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红星商圈的“九龙仓”!这宗“限房价地”将影响你未来的生活

2018年08月09日14:22:41

[提要]明天(10日),[2018]长沙市048号商住地将挂牌出让,这宗土地位于韶山路与湘府路交汇的东北角,是红星商圈的核心地段。

  “地段、地段、还是地段”,这是李嘉诚用来评估房地产价值的标准。

  从这个角度出发,也就不难理解位于红星商圈核心地段的048号土地,为什么起拍价就是19.58亿元。这个起价是历年来长沙土地一级市场中的第二高价。

  红星商圈的“九龙仓”

  明天(10日),[2018]长沙市048号商住地将挂牌出让,这宗土地位于韶山路与湘府路交汇的东北角,是红星商圈的核心地段。

  就地理位置而言,048号地块之于红星商圈,好比九龙仓之于五一商圈。

  048号土地的出让面积为67516.73平米,约101亩。它的最大容积率为5.8,最大建筑密度为54%,建筑控高200米。

  与周边住区居民息息相关的是,在这宗土地上将兴一所新的中小学,它占地12745.92平米(不计入出让面积),大约2个标准足球场的大小,位于宗地北侧。

(宗地北侧“中小学用地”规划红线内现状)

  除了商住和学校用地外,048号土地还规划有37亩的公园绿地(不计入出让面积)。其中一部分与规划路幅相结合,环绕宗地外围;另外一部分则以公园绿地形式呈现,分布于宗地东侧,临洞井路。

(宗地东侧“公园绿地”规划红线内现状)

  目前,宗地内未平整,有高差,已完成征地拆迁安置补偿。内有部分建筑垃圾、大量树木、菜土及使用中的供电杆、线等设施。东北侧有高压走廊。

(宗地内现状)

  048号土地的起始价为19.58亿元,仅次于武广新城013号土地的30亿元起拍价,是历年来长沙土地一级市场的第二高起拍价。

  商业与住宅 房价与工期

  048号土地的商住比为6:4,商业部分的建筑面积将超23万平米,这意味着推动商圈商业发展是开发重点。这一点也体现在对竞买人“身份”的要求上。

  宗地的挂牌条件中,要求竞买人“必须是中国连锁经营协会公布的2016年度销售收入达260亿元(约前30名)中国连锁百强企业且为上市百货公司”,而且“项目开发完成后,土地竞得人自持商业物业不低于商业建筑的68%”。

  “上市百货公司+建成后高自持”,这意味着政府侧重的是运营一个新商业体。

(从左至右,从上至下依次为德思勤、融程、通程、街铺)

  目前同区域中,可供对比的大型商业有通程商业广场、德思勤城市广场等。其中通程是传统的“柜台百货”模式,与其酒店一起组合成商业体;而德思勤则是新型的“产业服务链”模式。

  借着湘府路快速化改造工程的契机,048号土地的商业模式是否又将与众不同,是今后值得持续关注的。

  相对于商业部分,住宅部分规定得较为详细。它的限定最高销售价为9970元/平(不包括精装修价格)。虽然挂牌条件注明了“要求精装修销售”,但据近期行业里广为流传的消息来看,这项要求或许将会撤销。

  住宅的容积率高达5.8,参考同区域中其他项目的做法,住宅或将以公寓的方式推出。

  政府对048号土地的工程进度也有要求:竞得人拿地后“一年内必须开工。一年内未开工的收取闲置费,两年内未开工的由政府收回”。

  这意味着大约1年半-2年的时间里,红星商圈将有一座新的商场拔地而起,市民又多了一处可以休闲、娱乐、消费场所。

(湘府路沿线在建的高架桥)

  在众多的挂牌条件中,增加了施工难度的是“宗地西侧、南侧部分用地在轨道交通保护范围内”。

  目前,湘府路快速化改造工程中的高架桥部分已初具规模,048号土地南侧施工过程中怎么避免与现有的改造工程发生冲突,是对开发商的一个考验。

  对于一宗这样开发难度不小、注意事项多、参拍要求高、高起拍价的土地,按照往例来看,是有可能定向出让的。

  截止于8月9日12点,尚未有开发企业对048号土地出价。那么,这宗红星商圈核心地段的土地,最终将是定向出让,还是引起一番争夺呢?

  明天上午10点,佳佳直播将全程播报048号土地拍卖,敬请关注!

  网络直播间:http://tv.0731fdc.com/?act=v_jia&room_id=706

  手机直播间:http://topic.0731fdc.com/redonline/?room_id=706

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