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取得房屋遗产 这些情形要缴契税

http://www.0731fdc.com 2017年04月11日09:16:04 新京报

[提要] 房产往往是遗产中最重要的一项财产,那么因处理遗产而取得的房产,在办理过户之前,有哪些是需要缴纳契税呢?

    房产往往是遗产中最重要的一项财产,那么因处理遗产而取得的房产,在办理过户之前,有哪些是需要缴纳契税呢?

    接受赠与取得的房产应缴纳契税

    案例 小王的爷爷去世了,留下一所住宅和一间商铺,去世前未立遗嘱。小王的奶奶、父母和叔叔经过协商,决定把商铺过户到小王名下,住宅则留给奶奶,待奶奶百年之后再做处理。小王和奶奶在办理过户手续时,是否应当缴纳契税?

    案例分析

    《中华人民共和国继承法》第二章第十条规定,遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。

    案例中小王的奶奶、父亲和叔叔属于第一顺序继承人,按法定继承理应由他们三个继承房产。小王的奶奶取得的住宅产权显然是法定继承所得,无需缴纳契税。小王由于不属于第一顺序继承人,没有继承爷爷遗产的权力,他取得的商铺产权实质上是由奶奶、父亲、叔叔继承之后赠与他的。依据相关规定,小王取得商铺的行为应按接受赠与缴纳契税。

    通过继承和接受赠与取得的房产应缴纳部分契税

    案例 张大爷和老伴有一处房产登记在老伴名下,是其共同财产,老伴生前曾表示百年之后就把房子给儿子小张。老伴去世后,张大爷按照她的遗愿带儿子去公证处做继承公证,计划把房子过户到儿子名下,被告知需要先到税务机关缴纳相应的契税,可张大爷认为子女继承父母的房产按照法律规定不应当缴纳契税。

    案例分析

    《中华人民共和国继承法》第四章第二十六条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。张大爷一家的做法从法律层面上讲,其情况是:继承开始后,张大爷放弃继承,由儿子小张继承老伴的全部遗产。同时,张大爷把自己拥有房屋50%的份额无偿赠与儿子。也就是说,小张取得的该处房产一半是继承所得,一半是接受赠与所得。因此,小张在办理房产过户之前,应先缴纳父亲赠与自己的房屋50%份额对应的契税。

    非法定继承人取得房产应缴纳契税

    案例 赵奶奶是一位孤寡老人,她的邻居小明一家人平时在生活上对她多有照顾。她对小明像对亲孙子一样疼爱,于是便去公证处立了一份遗嘱,死后将自己的房产给小明。赵奶奶去世后,小明依照遗嘱接受了房产,他是否应当缴纳契税?

    案例分析

    《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)第二条规定,按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。因此,小明作为非法定继承人承受房产,属于国税函〔2004〕1036号文件第二条规定的应税行为,应当依法缴纳契税。

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