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易宪容:农民工购买住房的金融风险在哪

2018年03月01日15:30:00 0731地产研究院

[提要]就目前国内三四线城市的房地产市场的情况来说,如果这一轮房价上涨、房地产市场繁荣,农民工是主要购买的主力军,那么国内房地产市场的最后风险有可能传导到一亿多农民工的手上。而这些农民工中,其中一些人可能是这轮房地产市场繁荣最为弱势的一环,一旦传导到他们手上,无论是就他们个人还是整个市场来说,都面临较高的风险。

  

  据国家统计局所公布的数据,2017年末全国总人口13.9亿,其中城镇常住人口8.13亿,占总人口比重(常住人口城镇化率)为58.52%,户籍人口城镇化率为42.35%。全国农民工总量2.86亿。其中,外出农民工1.72亿。

  就当前中国的人口结构来看,城市有户口的居民为5.88亿,农民居民为8.02亿,其中减去农民工,农村常住居民5.16亿。就这个人口结构的情况来看,当前全国的住房问题,就城市有户口的居民来说,除了一线城市及少数二线城市之外,居民的住房问题早就解决,特别是三四线城市,不少3口之家的家庭住房基本上可达到每人一套,而不是一家一套。所以这些家庭所持有的住房,有部分住房基本上是上投资的状态。如果他们再购买住房,更是购买住房为投资了。

  而当前三四线城市的住房仍然处于销售快速增长繁荣期,最大的购买主力是这2.86亿农民工,特别是外出打工的1.72亿农民工。因为这些农民工,他们在家乡基本上有住房,基本的居住条件没有多少问题。但他们为何会成为三四线城市购买住房的主力。主要在于,这些农民工在外地打工之后,特别是在一线城市及沿海经济发展的地方打工,他们经历过当地房地产市场发展及购买住房所获得的收益,在观念上早就知道当前住房投资收益稳定性及收益率高,也有不少人有经济实力回到三四线城市购买住房。

  据我所知,我在北京有一个农民工朋友,在北京郊区开了一家小店,两夫妻开着,两个儿子在企业打工,年收入估计会有30万左右。所以,他们不仅早几年在北京购买了一套住房,而且早几年也在老家购买一套。由于购买的住房增值如此之快,所以今年他们又回到老家购买了二套住房。可是,早前购买两套住房,基本上是自己住,但今年在老家购买的住房就是用做投资了。可以说,就目前的情况来说,外出打工的农民工这样的情况是十分普遍的,他们也是三四线城市购买的住房的一股十分重要的力量。试想,近3亿的农民工,尽管他们的购买住房购买力不是那样强(因为像我在北京这个朋友那样毕竟不是占主流,只是部分人),但只要其中一亿人口加入这轮购买住房大军,那么就可能把当前中国三四线城市的房地产市场无限放大。

  不过,这一亿进行房地产市场的农民工,估计会有30%左右在沿海经济发达城市工作的农民工,其经济条件会比较好,如何他们进入三四线城市房地产市场,其金融风险不会太高,比如我这个朋友那样。他们不仅有能力支付购买住房首付款,而且也有能力偿还所借的按揭贷款。

  但是,对剩余70%的农民工进入当前这一轮房地产市场,其风险高低则是相当不确定的。因为,农民工多以是工作不稳定,从而造成收入水平不稳定,特别是如果他们在收入水平较低的中西部城市打工,其收入水平及稳定性更是令人质疑。在这种情况下,他们也希望通过购买住房投资获得收益。但是,他们其中的一部分人还款能力会相当弱。

  对于这些人,如果房价在上涨,他们通过银行住房按揭贷款所购买的住房,其风险自然不高,甚至根本就没有风险。但是,当前房价下跌时,其所有的金融风险都会显露出来。因为,在这种情况下,可能是整个经济出现周期性调整,他们可能失业而没有收入,这自然会失去住房按揭贷款偿还能力。特别是当这些三四线城市的住房价格下跌时,由于这些城市住房早就处严重饱和状态,不仅下跌时没有人来接盘,而且房价下跌的幅度可能会比其他城市下跌得更快。在这种情况下,三四线城市房地产市场的严重风险就可能爆发出来。

  可以说,就目前国内三四线城市的房地产市场的情况来说,如果这一轮房价上涨、房地产市场繁荣,农民工是主要购买的主力军,那么国内房地产市场的最后风险有可能传导到一亿多农民工的手上。而这些农民工中,其中一些人可能是这轮房地产市场繁荣最为弱势的一环,一旦传导到他们手上,无论是就他们个人还是整个市场来说,都面临较高的风险。国内的系统性风险也可能在这个最为脆弱的环节所引发。

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