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王牌论道:王义高话长沙上半年土地出让现状

http://www.0731fdc.com 2016年08月12日08:29:35 0731地产研究院

[提要] 长沙土地收益未能按计划完成,告示着全年财政收入告急,土地与楼市有着紧密的依存关系,去库存与出让土地先解哪个套?毫无疑问摆在决策者面前!

  一、土地成交萎缩加速,如何让土地财政效率最大化成疑问

  长沙内六区6月份土地交易总额9.1亿。假如长沙土地6月成交仅仅9,1亿元,足以说明,长沙土地收益与去年相比大幅降低近1/5,严格来说,2016年上半年长沙内6区土地市场53.6亿元收官,成交面积202.2万㎡,包括望城这个县改区的辽阔“农村区”,现在成了土地出让的大块头。

  长沙市上半年土地成交仍然以商业开发和工业土地为主,所以,成交价格看上去还不错。可是与2013年成交土地581亿收入比较,2016年长沙仍然需要加油!

  数据统计,2016年上半年长沙市内六区共挂牌出让37宗地块,同比去年上半年的50宗地块减少了26%。成功出让地块35宗,成交总面积为202.2万㎡,同比减少15.6%,成交总额53.6亿元,同比上涨42.5%,上涨原因主要出让以商业地产为主,不是住宅和商业大盘,而是商业店铺土地,为小块土地的累加价格,另外就是工业用地,工业用地虽然有较大成交,但价格无法上涨。

  在近5年当中,今年上半年的总成交面积仅略多于2014年上半年的194万㎡,而尽管总成交额与去年上半年相比有所上涨,但仍远低于2013年的581.5亿元及2014年的135.2亿元,因此总的来说,今年上半年长沙土地市场延续了去年相对低迷的态势。

   二、土地交易溢价持续走低,末端房价左右楼面价

  土地出让多少是长沙经济发展晴雨表,收益持续下滑必然威胁长沙财政,大型工程和保民生。“面粉贵过面包”的必要条件就是开发商预判楼价必然上涨,土地价格分摊都楼面价现在贵,三五年后算便宜,可现在开发商无法做出任何房地产上涨的预判。

  但就区域来说,望城区土地出让面积最多,约79万㎡,占比39%,岳麓区约为45.1万㎡,占比22%,开福区约为41.8%,占比21%,雨花区和芙蓉区分别出让30.9万㎡和5.3万㎡,天心区则无土地成交。

  土地交易溢价率低。在上半年成功出让的35宗土地当中,仅位于梅溪湖板块的1宗住宅用地[2016]长土网013号地块溢价成交,溢价率达45.5%,被江西省正荣房地产开发有限公司竞得,正荣已经在长沙房地产市场耕耘多年,公司在望城的楼盘品质设计销售都不错,公司负责人是江西湖南商会的会长。除此之外,34宗地块则均为底价成交,整体溢价率偏低。

  根据《湖南房地产杂志》分析,低溢价率意味着土地市场的活跃程度不高,住宅需求土地几乎难以溢价出让。一方面前几年长沙的土地出让量较大,市场饱和程度高,开发消化尚需时间;另外一方面,房地产市场去库存压力大,政府在土地出让方面增加了“控制”原素。

   三、土地市场仍是工业用地唱主角

  从土地规划用途方面来看,上半年成功出让的35宗地块当中,有12宗商住用地,占据少数,其中岳麓区和雨花区各4宗,开福区和芙蓉区各1宗,望城区2宗,其余则为工业用地、物流仓储用地,所谓的物流仓储应该归于变相的商业用地,一般是商贸+物流,再加上一个互联网,若计算为工业用地,今后产权和土地变性麻烦多多。

  所谓的工业用地,并非制造业和外商投资贸易加工业,而是商贸物流土地增加,看似土地市场仍是工业用地唱主角,不可忽视各地大肆扩张商贸城,必然让住宅、商业楼盘去库存之后,商贸城面临再度去库存。

  土地出让行情低迷,开发商观望情绪浓烈,几年下半年土地回升迹象渺茫,如何扭转低迷状态,成为困扰长沙市委、市政府决策难题。

  据长沙房地产市场预警预报系统数据,截至7月底,长沙内六区待售新建商品住宅1000万㎡左右,去化周期官方认为8个月左右,政府推地节奏放缓,有利于从供给侧入手保持楼市供需的平衡。但我们告诉大家的是,我们每个人足以活过8个月,到时候去库存还会说8个月,长沙市去库存恐10年难以清空楼市库存。

  可土地收益是真金白银的进账,政府需要确保一定的土地财政才能让政府良好运行、保民生落实下来和基础设施的不断改造。

  

  作者简介:湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、0731房产研究院顾问、湖南省房地产业、湖南省开发协会首席经济学家

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