作出规定，提出“搭建购房服务平台”、“组织团购活动”等措施。但高度竞争迫使开发商降低价格。房地产没有垄断因此，供给越多，价格越无法涨起来。

    六、不断提升住房建设品质

    “湘十条”要求，各市州、县市区政府要切实履行市政基础设施建设主体责任，重点完善现有库存房产项目的教育医疗、养老服务、社区管理等公共配套，优化房地产项目和公共服务设施的规划布局。积极支持企业利用绿色建筑、住宅产业化、全装修等建造方式，打造高品质楼盘，提升住房消费的吸引力。

    王义高：目前我省房地产市场分化现象突出，基础设施不配套已成为“去库存”的瓶颈。开发商小学校区配套政策落实难，幼儿园无法落实，交通线路无法落实。为此，“湘十条”提出各地政府要切实履行市政基础设施建设主体责任。但住房空置率高的地方主要集中在郊外和城乡结合部，那里的基础设施和社区服务严重不配套，“湘十条”切中要害，看到问题实质，若要鼓励人们购房，老百姓不会乐意购买基础设施不全，子女读书困难，交通不便，绿化卫生条件差，治安不好的地方居住。

    七、严格房地产开发土地供应

    “湘十条”明确，各市州、县市区商品房库存去化周期在8-12个月的，应适当控制新增房地产开发用地审批，房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的50%；库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地的审批，房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的20%；库存去化周期超过36个月的，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。

    王义高：有的省份在“去库存”政策中提出严把土地放量。我省房地产发展去库存压力很大，有的地方去化周期（即商品房的销售周期）达2至3年。此次“湘十条”从供给侧进行控制，提出商品房库存严重的地区要控制新增房地产开发用地审批。说实话，全省房地产库存都很严重，包括长沙，可长沙总在想方设法出售土地，以获取必要的年度土地收益资金。因此，“湘十条”仍要国土部门响应，政策配套，省政府严格监督把控。

    八、促进房地产开发转型发展

    “湘十条”指出，对于在建但尚未销售的商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，鼓励房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型做出调整。对于已取得用地未开工的房地产项目，引导其转型发展，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业等项目用途的开发建设；对不能及时转型的房地产项目，可延长动工开发期限，暂缓进入房地产开发市场。

    王义高：“容积率”调整，土地开发时限都是政策非常强的领域，如今为放缓房地产潜在市场投放，防范市场风险，促进房地产市场可持续发展。“湘十条”提出房地产项目可根据市场需求调整户型和转型开发，不能转型的，可延长动工开发时限。那么，土地闲置，包括要求开发商配套的基础设施配套，校区资源配套是否都在“延期”之列？如不明确，必然让开发商留下口实，让原本配套不全的现象加剧。

    九、加强房地产市场风险防控

    “湘十条”第九条要求，各市州、县市区政府要结合住房建设规划的实施，加强对房地产市场运行的监控，加大财政资金投入，推动全省房地产市场监管信息系统在2016年内实现省、市、县三级联网。同时，各地要建立房地产市场预警预报体系，高度关注重点地区和重点企业，加大房地产开发风险项目排查力度。对已排查出的风险项目要按照“分类处置”的原则，“一盘一策”，切实防范市场风险。

    王义高：住房管理部门不仅能实时掌握全省房地产市场的宏观“大数据”，也能实时掌握某小区某楼盘某时期价格变动情况的“微数据”。全省住房信息联网，数据统计、市场监测、行业监管、保障房管理统计分析数据将更加全面。

     全省城镇个人住房信息系统已于去年12月正式上线，对14个市州房屋登记和交易数据实现采集汇总，历史数据采集总量约7000万条，每天新产生增量数据约6万条。今年要实现省、市、县三级数据联网实现信息对称，了解住房资源分布带来好处。接下来是谁来监督信息的真实性？

    十、落实主体责任和具体措施

    各市州、县市区政府要落实稳定房地产市场的主体责任。按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”原则，细化具体实施办法，有效化解房地产库存，促进房地产市场稳定健康发展。

    王义高：房地产行业除了去存库的政策，供给侧的改革创新，关键要把每一房每一栋的品质提升，把户型差异化做好，品质的精细化与产品的差异化。包括小区绿色化、智能化、服务化，停车位这些都应该是房地产企业和行业改革，提高品质的方向。

     王义高认为房地产已经进入中国“大事件”，任何小打小闹政策和局部措施都无济于事，“湘十条”出台恰逢时机，价值重偌千金！

    作者简介：湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、0731房产研究院顾问、湖南省房地产业、湖南省开发协会首席经济学家