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很遗憾的告诉你,这六百多套9000元/平的精装房,暂时泡汤了

2018年01月04日14:58:50 0731房产网

[提要]“2018年市区首拍”、“六区首宗限价地”、“限价7900元/平”……[2017]长土网062号土地有着诸多的名头,大家纷纷开启了吃瓜看戏模式,都想要瞧瞧这宗土地能上演何种大戏。

  “2018年市区首拍”、“六区首宗限价地”、“限价7900元/平”……

  [2017]长土网062号土地有着诸多的名头,大家纷纷开启了吃瓜看戏模式,都想要瞧瞧这宗土地能上演何种大戏。

  只是人算不如天算!在去年“限价地”竞争激烈的火热气氛之下,62号竟然流拍了!业内外对此一片震惊,其实流拍在土地挂牌公示之初就有迹可循。

  2875元/平的利润空间?开发商又不傻

  今天开拍的62号土地位于雨花区鄱阳村,它是一宗商住用地,商住比3.6:6.4。但由于商业部分的容积率和住宅部分不相同,因此实际这宗土地商住的建筑面积达到了1:1,分别是商业建筑面积6.2万平米,住宅建筑面积6.6万平米。按照每套房100-110平米来计算,这宗土地将能开发出约600多套普通住宅。

  虽然这宗土地被称为“限价地”,但是实际上它只是限了房价,并没有对地价设限。与“限房价、竞地价”这样拥有“红标识”的限价地相比(见下图),小编更愿意称呼62号土地为“冒牌限价地”。

  62号土地在竞拍条件中规定了“住宅最高销售7900元/平”,但不包含“精装修价格”。由于这宗土地要求以“精装修销售”,根据文件规定“精装价格不得超过毛坯价格的15%”,那么,实际上这宗土地最终卖给购房者的将会是售价9085元/平的精装修房。

  这个最终房价本没有什么问题,因为前几宗同区域的限价地房价也在这个区间,但是62号起始楼面积却高达4710元/平。

  按照毛坯住宅每平1500元的建安成本估算,开发商的利润空间只有“9085-4710-1500=2875(元/平)”,这“2875元/平”里面还包含着后期运营成本、精装修成本,利润空间将进一步压缩。

  由于这宗土地不采用“熔断+摇号”的土拍方式,因此原则上62号是可以自由竞价,最终价高者得。政府如此精心照顾,就问你感不感动!

  开发商又不傻,只能连连摇头疾呼“不敢动!不敢动”,所以62号流拍真是毫不意外。

  62号地是政府问路的石子?64号与65号会重蹈覆辙吗?

  以做生意的逻辑来看,把62号土地起拍楼面价设置的如此之高,显然是不合理。开发商可以做慈善,但是不会愿意当冤大头。

  62号土地是不是为64号与65号限价地在投石问路呢?

  带有“红标识”的限价地64号与65号土地原本将于明日开拍,但市国土资源局一纸紧急补充通告,把它们挪到了月底。

  这两宗是雨花区的第二批“红标识”限价地。与同区域第一批的40号限价地相比,64号与65号限价地的“最高楼面价”提高了700-850元/平。特别是与40号占地面积差不多的同区域地块——65号,它的最高地价被提高到了17.45亿,上涨了近4亿元。

  这意味着开发商不仅要多掏4亿元买地,每平房价的利润还被削减了700-850元/平。

  如果说62号是为64和65号地涨价做的试探,那么62号流拍的结果,是否意味着64号与65号将会重演这一结果呢?接下来的半个多月中,64号与65号的定价会调整吗?

  就让我们拭目以待吧。

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