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中国楼市该不该“因城施策”?

http://www.0731fdc.com 2017年03月13日15:21:22 半求·房地内参 沈晓杰

  近年“因城施策”的调控效果一般,高房价和高库存顽疾始终存在,有无其他调控举措能从根本上解决矛盾?

  对过往在房地产和住房政策上“惜字如金”的中国高层来说,他们每年全国“两会”上有关房地产市场的“系统提法”,无论是对媒体、业界还是社会,就像是一个“权威政策发布”,引来解读无数。

  其实,细读李克强总理今年的政府工作报告,在有关房地产市场的论述上,除了把“因城施策去库存”作为中心加以重点突出外,其他方面的创新并不多。比如,去年国内几十个本就高居“全球房价最难负担城市” 的大中城市,一年房价又被投机炒作至暴涨百分之十几到四十多的现象,此次政府工作报告不仅没有给出一个可有效治理的“新政”,甚至连提都未提。有关房价的表述,只有一句“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为”,就再也没有其他任何“说法”了。

  今天中国房地产市场的主要矛盾,各界的认知相对比较统一。主要表现在两大方面,第一是大中城市和重点城市的高房价,第二就是大量中小城市的高库存。

  大中城市的高房价问题究竟严重到什么地步,和国际上大城市做个对比就会知道有多么“触目惊心”。国际某著名专业机构去年初公布了一份2016年度《全球住房负担能力调查》报告(未含中国大陆城市),列出的10个“全球房价最难负担城市”(各自的房价收入比),位居第一是香港为19.0,第十名的澳大利亚某市为9.3。而用同样的方法计算与同期的中国大城市相比,北京、上海和深圳的买房负担分别为33.2、31.9和33.5。这比号称“全球房价最难负担城市”的香港还高出了70%以上。随意抽取的杭州(15.7)、青岛(13.2)和南京(18.3)城市居民的房价负担,也远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼(房价收入比为12.2)。其中南京比悉尼的高出了50% 。

  以上,还是对2015年国内外几个大城市住房负担比较。如果用2016年国内各大中城市房价暴涨后的结果再相比,把去年像京沪广深和南京、合肥、厦门和苏州等城市房价动辄年涨20-40%的房价再计算在内,国内大中城市市民的住房负担,更是要把“全球房价最难负担城市”远远甩在后面。

  面对如此的“世界纪录”,“以民为本”的中国政府该不该“大有作为”、并在今年的政府工作报告中加以重视?

  除了高房价这个“世界之最”的民生和政治问题外,中国房地产的另一方面,就是大量中小城市房地产市场的高库存这个经济问题。只要深入研究一下,就会发现中国房地产市场“库存产品积压”严重滞销积压的问题,远比官方和舆论所认为的要高得多。

  现在一般人只把待售商品房视为库存量,实际的商品房库存要远远不止于此。因为房地产市场库存积压最大的一块,还是在房屋施工面积上。国家统计局公布数据表明,2016年全国的房地产开发企业的房屋施工面积就高达75.8975亿平方米,比上年增3.2%;而同期商品房待售面积只有6.9539万平方米。

  之所以把施工面积的商品房作为库存,不仅因为这些施工中商品房在建过程本身不少就已被众多开发商对外出售,更有大量的半截子在建房因市场难以为继而成了烂尾工程。这些年都不再动工、难以“待售”的“施工商品房”,才是当今中国房地产市场最大的烂尾积压库存商品房。

  把以上商品房的施工面积和待售面积相加,就可以知道,中国目前仅城市商品房市场的库存总量,已高达80亿平方米左右。

  在这80亿平米的库存商品房中,有56亿平米是商品住房。如此高的海量商品住房库存,已相当于全国城镇现有存量住房总面积(175亿平方米左右)近三分之一(32%);如果按人均30平米初步住房小康计算,可供1.87亿城市居民居住。

  高房价和高库存,这两个看上去“南辕北辙”、极为矛盾的市场现象,不仅是当今中国房地产市场最大的矛盾所在,而且也成为影响中国社会稳定和谐、经济健康发展的重大问题。这两大矛盾,躲不开也回避不了,紧迫而严峻的摆在顶层决策者面前。

  现有房地产调控政策的顶层设计,正如这次政府工作报告所突出的那样,把“因城施策、分类调控”作为政策之纲。其实,这些政策并不是今天才有。至少是近一年半以前的2015年10月后,中国最高层就分别提出了房地产去库存的问题,而“分类调控”更是早在2014年的政府工作报告中就已提出。国家主席习近平早在2015年11月的中央财经领导小组会议上就强调,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。在其后召开的中央经济工作会议上,更是罕见的把“化解房地产库存”单独列项,和这次政府工作报告基本相同,主要就是“通过加快农民工市民化”消化库存(今年的提法是“要支持居民自住和进城人员购房需求”)。

  房地产顶层设计上的“一城一策,分类而治”,看起来是“对症下药”,但却忽略了房地产市场的整体性和有机的结合,缺少全面系统的治理章法。从一年多实施下来的效果来看,高房价和高库存这房地产市场的两大矛盾,不仅没有从根本上得以解决或缓解,甚至还有加剧恶化之势。

  不少人把2016年视为“房害之年”,这并不是空穴来风。据统计,到2016年末,商品房待售面积69539万平方米,比11月末又增加444万平方米,施工面积更是比上年增长3.2%(达到758975万平方米)。至于去年房价暴涨,更是成为这十几年来政府在房地产市场“治国理政”上最大的败笔。那些住房负担原本就高居全球前茅的国内大城市,竟然在“去库存和分类指导”中,房价一年又暴涨百分之几十,而且至今还没回落到上一年暴涨前的次高位水平。“因城施策”的楼市调控政策的局限和效果,由此可见一斑。

  目前,中国房地产市场的分化继续加剧。在几十个热点大中城市房地产热和泡沫持续不断的同时,至少数百个中小城市的房地产市场,因为高库存、市场分化、特别是全国性炒房引发的资本“虹吸效应”而愈加趋冷。用一句“热的要死、冷得要命”来形容当今两极分化的房地产市场,再恰当不过。

  面对高房价和高库存这两大问题,在此次的政府工作报告中,对付高房价不见“亮剑”,对付高库存,也未有新招。有的政协委员建议,在库存严重的三四线城市,地方政府把房子买下来出租给外来务工人员,完全忽略政府手中有多少钱和市场能有多少需求这些基本常识;也有民主党派建议,打通商品房与保障房的转换通道,棚户区改造安置住房单套面积放宽到144平方米,昏招迭出。

  那么,有没有更好创新房地产调控举措,即可一方面化解大量的中小城市80亿平方米的在建和待售的商品房库存积压,另一方面,又能让那些买房负担高到家庭年收入二三十倍的大中城市居民,能以一半甚至三分之一或更少的价格买到商品住房,从根本上解决房地产市场的高库存和高房价这两大尖锐而重大社会矛盾呢?答案的肯定的。

  以城市群房地产系统调控论,重新引导和整合各种要素,以创新思路,一举从根本上同时解决高库存和高房价问题。

  在阐述该方法之前,先让我们以南京和安徽马鞍山的实例来说明。

  南京和马鞍山间距才50多公里,但却筑起了中国房地产市场两种完全不同的天地和市场。

  根据最新的统计,南京市区的平均房价已达到每平方米25292元人民币,其中靠近马鞍山较近的主城建邺区的房价已高达平均每平方米34120元,此外,南京高铁南站所在的雨花台区,平均房价也达到25533元,和马鞍山紧连的城郊江宁区,每平方米的平均房价也有23754元。去年南京的房地产市场,甚至还出现一房难求的怪事。

  而南京都市圈中离南京最近的安徽马鞍山市,房地产市场却是另一番景象。不仅有大量的库存商品住房积压,而且最新统计出的马鞍山市区的房价平均每平方米只有5328元,相当于南京房价四分之一略多。此外,和南京新建商品住房一年暴涨近40%相比,马鞍山的房价只是每平方米微涨了几百元。

  南京和马鞍山,可以说是中国房地产市场“因城施策”的两种典型。但这两年的“分类治理”,不仅没有解决各种房地产市场的突出矛盾,而且马太效应和两极分化更加严重。这就不能不促使人们重新思考和创新思维:能否把两地的房地产市场调控合并在一起整体进行,变分类调控为系统调控?

  南京的房地产市场,房价畸高,供应偏紧;马鞍山的房地产市场,库存量大,房价便宜。让南京人到马鞍山买房,既可解决那些被高房价遏制了住房消费的南京市民的住房小康,又解决了马鞍山大量的库存商品住房的市场出路,何乐不为?

  南京和马鞍山之间50公里的城市间距离,高速公路不用一小时,高铁的时间更仅有17分钟(这比在南京乘坐大多数公交车的时间还短),票价也只有15.5元。如此短的公共交通时间距离,如此低廉的交通成本,为何不能两地的房地产市场不能“打通”为一体呢?

  南京和马鞍山两地房地产市场统一系统的整合,意味着南京市民可以现在四分之一的价格,就能买到体面的小康住房。根据统计推算,南京城镇居民家庭收入的中位数在12万元左右。南京市民在本市买房,房价收入比高达20.8,而在马鞍山买房,则降到了4.2不到,一下子回落到世界上公认的合理房价水平(房价收入比在3-6之间)。而对商品房高库存的马鞍山来说,只要把南京市五分之一的商品住房购买量吸引过来,一年就可多销售商品住宅280万平方米以上(2016年南京市的商品住房销售总量为1406.29万平方米),相当于该市2016年商品住房销售总量的80%以上(马鞍山市去年商品住房销售总量为343万平方米)。不仅一举从根本上解决了马鞍山市的商品住房高库存的问题,而且为该市房地产市场的进一步健康大发展,提供了不可多得的路径。

  从以上实例不难看出,城市群房地产系统调控,能从根本上一举两得的解决当前中国房地产市场高房价和高库存的问题。它要比“因城施策、分类调控”要有效得多。

  而从可行性和家庭理财来算,这也是一笔“合算的生意”。以100平方米家庭住房为例,在南京需要250多万左右(这个价格还只能在南京偏远地区才能买到),而在马鞍山,则只需要50多万元,两地之间相差200万元。而到马鞍山买房的南京市民,夫妻俩每天多出的高铁交通成本,也就是62元。每年工作日250天,相当于多花15500元。但如果这200万元算上银行的利息或贷款成本,这笔交通费不仅可称得上是“免费”,甚至还是“倒贴”。

  有人会提出疑问:城市群房地产系统调控论,似乎只在像南京和马鞍山这样靠的很近的城市适用,在全国不具有大面积的推广价值。其实不然。就拿长三角上海、杭州这些高房价城市来说,同样也能找到相对应的低房价中小城市。以上海为例,周边的嘉兴和昆山都是不错的“系统调控”合作对象。两市到上海的高铁时间分别只有27分钟和19分钟,但相比上海市平均平方米高达49689元的高房价,嘉兴市的平均房价只有9263元/㎡,昆山也是只有13209元/㎡。而另一个全国著名的高房价城市杭州(最新平均房价为22449元/㎡),高铁时间距离仅有21分钟的湖州市,平均房价也只有8315元/㎡。

  据报道,这种“城市群房地产系统调控”,在民间也已逐渐的推广。高房价压迫下的“北漂一族”,有数十万人选择“北京上班,河北居住”,每日“跨省”上班。随着各地房地产市场的两极分化,将会有越来越多的市民,自发的选择“跨省而居”。

  实事求是的说,这种“城市群房地产调控”,不是笔者首次提出,而是一种国际惯例。在纽约、旧金山、巴黎和伦敦等国际化大都市,在市区内上班工作的,很多都居住在周边的小城市。比如在纽约曼哈顿上班的,很多人都住在新泽西州;在旧金山工作的,不少都是住在湾区的其他城镇。也许正是因为没有在不同城市之间和城乡之间工作和居住的“政策区隔”,这些国际化大都市的房价,才不会有“中国式的暴涨”。

  其实,比起欧美这些大城市,中国的“城市群房地产系统调控”更有发扬光大的空间。这主要得益于这些年中国高铁的迅猛发展。中国的城市群中,有西方国家少有高速便捷的交通系统,它使大小城市之间的“时间距离”大大缩小。如果推行高峰期密集发车和月票制等,将更使“城市群房地产系统调控”如虎添翼。

  当然,对“城市群房地产系统调控”来说,高速交通这些有型障碍可以很快的消除,但不同城市之间的政策障碍,去除起来的困难却要大得多。这也许才是“城市群房地产系统调控”最大的阻力所在。

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