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要做黄雀不当螳螂 买二手房前要先做好这些功课

http://www.0731fdc.com 2017年04月14日09:17:08 0731房产网

[提要] 据《2016年度长沙楼市白皮书》的研究表明,近六年来,长沙市内六区二手房成交呈现波浪式上升趋势。

  加速追赶 数字还原二手房发展轨迹

  据《2016年度长沙楼市白皮书》的研究表明,近六年来,长沙市内六区二手房成交呈现波浪式上升趋势。特别是从2015年开始,二手房市场的成交开始上扬;2016年达到一个历史高点。特别是2016年的诸多利好政策叠加使得二手房市场成交明显放量,其中二手住宅成交量几乎与2014年和2015年成交量之和相当。

(2013-2016年长沙一手房住宅和二手房住宅成交对比)

  把时间维度拉长,这样就能更加清晰的看到长沙市内六区房产一、二级市场交易量比值的逐步缩小的脉络。

  一二手房的成交量比,从2011年的4.96到缩小为2016的3.01,特别是内六区一、二手房市场交易量差距更小,从2011年的4.86到2016年的2.86,这表明长沙市特别是内六区二手房市场正逐步变得成熟。

  进入2017年后,央行收紧准备金、40余各城市纷纷出台地方限购令,从中央到地方对楼市的调控力度日趋加强。长沙以 “318”限购令为开端,陆续发布了“调整公积金”“商品房申报价”等调控政策,这一系列政策把长沙一手房市场的“供应”和“需求”这两个水龙头都拧紧了,而不在调控范围内的二手房迎来了一次成交井喷。

(2017年1-3月长沙商品房市场中一手房与二手房成交对比)

  2017的限购风潮又至,正是购买二手房的好时机

  近年来,全国对于一手房的调控日渐趋紧,特别是从去年的“930”楼市调控风暴开始,一手房再度进入了高压时期。而长沙则是从今年“318”开始,一手房进入了“限购限贷限价”的三限阶段。

  仅就今年新出台的调控新政而言,长沙的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》即(“318限购限贷令”)限制了购房套数、提高了贷款门槛;《长沙市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》提高了公积金使用门槛;《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》以条款形式明确了新房源申报价过高则将不予通过。

  在一手房受到政策严控的同时,二手房相反还有利好政策出台。近日,财政部行业国家发展改革委联合发布了《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》,其中明确了“4月1日起,取消住房转让手续费”。

  一手房和二手房在“政策”上的此消彼长,让买二手房更加的划算。

  买房也需自身“硬” 选房前要做好这些功课

  1、确认卖主是否有房产证

  为了防止掉入一房多卖等陷阱,买房时一定要确认房产证上的房主与卖主是否一致;房产证上写的面积与实际面积是否一致;为了确保万无一失,甚至可以去房管局查询此房产证的真实性。

  2、确认房屋是否可售

  为了防止买到被法院查封等不能交易的房屋,买房时要确认房屋是否能正常流通,是否被抵押、是否有共有人。院产、校产公房等特殊情况下,房源出售是否已经得到原单位的同意。

  3、现场勘查挑选的房屋

  买房不能听信一面之词就掏钱,一定要去现场看看房屋实况。比如房屋是否有占用屋顶的平台、走廊;是否改动过房屋的内外部结构。有没有特别不适合居住的缺点;管线是否不合理;天花板是否有渗水;墙壁是否有裂纹;打开水龙头观察水的质量、水压。

  如果购房的是带装修电器的房屋,还需打开电视看看图像是否清楚,有多少个节目;确认房子的供电容量;确认户内外电线是否有老化;是否已经换用天然气。

  4、了解小区的物业服务情况

  小区的物业管理水平,很大程度上决定了你的居住舒适度。谁也不想天天跟物业斗智斗勇,在缺水少点的争执环境中生活。因此买房前,最好与小区居民沟通,从多个方面了解下物业的水平。比如水、电是上门代收还是自己去缴;电梯管理方式;小区的整洁程度;小区是否封闭;保安人员的数量和责任心;物业管理费的收取标准;车位的费用物业管理公司提供哪些服务等。

  5、了解小区和左邻右舍的状况

  了解下小区是哪年完工的,还有多长时间的土地使用期限。左邻右舍住过哪些人住过,是否发生过不好的事情?楼上楼下是否发生过盗窃案;

  6、买房前做好房价评估

  为了防止被坑骗,花费远超房屋价值的房款,购房者最好对房屋进行一个预估。预估价可以通过通过与市场相似的房源进行对比而来。也可以委托评估事务所进行评估。

  7、雇佣律师进行参考

  二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠。

  8、了解购房中介的基本情况

  通过中介买二手房,是绝大部分人的选择,因此买房前有必要到当地工商局确认营业执照、中介代理行资质证书等证件。

  9、留心房款与产权的交接过程

  在付款阶段,一定要与卖方在“先交钱再过户还是先过户再交钱”问题上达成一致,并签署有效约束文件,不能依赖口头承诺。也可以考虑将房款押在双方都信得过的单位,等过户流程完毕,再将转给卖方。

  10、确认产权顺利过户

  必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成了过户手续,代理公司、律师等机构声称的结果,在法律上不视为交易过程完成。

  总的来说,想要减少二手房买卖过程中的麻烦,需要你多实地勘察、多开口询问、以契约为主、严守法规、莫贪小利,这样势必能挑选到一套称心如意的房屋。

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