7月1日，长沙县同时有两宗居住用地开拍。一宗是纯住宅，出让面积约3.21万平；另外一宗是商住用地，出让面积约5.97万平。
前者在土地性质上有优势，后者在建筑规模上有亮点，自身“素质”都过硬。两宗土地的“交易条件”基本一致，都只有一些诸如“配套建设幼儿园”、“需符合‘交房即交证’要求”等常规条件。
按理说顺利成交应不成问题，但一热一冷，结果截然相反。
争抢激烈 037号溢价22%成交
先说“热”的[2021]长沙县037号，它位于湘龙街道南王路以东、蟠龙路以北，距离地铁5号线水渡河站大约500米的步行距离。
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037号的出让面积约3.21万平米，纯住宅，容积率仅1.8，绿地率≥40%，限高为36米。
经过23竞价，最终由长沙市爱之阳房地产开发有限公司以3.17亿元竞得，最终溢价22%，成交楼面价为5489元/平。
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长沙市爱之阳房地产开发有限公司的母公司是爱情地产，037号是它在长沙县竞得的第二宗土地。去年9月，爱情地产旗下的长沙市爱之月房地产开发有限公司以11.79亿元摘得[2020]长沙县051号，溢价88%。
爱情地产会全力争夺037号，其中一个重要原因在于两宗土地是“隔壁邻舍”。
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无人问津 035号悄然流拍
接着说“冷”的[2021]长沙县035号，它位于经开区东四线以西、新安路以南。
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035号的出让面积约5.97万平，商住用地，容积率3.1，绿地率≥35%，建筑限高80米。
然而这宗土地却无人问津，最终流拍。
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地段，是一热一冷的主因
037与035两宗土地，从各自“素质”来比价的话，是各有千秋的。
前者低密高绿化，可打造一个“低密生态宜居社区”，产品亮点突出；而后者限高高、规模大，可选的社区形态多样、产品组合多变，利润空间大。
我们再来看看它们周边的条件。
037号临近地铁线，附近有已运营的站点，+1分；
035号附近无地铁线，-1分；
037号周边住区多，常驻人口非常庞大，生活日常、商超购物、娱乐休闲、中小学、技职高、医院物流等生活各方面配套都非常齐备，可“拎包入住”。+1分；
035号周边多分布工业园区，住区项目少，生活配套相对不完善，两厢对比，-1分；
037号所在的湘龙板块去年溢价成交了居住用地，平均溢价率为52%。碧桂园、保利、荣盛等品牌房企争相在此摘地，变向为板块价值“背书”。后来者继续追高，造就了如今湘龙板块持续红火的局面，+1分。
而035则没有那样的趋势和氛围，-1分。
“地段”决定了两宗地的未来。房企都选择前者，放弃了后者，是有迹可循的。
新政将放大“地段”作用
6月，住建部、科技部、工业和信息化部、民政部、生态环境部等15个部委联合发布了 《关于加强县城绿色低碳建设的意见》。
其中一条要求县城民用建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。鼓励新建多层住宅安装电梯。县城新建住宅最高不超过18层。
建筑限高的限制，意味着社区内部的产品选择面变窄，客户群体的选择也不能再大而化之，项目的定位需要投入更多的成本来规划设计。
项目自身受制的前提下，“地段”价值的权重就变大了。成熟的配套，不仅是宣传点，更是对客户群的初步筛选，这为项目带来了基本盘。
长沙六区的居住供地采取“两集中”制，长沙县成了在“两集中”期间铩羽而归的房企的第二选择。可以预见，在新政的影响下，长沙县优秀“地段”地块将成为香饽饽。
这一情景，或许在下半年湘龙板块后续居住用地推出时，就能看到了。
