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限购限价限量之后 给调控政策再打“补丁”

2017年11月22日09:16:15

[提要]11月16日,成都市正式加入摇号售房行列,成为继上海、南京、长沙之后的全国“公证摇号”第四城。

    11月16日,成都市正式加入摇号售房行列,成为继上海、南京、长沙之后的全国“公证摇号”第四城。

    当天,该市城乡房产管理局与司法局发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》,要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。

     为什么要摇号?

    针对2016年下半年楼市逐步抬头的非理性投资购房热潮,成都及时出台了包括“限购”“限价”“限量”在内的一系列调控政策,有效遏制了投机性需求的爆发式增长,使得成都房价逐步趋于平稳。与此同时,市场也呈现出供应量下降、新房库存去化周期逐步缩短、阶段性供不应求的态势。

    近期,成都一些商品住房项目中捂盘惜售、捆绑销售、投资炒作等现象较为突出,由于一些商品住房项目在准售房源销售上缺乏透明公开,购房条件利于内部、全款等少数购房人,房源数量内控多外销少,开盘销售房源紧张,同时售后房源又由中介机构加价销售,导致社会反应强烈。

    “为进一步规范商品住房销售行为,维护成都市房地产市场秩序,促进商品住房开盘销售的‘公开、公平、有序’,维护购房人的知情权、选择权、监督权和市场秩序稳定,因此出台《通知》。”成都市房管局相关负责人表示。

    “局部楼盘供不应求的‘短缺’必然会导致排队、炒号等情况,在极端情况下还可能出现一些市场乱象。”西南财经大学经济学院副教授刘璐表示,在这样的情况之下,一般来说会有三种类型的解决办法:一就是各种变相加价的不正常市场行为,这显然有悖“限价”促进房地产市场稳定的初衷,也是购房者抱怨最多的领域。二就是各种托关系、内部开盘等,靠关系来配置资源,这显然有违市场的公平原则。三就是靠运气,用公平的摇号来解决稀缺资源的配置问题。之前虽然也有过楼盘自己搞的“微信摇号”等,但其公平性和权威性还经常受到购房者的质疑,只能看作是一种尝试。

    “从目前的情况来看,只有政府背书的摇号选房,才是在当前市场条件下公平配置房源的最佳手段。”刘璐说,“摇号选房”开始实施以后,作为购房者的你也许仍然买不到房,但至少你买到房的概率和其他参与的人是一样的。你将再也不用担心有人用各种办法来变相抬价,也不用担心其他人“打招呼”“递条子”而影响你的购房机会。如果你想买房而且也有资格买房的话,准备好资金,其他则交给“运气”。

     怎么保证公平?

    成都此次摇号范围暂定在本市房地产市场调控期间,在《通知》印发之日起,全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。

    《通知》要求及时公开房源。房地产开发企业在新取得商品房预售许可或现售备案之日起10日内,按照一房一价,一次性面向社会公开全部准售房源。房地产开发企业在开盘销售前3日发布摇号公告,同时公示导入摇号系统的《登记购房人名册》。在公证摇号选房结束的10日内,将摇号排序和选房结果公证书报送当地房产行政主管部门。

    “跟以往开发商自己组织的摇号不同的是,未来的摇号将全程引入公证机构参与,保证了摇号的权威性,杜绝暗箱操作。”成都市房管局相关负责人表示。《通知》明确了三点:一是公证摇号范围为全市行政区域;二是公证摇号对象为新取得预售许可或现售备案,开盘销售的商品住房;三是摇号引入公证机构。

    全款客户有没有购房优先权?如何防止内部人员认购变相捂盘或炒卖房源?能不能捆绑车位、装修等条件进行销售?成都市房管局相关负责人表示,《通知》对购房登记的规则也有了要求,房地产开发企业在接受购房登记前应完善购房登记规则。

    为此,《通知》明确了购房登记规则不得设置的4类登记条件:

    一是不得设置有利于房地产开发企业或中介机构内部人员的登记条件,目的在于防止通过内部人员认购的方式变相捂盘或炒卖房源;二是不得设置有利于全款支付人员的登记条件,目的在于支持购房人以商业贷款或公积金贷款按揭方式购房,为所有具有购房资格的购房人提供平等的购房登记机会;三是不得设置捆绑销售的登记条件,目的在于防止房地产开发企业进行购房登记时,迫使购房人接受车位、装修改造等其他产品和服务;四是不得设置挂牌价外收费的登记条件,目的在于防止房地产开发企业利用购房者的购房心理,收取住房挂牌价以外的费用。

     能否遏制投机?

    成都万科总经理沙骥认为,“公证摇号”所带来的信息公开及有效监督,将使得房屋价格与购房流程更加公开透明,有助于减少买卖双方的信息不对称、保障普通购房者的权益,遏制投机及恐慌性购买,打击市场上的灰色利益链,规范市场秩序,最终实现真实居住需求的合理释放,促使房屋回归居住本性。

    摇号选房后转手高卖等虚假认购、投机炒作等违法违规行为将得到切实遏制。《通知》明确:网上签约系统对处于“定购”“拟定合同”状态的房源予以锁定,一律不予变更合同主体,房产行政主管部门在办理商品房买卖合同登记备案时,对登记购房人、摇号选房人、合同签订人不一致的,不予受理。

    同时,公证摇号过程中的违规行为也将会受到严厉查处。《通知》要求,房产行政主管部门发现房地产开发企业违反本通知规定的,一经查实,一律暂停当期开盘销售商品住房的网签资格,暂停后续项目商品房预售许可或现售备案受理,纳入成都市房地产市场信用黑名单,并在“成都信用网”公开曝光。

    刘璐认为,“限价+摇号”是应对当前暂时性的市场供不应求导致的新房房源短缺的有效政策工具。房地产市场具有周期性,而买卖双方的供求关系的变化也是此消彼长、经常换位的。就在2016年上半年,成都不少楼盘售楼部看房的人还并不是很多,而2015年则可以用“惨淡”来形容。

    “当前从中央到地方都在积极探索房地产市场的长效机制,如大力发展住房租赁市场等等。随着越来越多‘房子是用来住的’各项配套细则落地,一些城市房地产市场的供需矛盾必然会得到缓解。”刘璐说。

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