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滨江商住地入市难解渴,“化整为零”或有玄机

http://www.0731fdc.com 2017年06月07日16:40:36 0731房产网

[提要] 自“318新政”发布以来,市内五区沉寂了2个月多的土拍市场,从本周开始重新恢复了招拍挂。

    自“318新政”发布以来,市内五区沉寂了2个月多的土拍市场,从本周开始重新恢复了招拍挂。

    本周挂牌的4宗土地全部位于岳麓区,其中015-017号3宗土地位于大王山片区,最终定向成交。还有1宗018号则位于滨江片区,明日正式进入竞拍期。

    值得注意的是,不仅在岳麓区,6月底将要拍卖的芙蓉区、雨花区土地,也都是商业用地。长沙在“318”之后就进入了全面调控阶段,并且随着“520”的再度加码,长沙目前的住宅市场正处于“史上最严限购期”。

    新政后各区的首场土拍均以商业(商住)土地打头阵,是在抛砖引玉?

018号地块基本信息

    这宗土地在规划中的编号是“D1-A地块”,包含“E05-E-4-1-1”和“E05-E-4-3-1”,它们被宗地中的水厂路分割为南北两部分。地块上的建筑限高,最北端是150米,最南端是130米。整体来说,建筑限高根据所处位置的不同,呈“南北两端高,中间部分低”的分布。

018号地块所处片区的资源

    •教育资源:长沙市麓山滨江实验学校、长沙市岳麓区滨江小学

    •商业配套:奥克斯广场、社区商业、银盆岭南路沿街商业

    •交通出行:地铁4号线(在建)、地铁6号线(获批)、102公交

    •居住社区:保利西海岸、华韵城市海岸、岳银三村、创远花园

    •医院医疗:湘雅三医院

018号地块周边实景

    地块优势

    1、邻潇湘路,能通过营盘路隧道、银盆岭大桥,便捷快速的往返河东。

    2、地块北边有保利西海岸、西边有华韵城市海岸,都是成熟的社区。加上岳银三村等安置小区,地块周边的居住人口基数大,生活配套设施齐全。

    3、与湘江隔路相望,拥有江景资源。地块旁边设有公交站点。

    4、周边在开发项目少。

    地块劣势

    1、地块周边目前商业氛围并不浓厚。

    2、地铁4号线在建,使得银盆岭路被封路,近几年的出行都会受此影响。

    3、土地未平整,宗地内杆线及电力设备的迁移由竞得人负责。

018号地块产品竞争力分析

    明日开拍的018号土地,规划为商住用地,其中商业比重达到70%。这意味着未来将有共计10万余平米的商铺、公寓、写字楼等产品投放入市。

    奥克斯广场和绿地中央广场都进入了营销的后期,产品基本售罄。在商铺及公寓类产品上并不会对018地块的同类产品产生压力。相对的,因为这两个项目抢占了先机,018地块上的写字楼类产品将会面临较大的销售压力。

    保利西海岸的天禧组团或许将是018地块主要竞争对手。视其项目进度,需要“打擂台”的产品不仅限于住宅,公寓、商铺等产品也或将受到来自对方的压力。

    联合开发?各自为政?拿下018后,似乎019也必须拿了

    虽然时间上相差了7天,但从现场来看,将在下周四开拍的019号土地与018号是“连为一个整体的”。

    019号(图左侧)土地包含了“E05-E-4-1-2”和“E05-E-4-3-2”两部分,与018号土地的南北两部分分别接壤。它虽然也是商住用地,但与018号相反,它的住宅比重达到了85%。

    019号地块建筑限高150米,加上整个片区地势是“西北高、东南低”,因此019号地块上的建筑是有可能完全遮挡住018号的建筑视野,甚至会造成午后018地块上的建筑见不到阳光。

    从开发的角度来看,很显然如果不是同一个开发企业拿下这两宗地,那么另外一个选择就是竞得人之间的合作开发了。

    值得一提的是,018号地块起价4.8亿,019号8.4亿元,在如今全国严控房地产的环境下,其他城市有“防止出现新地王,地价设置上限”的先例。那么本次滨江的土地“化整为零”,也是如此用意?

    最终018号地块将由谁摘得?期间的又将呈现怎样的情景?佳佳直播明天将为您精彩呈现,敬请期待!

    手机直播:http://topic.0731fdc.com/redonline/?room_id=626

    网站直播:http://tv.0731fdc.com/?act=v_jia&room_id=626

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