在各界广泛热议十九大之际，作为从业10多年的房地产人士，笔者自然也有自己的解读和研判，一家之言，仅供交流参考。

　　习主席在十九大的主题报告中，以“决胜全面建成小康社会 夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利”为标题，统领战略全局，激情鼓舞全党全民，非常振奋人心，因而赢得最广泛的好评与赞誉。这是一个为中国人民谋幸福、为中华民族谋复兴的宏伟篇章，同样对中国未来楼市有着战略和全新的定位。在整个报告中，对房地产着笔极少，但“房住不炒”和“住有所居”的思想体现充分。笔者结合一年多的政策调控与市场发展，以及中央领导多次擘画住房和楼市产业，分析解读认为：中国房地产未来将出现三个最重要的新变化：

　　一是“住房”和“非住房”的划分观念将深刻影响行业发展。“住房是用来住的，而不是用来炒的”理念会长期坚持，住房的居住本质定位将长期坚持。除了住房，其它的房地产品类则为“非住房”，对于未来房地产市场认知，简单而言就是“住房”和“非住房”的市场。如果居住，就买住房，包括商品住房、保障性住房（如经济适用房、廉租房、共有产权住房等）；如果不居住，就可买“非住房”，什么商铺、写字楼、商用公寓、酒店、工业厂房、物流仓储房……都属于“非住房”，典型具有投资、理财、生产、经营等功能，只有“非住房”才可以“炒”。商品住房市场进入限制性发展时代，开发进入门槛更高，开发商对商品住房的开发将受到一些必要的前置条件和配额要求，各地政府对商品住房的开发行为和市场交易将加强指导和监管，这些监管将更加精准化、常态化。基于以上理解的房地产品类的二分法观念，对房地产市场特别是对购房者分类、政策分流引导、开发定位、市场营销及运营管理都将有非常重大的影响。

　　二是住房价格和整体房价将得到有效稳定。“房住不炒”“住有所居”得到充分体现与保障时，整个中国楼市会更加成熟与健康，商品住房只有符合条件、真正需要居住的人群才会选购。刚需也好，改善型也好，都将是按自身居住真实需求来决定购买行为，而不是刻意或恶意地“炒房”。十九大报告强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这为建立住房有效供应长效机制指明了方向。因此，住房的价值才会真正与价格相吻合，而不是价格远远虚高于价值。在整个房地产市场中，商品住房的比例一直是占主要和多数的，加上政策保障性住房的体量，住房将远大于“非住房”，所以整体和长远看来，房价将会得到有效稳定，基本上会进入一种长期的健康有序状态。当然房价稳定并不是一成不变，楼市在合理的范围内上下波动都属正常，甚至某些区域某些时段，房价会有些跌落也属常态。从资源稀缺和地少人多的国情长远来看，房价长期稳中略涨是总体发展趋势，也完全由中国的国情所决定。

　　三是“非住房”市场迎来发展新契机。最近3-5年来，“沉淀”在房地产市场中的大量资金其实最多的是“非住房”，主要是商用房，包括各类商铺、专业市场、商办用房、酒店、商用公寓等。近几年商品房涨价幅度太高，主要表现在住房价格虚高，非住房相对理性一些。在某些城市，同地段的商务、商办用房的价格甚至与住宅相当，更有些怪异的是写字楼价低于住宅价。因此，近5年来的商用房库存压力很大。根据0731地产研究院对长沙写字楼市场的综合统计，长沙内五区办公用房去化周期2016年末为96.9个月，2017年9月份为72.4个月，意味着长沙当前库存的写字楼需要6年才能销售完，这只是静态的统计，还没有计入这几年新增加开发的写字楼。其他二三线城市的商办物业和商业物业与长沙情况大致差不多。但是，通过深入分析库存和去化周期趋势，加上政策对实体经济的支持，“非住房”未来的库存会逐渐回落，去化周期也会不断缩短。更主要的变化是，那些原本打算投资住房的“炒家”，会转向“非住房”的投资，一些机构投资者也会选择“非住房”投资和战略持有，一些有实力的成熟公司也会选择长期持有商办型物业（如专业甲级写字楼）。笔者认为，这种投资是理性的、长远性的积极理财行为。这样的情形可望常态化，真正理性投资客户转向“非住房”品类，商办物业、投资公寓等价格与住房价格趋近，或者说未来这些非住房的价格具有投资空间，所以，非住房市场未来或将迎来新的发展机遇。

　　笔者认为，中国楼市将出现以上三大新风向标，这是十九大之后中国房地产主要趋势，对整个市场和行业而言，都具有相当重要的意义。当然，在2018年“两会”政府换届后这些特征表现得将更加充分。

　　十九大报告指出：“必须多谋民生之利、多解民生之忧……在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上不断取得新进展，保证全体人民在共建共享发展中有更多获得感，不断促进人的全面发展、全体人民共同富裕。”

　　不断满足人民日益增长的美好生活需要，“住有所居”，让人民都享有住房权，人民有更多的获得感，梦想才会离现实不远。

　　(注：本文为原创，刊发和转载请获得本人授权和注明出处。作者李柏先生为中企资本联盟专家委员、中国地产风云榜专家评委、城乡融合论坛发起人、中国地标城策院城乡融合首席专家，研究和推动新型城镇、文旅项目和美丽乡村发展，中国豪宅研究院湖南院长、三好机构创始人、湘图传媒合伙人、安家集团湖南区合伙人)