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管好自己的“一亩三分地” 高出上万元/㎡的底商是这样炼成的!

2018年03月23日15:28:49 0731房产网

[提要]或许我们每个人心中都有一个“投资梦”,或是购买公寓、商铺后顺利当上包租婆,或是自己购买并经营一家小店铺,或是承租一个店铺,可以做美食、生活配套等等关乎衣食住行的业态……我们看多了市中心大型商业广场天价般的售价或租金,也感受过某些商场的生意冷清,当然见识过火爆热闹的销售场景,而更多的,这些中心区域的商场店铺是我们小老百姓较难企及的,毕竟,量少、价高摆在那里(如果不是,那只能怪贫穷限制了小编的想象力了)!

  或许我们每个人心中都有一个“投资梦”,或是购买公寓、商铺后顺利当上包租婆,或是自己购买并经营一家小店铺,或是承租一个店铺,可以做美食、生活配套等等关乎衣食住行的业态……我们看多了市中心大型商业广场天价般的售价或租金,也感受过某些商场的生意冷清,当然见识过火爆热闹的销售场景,而更多的,这些中心区域的商场店铺是我们小老百姓较难企及的,毕竟,量少、价高摆在那里(如果不是,那只能怪贫穷限制了小编的想象力了)!好了,话不多说,小编今日给广大投资者谋福利去了,心想如果能为大家点燃一个商铺投资梦该有多好。

  今日带大家看的商铺是位于梅溪湖西的嘉和城(润芳园2期),看云路与赏月路西南角,离地铁2号线梅溪湖西有2公里左右的距离,项目自带一个4层的大平层商业体(开发商自持)、一条社区底商(30多㎡到100多㎡不等,涵盖多种业态,美食街为主),1栋公寓、2栋住宅。目前商业体和社区底商几乎招商完毕,一些店铺已经开业。所以,想要承租店铺的投资者们可能还要“等位”,而购买商铺的投资者则可以在3年后决定出租还是自营(目前商家与开发商签订的3年合同),管理费为租金的20%,物业费5.5元/㎡/月,租金120元/㎡/月起

  接下来大致说一下4层的大平层商业体的情况:

  该商业体名字叫润园,一听就不是那种“牛逼哄哄”的定位,连小编在去踩盘前都不太看好,因为交通位置很一般,还搞个美食街、综合体,我为啥不去附近梅溪湖步步高、金茂览秀城浪呢。

  事实证明:小编错了!商铺跟人一样,只要把自己定位准确,那么就不怕“蝴蝶”不来。很多时候,胃口小点未必是坏事,就拿这个盘的商铺来说,胃口虽小但却很有客群针对性。细一点讲,他不像其他综合体,“十分贪图”便捷的交通和超级客流量,并且作为主打,他很平凡,只针对周围几个小区(步行可至),如:本身自带住宅润芳园1期和2期、斜对面的万科城市花园、骑龙小区、家兴苑、旭辉御府、梅溪青秀等。小编总结了四点特征:

  特征一:拒绝服饰零售。开发商自持4层大平层商场,你想不到的是,这个商场里边不卖服饰1楼已经引进了一家大型超市,2楼是亲子游乐场所,3楼健身会所,4楼电影院(原谅小编忘记了具体名称,只记得影院是中影),已经全部招商完毕,现在里边装修搞的“红红火火”。商场里不卖服饰是很具突破的一点,小编猜想:目前实体店服饰要么开在市中心繁华地带那种具有人流规模效应的区域,小地方卖服饰是很难有竞争力的,而且还要面对电商的冲击,所以,直接把服饰零售业态剔除。

  特征二:细分客户,有针对性的吸引客流。整个商场大平层就包涵4种业态,超市、母婴亲子、健身、影院,每一种都与附近居民(步行可及)的日常生活息息相关。而且还抓住了一点,附近楼盘多为刚需住户,改善型的住户不多,所以户主大多偏年轻!年轻就会面临结婚生孩子,面临减肥塑身,平时还需要点浪漫。所以,这4种业态的组合“绝”了,把周边小区的男女老少都吸引了过来。

  特征三:该收就收。对客流量潜在进一步消费把握得体,商场把附近的居民吸引过来后远远没完!项目的美食街可不是摆设!目前引入的商家众多,有火宫殿(河西第一家)、日料、米粉、泡菜、快餐等等,应有尽有。从综合体消费完的人群出来后,美食街的作用就来了!当然,美食街与商场不同,他辐射的范围会略大,包括附近小区居民、学校学生,甚至远一点点的居民都可能过来。这也是一楼业态规划为美食的商铺往后能够得以生存的重要因素。

  特征四:该放则放。这里指得是小区正门口两侧的临街商铺,小编看了下,总铺数不多,目前便利店、鲜花、药房、水果、五金等便民配套基本齐全,这也是几乎所有小区底商都会有的业态。基本上服务于本小区业主,顶多辐射一下隔壁较近的住户,甚至于对商场吸引过来的客流量利用率也很低。但确实是小区商铺不可或缺的一部分,也是为何把他们安排在小区门口两侧的原因。

  周边小区也闲逛了下,斜对面万科城市花园主要有些住宅底商,管自己小区居民的生活便利,正对面的骑龙安置小区和家和苑虽然也有些底商,但装修方面相对破旧,对年轻人吸引力不强(而且有个垃圾站,淡定!),目前过马路非常方便,没有阻隔。东南面是家兴苑安置小区,入住率较高,但生活配套不方便,目前底商根本没有做起来,门口甚至以流动性的摊贩为主。南面、西南面主要是旭辉御府和梅溪青秀,小编从梅溪湖西地铁站打车过来,亲眼看到目前梅溪青秀社区底商一片荒凉,就算以后发展起来,更多的也是为本小区业主服务。西面的润芳园1期,从外立面看比较旧,住宅底商的装修和即视感较差,与2期商业仅几十米距离,可以预计未来也将以2期商业消费为主。至于北面,目前虽然还是一片荒地,但已然“名花有主”,那是一师范的地,只有角角上一小块不是,将来还有些许想象空间。所以,从周边(可步行)情况来看,嘉和城的商业是“立足本社区,发展附近一片”的思路。

  说了这么多,还没有说住宅底商的价格,目前均价在45000元/㎡左右,但是有严格的业态规划,而且目前已经差不多招商完毕。首付5成,贷款利率在6.5%左右,租金120元/㎡/月起,也就是你如果需要一个30来㎡的商铺,购买总价在140万左右(首付也是不少的开支哦~),租金每月大概4000元左右,而且还需要交管理费(月租金的20%)。至于是买还是租,在不考虑资金的情况下,如果你很看好该商铺未来的成长,发展为熟铺的进程较快,那就买;如果你比较怀疑该商铺未来发展成熟的速度却又觉得此处还可以(可能离家近),那就先租着。

  整体来说,小编觉得嘉和城商铺目前不算很成熟,但等附近住宅目标人群入住率上来后,发展空间应该还可以。小编也是头一次看商铺,只能是多听多看多辨别多思考,如有什么贻笑大方的地方还请见谅。

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