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谈论房价的正确姿势是什么?

http://www.0731fdc.com 2017年03月20日15:11:30 半求·房地内参 子桐

  近日,一篇《房价之谜》的文章在朋友圈刷屏。因为作者是我的前同事,不少人问我对这篇文章的看法。为了与大家互动,我拿出时间仔细拜读了这篇万字长文,文中主要观点聚焦于楼市调控有哪些错误、高房价的成因、中国高房价是否合理、以及未来房价走势等等。坦率讲,我为作者重操旧业、笔耕不辍的精神所感动,字里行间的用力清晰可见。

  然而,通篇读下来,我无法从中拼接出一个完整的分析框架,得出鲜明的结论。相比作者的理论运用,其实地调查、数据搜集分析这两项显得很薄弱,论证过程也就难免失据。而我对作者最大的不赞同是,他对房地产这个棋局中的其他变量显然认知不足。因此,即便作者是有结论的,我也实难苟同。

  作者先是谈论房产调控政策,但仅限于罗列和猜想,缺乏辨析。对于房产调控政策,从业者是极其麻木的。为何?以房产调控为名的政策已经太多,这次与上次相比,就像一阵风,只需要暂避风头即可。从业者无论是筋骨还是神经都已无动于衷。从业者也早已明白,所谓房产调控政策,只要分税制制约下的央地关系不变,它就是国王在首都城头一声喊,手握土地的各路诸侯跟着喊几下表决心的口号,鼓掌,散场回家,但该干嘛还干嘛。

  以2016年“930新政”为例,9月30日前后几天内,各地纷纷祭出调控政策,舆论鼓掌,媒体欢呼。然而,开发商该拿地拿地,该卖楼卖楼。事后统计,去年第四季度上涨最快的20个城市,与出台限购新政的20个城市高度吻合。再有,大兴——以前以西瓜地闻名首都的所谓北京郊县,最新开卖的楼盘单价直逼8万。也就是说,房产调控政策一直没有一个完整的政策框架体系。作者一开始就这样谈论房产调控政策,无疑将房价之谜的解析一开始就引向了一个错误的方向。

  作者分析高房价的成因,认为根源是中国内地照搬香港的土地批租制度(即内地和香港“一国两制”,在土地制度上却是“两地一制”),进而调控失灵。对此,笔者部分认同,但追索这样的原因,容易走入死胡同,那就是:全都是制度的错。今日的高房价,看似非理性,实则没有超出相当一部分人的预期范围和逻辑能力,其中包括炒房团里的“中国大妈”。2015年股灾至今的房价上涨,最强大的两股动力分别是再次旺盛的市场需求和四处乱串的金融资源。这两股动力都被股市狠狠伤了一回。现在,两者掉转车头,不但托住了房价的底,还动辄催生一个又一个地王。这两点,在作者的文章里鲜有论及。

  谈到房价是否合理,作者花大量篇幅分析了租售比和收入房价比这两个国际流行指标,而这两个指标在中国早已超过了临界值且根本没有约束力,看似逻辑自洽,实则未经实证。以租售比为例,欧美和香港的购房者和炒房者会以此指标为核心,但内地的购房者不会单独衡量这个指标,而是和房屋总价的上涨捆绑起来进行取舍。而且,内地市场的租售比正在发生快速变化。尤其是在商业公寓这个产品上,租售比的变化是人们选择投资公寓而不是鄙弃它的一个重要因素。当然,更重要的原因是资产荒导致的投资无门。

  有关房价,作者认为新房的锚定作用显著,实则不然,因为一线城市的新房供给已经相当有限,锚定房价的是区域内各类房源的成交均价。而在优质二线城市如成都,甚至出现了新房价格和二手房价格倒挂的现象。所谓锚定,只是理论而已。

  作者最容易贻笑大方的是“许多烂尾的楼盘就可以归入此类”。因为,中国房地产的开发模式决定了,销售排行榜100强的任何一个地产商,都无法承受哪怕一个项目的烂尾,那将带来资金链条的断裂和信用挤兑的风险。从上述几点看,我们看不到作者实地调研后理性分析的努力和力度。

  作者此文最大的缺失是,没有充分考虑金融资源这个“变量”的作用。很多人分析房价都会提到货币超发,作者也有提及。然而,超发的货币是如何进入地产行业进而影响房价的,作者鲜有认真阐述给读者。事实是,货币超发导致金融机构普遍创新动力不足,他们拎着资金四处出击,追着开发商放款。开发商难以抗拒做大规模、提升排名的诱惑,纷纷接钱、进场,遂地王频出,房价蹿升。也正是在金融资源的追逐下,地产商阵营在2016年发生了严重分化,很多籍籍无名的地产商以黑马姿态挤进了前50。可以说,这才是2015年股灾以来推高房价的罪魁祸首。作者的经济学素养本应覆盖至此。

  至于房价会涨会跌,我倒是赞成作者的理论分析:房价结构性分化开始后,将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。请购房者注意,这句话的前提是承认了现在的房价,而不是假设它会在现在的点位回落。

  坦率讲,作为从业者,我很赞同作者的"龟壳"说,即中国经济背上了房价等因素促成的一副重重的"龟壳"。我一度为地产开发行业的破坏性增长感到担忧,以为那是寅吃卯粮、竭泽而渔、不可持续。但正如作者说的,中国市场分成了一线、优质二线、三四线,也就是说中国市场的梯级层次太大了,“泄洪区”幅员辽阔。因为“泄洪区”,我们屡次濒于破产边缘,又屡次走了过来。

  行笔至此,购房者会问,我该如何自洽,如何选择?

  其实,买房与否,答案根本不复杂,只需要问自己两个问题:第一,我能不能不买房?——我真有朋友不买房,在京城租房过日子,相当潇洒和满足。第二,如果我手上有一笔钱,比如100万以内,除了买房,我还有没有其他选择?闭上眼睛、扪心自问后,答案是相当清楚的,鲜活的个体谈论房价也就找到了正确的姿势。

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