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房地产的10倍数风险与机遇

http://www.0731fdc.com 2017年03月06日14:08:37 半求·房地内参 尹香武

[提要] 在中国的经济产出中,农业占比已经下降到9.1%、剩余的90.9%依赖城市。按一般趋势,农业占比将下降到4%左右,也即城市将上升到96%。

  价值的横向移动

  在中国的经济产出中,农业占比已经下降到9.1%、剩余的90.9%依赖城市。按一般趋势,农业占比将下降到4%左右,也即城市将上升到96%。

  单看绝对数字没感觉,但你一计算相对数就可以看出巨大的变化了:农业从9.1%下降到4%,下降的幅度高达54.3%,将下降一半还多。这种价值的横向移动会带来巨大的变化。

  城市化、大城市化、都市圈化

  也就是说农村还有一半的价值要转移到城市中去。而对应的人口呢?13.7亿的总人口中,最终将只有不超过3.7亿的人口生活在农村,剩余的10亿人都将居住在城市。

  按照10亿人居住在城市的规律,那么中国将只能从城市化向大城市化、再向都市圈化迈进,否则无法装下10亿人、也无法满足成本更高状态下的效率要求。

  本人认为,城市化之后的大城市化、以及几乎同时展开的都市圈化,中国的主要都市圈将会出现5极。这是未来中国城市星系中的5颗恒星。

  城市星系的主要都市圈

  中国城市星系中,会存在5大“恒星型都市圈”、4大“卫星型都市圈”:

  一)5大“恒星型都市圈”:

  ①东极——上海长三角都市圈;

  ②南极——广深珠三角都市圈;

  ③北极——京津唐都市圈;

  ④西极——成渝都市圈;

  ⑤中极——武汉郑州中部都市圈。

  二)4大“卫星型都市圈”:

  ①北极与东极之间的胶东半岛都市圈、

  ②东极南极之间的海峡西岸都市圈、最终发展成为包括台北在内的海峡都市圈

  ③南极和西极之间的云贵昆宁阳都市圈、

  ④西极和北极之间的西安都市圈。

  而目前台湾的台北市,未来可能只是中国地域内的一个卫星型都市圈、归属于海峡都市圈,而不是主都市圈。

  齐夫法则

  按照齐夫法则,大国的范围内,都市圈将表现出1:2、1:3、1:4、1:5、1:6、1:7、1:8、1:9、1:10的人口数量关系,第十大之后的比例关系就开始不明确、变平了。

  最大都市圈的人口,两倍于第二大都市圈、三倍于第三大都市圈……十倍于第十大的都市圈。这就是齐夫法则。

  而按此法则,中国要摆下10亿人口,最终恐怕将出现这个地球上首次以亿计的都市圈(之前最大是4100万人的东京都市圈):

  长三角都市圈人口将达到3亿、

  珠三角都市圈人口将达到1.5亿、

  京津唐都市全人口将达到1亿、

  成渝都市圈7500万人、

  武汉中部都市圈6000万人。

  也就是说,地球将开天辟地地首次进入以“亿”计的都市圈时代!未来的经济是:

  ①中国一座城市相当于一个大中型国家,中国的城市与其它国家竞争合作;

  ②中国的一个都市圈相当于其它一个洲,中国的都市圈与其它洲竞争合作;

  ③中国则相当于其它另一半的世界,中国则与另一半的世界分工。

  “一个萝卜三个坑”

  按照这些都市圈现有的人口、并对照未来人口,基本上都是“一个萝卜三个坑”。这意味着什么呢?

  比如珠三角都市圈目前只有6500万人、还可以扩张8500万人、空间高达131%。

  再比如以武汉和郑州为核心的中部都市圈将达不少于6500万人,那承载能力最强的中国城市----武汉市本身就将要容纳不少于2500万人。

  而目前武汉只有1100万人不到、还需装下不少于1400万人,扩张空间高达127%。

  1000%?!

  一个萝卜三个坑,就意味着现在已经进入这些都市圈的核心城市、而且能长期立足的人,将拥有巨大的机会。

  而规模巨大的人口和经济聚集,又将产生高浓度的价值分泌,顶级价值的分泌浓度将10倍于上述扩张空间。

  也即130%*10=1300%,取1000%吧。意思是:

  ①恒星城市的价值将10倍于卫星城市;

  ②卫星城市将10倍于碎片城市;

  ③大城市内部的核心顶级物业将10倍于本城的平均价值;

  形式上理解,你的正常资产配置比现有全市的平均水平要高出3倍、才能拥有这个都市圈扩张对应下的10倍成长空间。

  如果你所在城市的人均居住面积是40平米、如果是投资者那你家庭拥有的住宅总面积应不少于360㎡,以90平米一套计,你起码得拥有4套,才能够拥有你所在都市圈扩张对营销的成长空间,否则就有愧于你站的位置了。

  关于顶级物业的推理,你可以自己开动脑筋想一想,这里先按下不表。

  风险与机会在同步集中

  剩余的问题和风险是,在进行资产配置的时候,必须要在城市的有效半径之内操作。

  都市圈化时代下,你要注意的是城市的有效半径,我不知道你是不是看出问题关键来了。如果超出这个有效半径,你享受的会是风险而不是机会。

  都市圈化时代下,你要注意的是时间的释放和空间的收缩。你的时间释放和空间收缩的速度一定要比城市的速度还快。否则,你就会产生机会损失、甚至绝对损失。

  都市圈化时代下,你还要注意:有用的地段、有用的人、有用的企业、有用的行为、有用的城市、有用的价值……都将越来越少而不是越来越多。这是机会的主线、也是风险的主线。

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