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去年50宗地王项目仅7个开盘 只4个能“保本”

2017年12月01日15:43:18

[提要]2016年楼市火爆地王频出,全年产生300多宗单价、总价地王,如今这些地王现状如何?克而瑞研究中心(CRIC)选取的热门城市50个典型地王项目统计数据显示,目前50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工。

    2016年楼市火爆地王频出,全年产生300多宗单价、总价地王,如今这些地王现状如何?克而瑞研究中心(CRIC)选取的热门城市50个典型地王项目统计数据显示,目前50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工。

    据记者采访的业内人士认为,限价是地王项目入市放缓的主要原因,当前供需矛盾短期难以扭转,“破局”之道在于督促这些项目开工上市的同时,加大平价土地的供应,从而改变市场预期,为“限价”变动回归市场创造条件。

    限价是入市放缓主因

    据CRIC统计,2016年的50宗地王中,目前有14个尚未开工,主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市,其中不乏2016年上年便成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间已达一年以上。有29个地王项目处于已开工未开售阶段,占比近60%,整体地王项目的开发速度较为缓慢,排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块,还有一些项目选择了延迟入市。而已开盘的7个地王项目定价普遍紧贴区域“限价”,盈利空间有限,仅有4个项目实现了“保本”销售,并且多数项目去化表现平平。

    “这50个地王多集中成交于去年二三季度,没有特殊情况的话,一般拿地当月就能开工,快的话半年就能开盘,慢的话一年也该开盘了。”克而瑞研究中心杨科伟接受记者采访时说。

    中原地产首席分析师张大伟则认为,通常刚需盘10~12个月、高端盘1年~1年半的开盘周期都是正常范围,而有关政策规定,拿地超过两年未动工就算违规,确实有些地王项目已经接近违规了。“这些项目上市速度低于正常情况,一方面是因为市场未达预期,另一方面是因为限价。”他说。

    杨科伟进一步分析认为,尚未开工的14宗“地王”中,仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续,相较于平整地块而言开发周期较长,而多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致。因为这些地王项目所在城市是今年政府“控房价”的重点区域,区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。

    对于29宗已开工未开盘项目多数选择延迟入市的原因,杨科伟认为,除了政府区域“限价”政策对房企即将入市的地王项目冲击不小外,部分地王项目“面粉贵于面包”本身溢价空间有限,以及融资门槛提升、限购限贷等调控政策影响房企资金回笼速度等也是延缓入市的原因。

     加大平价地供应,改变市场预期

    “过去地王解套的逻辑是等房价上涨,水涨船高。现在地贵了还卖不上价,只能等待。”杨科伟说,在二三四线城市地价上升较快、房价上涨压力加大的背景下,限价政策导致的新增供应下降又人为加剧了供求矛盾,“破局”之道在于督促这些项目开工上市的同时,加大平价土地的供应,如可酌量增加远郊区域、非中心区域的其他市镇低价宅地供应;继续增加中小套型比例;可调整规划,适当提高远郊区域住宅土地容积率等。

    张大伟则认为,地王上市不可怕,可怕的是预期没管理好就上市了。“北京也有单价13万元的高限价项目开盘,这种项目有一些限价的变动是回归市场的行为,应学习北京调控经验,只有供给量足够了,市场预期转变了,高价项目上市对市场也没有影响,北京市场还在降温。”他说,如果一直用行政管控,最后的结果就会出现南京那样上万人排队抢房的现象,这对市场来说反而不是健康的行为。

    “限价不是唯一手段,是市场调控的应急措施,治标不治本,核心是要像北京这样增加土地供应,用共有产权房保护中低端,中低端不恐慌,市场就不恐慌。预期调控而不是数字调控的逻辑要转变,才能使得地王上市对市场没有负面影响。市场是有分层的,政府管好中低端,高端项目本身也有需求,应回归市场,满足了高端需求,让他们卖出自己相对便宜的房子,对市场也是良性循环。”张大伟说。

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