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叶檀:广州:最尴尬的一线城市

2017年12月14日11:58:23

[提要]多重限售限价打压,广州楼市成交量开始下滑。2017年3月30日,广州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,通过延长住宅转手时间,来抑制投机。新购买的住房,取得不动产证2年后方可转让或办理析产手续,企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,取得不动产证满3年后方可转让。

  这两年的冬天有点冷。

  北京叮叮当当的露出了天际线,寒冷的夜晚有人拖着箱子离开这座城市。

  一线城市的发展,发生了质了变化。2015年,从上海开始,一线城市外来常住人口下降,今年轮到北京。

  从数量到质量,一线城市不再需要那么多人口,换句好听的话,一线城市不再把那么多资源攥在手里。

  在一线城市生活已久的外来常住人口,何去何从?

  每周一,是城市分析日。

  从12月18日起,叶檀财经开启年终城市盘点,先盘点四座一线城市。

  经过这一年,北上广深到底哪座城市发展得最好,没有户口的中产阶级到底是逃离北上广,还是死守京沪深?

  评价标准四个方面:

  一是实体经济和工业,包括当地高新技术企业数量,支柱企业增长,规模以上工业企业利润总额。

  二是金融与财政,包括政府一般预算支出,固定资产中建筑业、房地产和制造业投资占比。

  三是居民消费,包括可支配收入、居民存款、居民投资、社会消费品零售总额。

  四是宏观经济和楼市政策,例如房屋租赁,以及当地住宅成交量,新房二手房价格走势。

  第一期先探讨广州,一线城市最尴尬的一座。

  一、 除了汽车业还拿得出手广州工业还剩下什么?

  广州今年遇到的衰事挺多的。

  十九大纪念邮票确认,中国四大一线中心城市是北上深杭;12月5号,深圳2016年修正后GDP超过广州。

  低调务实的广州人用“保三”来为自己打气。广州选择了与北京上海深圳完全不同的道路,金融比不过上海,想回归工业,却发现产业链已经支离破碎。

  广州的工业发源于工业大道,全路段由工业大道北、中、南三段组成,北起人民桥南端凤安桥,南至石溪涌接南洲路。

  这条大道见证了广州的工业史,中国第一艘万吨巨轮、第一台离心机、世界第一件钛制潜水服都出产在这里。曾经名震一时的虎头牌电池、五羊自行车、双桥牌味精、双鱼牌乒乓球等轻工业产品,同样出自于这条大道。

  一直到2010年初,广州整个工业体系建立在商贸之上。后来的广州造纸、宝洁和LG电视,发展成为系统的纸制品、日化洗涤和家电产业链。

  港口优势还推动了汽车贸易的发展,广州顺势引入丰田和本田两大日资企业,商贸、日化洗涤、白色家电和汽车,构建了广州工业主体。

  2017年1到10月,广州三大支柱产业总产值增长6.9%,其中汽车制造业产值增长19.1%,电子产品制造业增长3.5%,石油化工制造业下降9.9%。轻工业和重污染工业该搬的搬,该撤的撤,汽车成为唯一的支撑。

  广州规模以上工业总产值增速,从2007年上半年的26.3%,直降到2017年上半年的2.4%,从两位数下降到个位数,2015到2017连续三年在2%到4%之间徘徊。

  深圳不公布工业总产值,广州只能以和上海比较。从2011到2017年,广州工业总产值对上海的占比一路上行,在2016年达到历史高点63.89%,但2017上半年又下降到58.63%。

  广州:最尴尬的一线城市 全国城市第一吃 除了汽车少工业 房价真的很扛跌

  工业下行,基建来凑。

  固定资产投资从工业向基建和房地产转移。前10个月固定资产累计投资4590.1亿元,约为2016年固投总额的80%,其中工业投资同比下降3.9%,房地产投资增长8.4%,基础设施投资增长14%。

  从2013到2016年,工业固定投资占比从15.3295%下降到12.5170%,房地产固投则从44.1834%上升到48.4486%。房地产、工业固投不断增加,企业利润同步下滑。

  不满足于轻工业和汽车,广州提出金融城规划,引入一批金融企业的区域总部。金融业占广州GDP比重,从2010年的6.2%,上升到2016年的9.1%,上涨50%。

  资金从实体撤出。工业增加值占GDP的比重,从2010年的33.9%直降到2016年的26.3%。日化行业逐渐被江浙超越,宝洁将产能大规模外迁。

  除了汽车还有一点老本,广州恐怕没什么拿得出手的实业了。

  二、 卖了土地修地铁修了地铁再卖地

  失落的实业和刚刚起步的金融无法支撑广州,政府转向土地和地铁。

  根据广州上半年市本级预算执行情况报告,上半年国有土地使用权出让收入188.2亿,完成年初预算的39.3%,同比增长80.7%。

  同期,契税收入64.8亿元,同比增长37.8%,大部分都是房产交易的贡献。其中一手房契税收入23.7亿元,同比增长58.7%,二手房契税收入23.6亿元,同比增长40.5%。

  该卖的地还是要卖,该买地的依旧在买,一分不能少。

  广州地铁突然露脸,频繁拿地,11月27日、12月1日,以近200亿元拿下两宗大体量地铁上盖商住综合地块。

  地铁票价低、前期开支庞大,大部分轨道交通集团是亏本运营地铁,本质上算是公益事业。为了解决难题,近年轨道集团与房企合作,开发轨交物业。

  根据广州市本级第二次预算调整方案,新增地方政府专项债券资金100.81亿,其中66亿用于地铁建设,按照广州市2017年政府投资项目计划,主要用于推进9个在建路线、10个新规计划路线及14个线网配套项目。

  地铁直达楼盘房价大涨,政府、开发商受益,进一步推动卖地和修地铁,修地铁、卖房子,卖了房子修地铁。

  过去一年,这一逻辑已在很多房价飞涨的新一线城市中实现。比如苏州、南京、杭州、合肥、武汉、郑州和厦门。在2016年这些城市的住宅用地出让收入合计8079亿,而2014年和2015年加总仅有 7017亿。在这七个城市中,根据中指院和统计公报数据,除了郑州和合肥在2016年卖地总量增加,其余增幅并不大。土地出让金的增加,主要来源于地价上涨。

  广州:最尴尬的一线城市 全国城市第一吃 除了汽车少工业 房价真的很扛跌

  广州房价洼地逐渐被填平。根据中国房地产协会数据显示,2017年11月广州均价为31120元/㎡,在全国主要城市中排名第8,环比上虞上涨1.53%,同比2016年同期上涨41.13%,涨幅,排名第3,仅次于福州(同比涨幅44.63%)和济南(同比涨幅45.94%)。

  三、 全国第一吃住宿餐饮等于深圳、佛山、东莞的总和房价很扛跌

  广州消费全国有名,吃喝玩乐,早茶夜宵,应有尽有。

  从2012到2015年,广州社会消费品零售总额的增速持续超过11%,2016年,广州实现社会消费品零售总额8706.5亿元,增长9%,其中跨境电商进出口总额为146.8亿元,增长1.2倍。

  北上广深,广州最爱吃。住宿和餐饮零售总额高达1080.91亿元,占全市总额的12.41%,几乎等于深圳、佛山、东莞花在住宿和餐饮的零售总和。

  如此舍得花钱是有底气的,2016年珠三角城市中,广州以14430.11亿元的住户存款总量,以及10.2752万元的人均存款,位列全省第一。

  广州:最尴尬的一线城市 全国城市第一吃 除了汽车少工业 房价真的很扛跌

  2017年1到10月,广州社会消费品零售总额7685.31亿元,增速同比回落0.1%,其中批发零售业、住宿餐饮业零售额分别增长8.5%和6.1%。

  虽然企业利润下降,但广州人民有最后的倔强,无论工资存款如何变,生活品质不能变。

  多重限售限价打压,广州楼市成交量开始下滑。2017年3月30日,广州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,通过延长住宅转手时间,来抑制投机。新购买的住房,取得不动产证2年后方可转让或办理析产手续,企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,取得不动产证满3年后方可转让。

  2017年前10个月,新房成交量、价格全都下降,二手房全都涨,广州还是很扛跌的。

  商品房新房成交量789万平方米,比2016年同期的1152万平方米下降32%,均价16473元/平,比去年同期的16580元/平减少107元/平。相比成交量,价格还算坚挺。

  二手房前10个月成交面积877万平方米,同比2016年同期的630万平方米上升39%;成交均价19984元/平方米,同比去年同期的17701元/平方米上升13%。

  根据百度大数据《2017年春运迁徙总结报告》的数据,广州、深圳17年春节前迁出人口中,55.7%、45.5%来自省内,这意味着穗深约一半的流动人口来自广东省内其他城市的输出。

  从户籍人净迁移数据来看,广深、佛惠莞的户籍迁入人口规模一直在稳步增长,呈现净迁入状态,而广东其余三四线城市的户籍迁入人口逐年下降,自2012年以来,基本为净迁出状态。

  三四线城市外流加剧,人口最终还是聚集到了最繁荣的广州和深圳,以及周边卫星城。比如广州附近的佛山、中山和清远,深圳周边的惠州、珠海和东莞。

  如果政府不出手,广州人口会进一步聚集。

  广州地铁扩建,高铁路线补足,正在建设的白云机场到广州北高铁、穗莞深城际、广州至汕尾铁路等等,带动大城市周边的卫星城租赁、购房市场。更多卫星城居民,会从原来居住地,流向广州、深圳为中心的都市圈,带来下一轮人口流动潮。

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