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下半年部分楼市或动荡 房企需出货

http://www.0731fdc.com 2017年03月06日08:55:38 中国网

[提要] “尤其是在信贷和金融持续收紧之下,不排除局部城市会呈现动荡下跌的情况。所以,企业一定要做好研判,早作应对,安排好节奏,抓住目前的窗口期出货,把资金准备充足一些。”黄其森说。

  3月4日上午,全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森就房地产相关话题接受了媒体采访。他认为,从抑制炒房的基调来看,目前大城市的限购、限贷以及因城施策的举措还会在较长时间存在。不过,由于去年大多数房企收成不错,目前尚未显现出糟糕的状况,但如果调控持续,再过最长半年,情况将会大不相同。

  “尤其是在信贷和金融持续收紧之下,不排除局部城市会呈现动荡下跌的情况。所以,企业一定要做好研判,早作应对,安排好节奏,抓住目前的窗口期出货,把资金准备充足一些。”黄其森说。

  关于市场:“用来住”的房子还大有空间

  2016年是房地产市场的大年,全国商品房销售面积15.73亿平方米,较上年增长22.5%,商品房销售额达11.76万亿元,较上年增加34.8%,双双刷新历史纪录。“2017年肯定无法超越这个历史高度,市场将有所调整。尤其是销售面积,15亿可能保持相当长时间的纪录。”对于今年的房地产市场走向,黄其森认为,今年整体市场将是持续平稳,有所调控、调整的市场,也不会出现大起大落。但是,资金会比去年紧张,所以企业或项目收并购的机会也随之增加。

  在发言中,黄其森多次提到中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”,他认为,去年之所以炒房凶猛,主要原因是这几年房价上涨过快,实体经济下滑,干什么都不如买套房。货币超发,加上较低的杠杆率、居民投资渠道有限等诸多因素的作用下,房屋的投资属性、金融属性逐渐高过了居住属性。为了解决这一问题,黄其森建议,在政策引导、制度建设、保障供应、城市群协同发展等方面入手,从根本上抑制炒房的冲动,把房子的金融属性降至最低。

  同时,黄其森认为,虽然政府限制了炒房,但“用来住的房”依然大有市场空间。“中国现在还是缺少有质量的好房子,市场经过二十多年的发展,很多住房的功能已经不够完善,住得不够大、不够舒适、不够方便、不够健康、不够安静,总之不够满意、不够好。用来住的房子,无论是质还是量,都有很大的提升空间。”黄其森说。因此,他表示,未来泰禾依然将持续关注高端改善型需求,在此基础上,提升产品和服务的品质,为高端改善人群提供包括教育、医疗在内的完善服务。

  关于房地产税:今年估计出不来

  作为近年来备受关注的话题,房地产税依然是热点。对于房地产税可能的出台时间,黄其森认为,今年估计出不来,毕竟其牵涉面依然很广,所以,房地产税的推出还需要一个阶段。另外,黄其森认为,房地产税对于抑制房价不是最主要的手段和目的,房地产税对房价的影响到底有多大,相关部门还需要慎重地做评估。

  就在黄其森的话音刚落地不久,在十二届全国人大五次会议新闻发布会上,全国人大新闻发言人傅莹针对房地产税的问题表示,本届人大常委会已经把制定房地产税法列入五年立法规划,但今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

  关于拿地:泰禾不会拿地王 更倾向并购、合作获取项目

  曾经的泰禾,在北京上海深圳等核心城市,多次拿下高价地块,甚至一度被称为“地王收割机”。然而,这种状态在去年出现了反转。

  对此,黄其森表示:“去年大家都在进一二线城市,很多企业都把自己的战略集中在核心城市,我们感觉这不太正常。谁都知道一二线城市有空间,但关键是能否拿到地。出于对市场的敬畏,所以我们去年一年在公开市场拿地量并不多,百分之七八十的项目都采用并购的方式获取。”

  对于今年的拿地手段,黄其森直言,因为前期已经拥有一定的土地储备,今年泰禾在公开土地市场上依然会很少参与,不会拿地王。如果时机合适,泰禾依然会更多选择并购方式。“目前的调控是非常严厉的,后续很多企业可能会面临资金紧张的局面,应该还是会有很多并购的机会。如果有适当的标的,收购存量改造提升,用来出租或者销售都是可能的。”黄其森表示。

  此外,交叉持股、与其他企业合作也是泰禾目前获取项目的一种途径。“这些合作企业一是看中了泰禾的操盘能力,尤其是最近几年拿的高价低,对于企业的操盘能力要求很高,并不是所有企业都能很好消化;二是不少中小企业的资金还是有困难。”黄其森称,泰禾会选择那些理念相同、与现有团队相匹配的企业和城市,围绕金融、教育、文化、医疗大健康、养老、旅游等集团多元化的方向来进行布局。

  对于今年的城市布局,黄其森表示,主要还是集中在一线和二线核心城市,今年还将进入郑州、武汉、天津、太原等需求旺盛的城市。“三四线今年的主基调还是去库存,这时候如果再进去是没有道理的。”黄其森说。

  “宝万之争”用另一个方式证明中国房地产市场的价值

  谈及去年备受业界关注的“宝万之争”,黄其森认为,这恰恰证明了中国房地产市场的巨大价值,说明了目前中国优秀房企估值还相对偏低。

  黄其森表示,无论是关于房地产 “上半场”、“下半场”还是“黄金时代”、“白银时代”的说法,都是对房地产信心不足的表现。“至少从目前来看,中国还没有任何一个行业能够达到房地产业这样的规模,每年七八万亿以上的市场,去年更是接近12万亿,哪个行业敢比?”黄其森说。

  关于租购并举:租房应成为解决城市住房的重要抓手

  从去年开始,在多次政府的会议中,均提出了鼓励购租并举,黄其森认为,鼓励租房本身就体现出“房子是用来住的”重要功能,应该成为解决城市住房的一个重要抓手。为了让人有房租、有好房租、愿意租房,他提出了三方面的建议。

  政府方面,应该进一步加强政策引导,尽快让租房者和买房者在公共服务方面享有同等权利,尤其是在普遍关注的教育、医疗等方面。同时,可尽快落实金融、土地、财税等方面的支持政策,培育规模化、机构化的专业住房租赁企业。

  企业方面,要根据实际情况,积极开展住房租赁业务,探索新房租赁等新业务。只要企业进入这个市场,就有可能规范服务体系与壮大规模,改变单一租户对房客租赁模式。

  在社会观念方面上,舆论应该进行正向引导,“年轻人不买房不能结婚”、“不买房就搞不定丈母娘”这类扭曲的观点不应该被反复炒作。租房与买房,都是解决未来城市居住问题的“新常态”。

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