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降价、新政双管齐下!长沙公寓市场能否迎来加速去化?

2022年04月26日09:35:42

[提要]这个春天,长沙的公寓市场又迎来了一波“降价”。怎么用“又”?因为从去年年初开始,长沙楼市就不时传出商务公寓降价促销的消息,与此同时,长沙非住宅商品房去化新政出台,但库存高企的公寓市场,通过降价和政策双管齐下,库存能否加速去化值得期待。

  这个春天,长沙的公寓市场又迎来了一波“降价”。怎么用“又”?因为从去年年初开始,长沙楼市就不时传出商务公寓降价促销的消息,与此同时,长沙非住宅商品房去化新政出台,但库存高企的公寓市场,通过降价和政策双管齐下,库存能否加速去化值得期待。

  长沙公寓市场又降价

  “长沙县师大附中正对面现房公寓......复式5000元起”;“超级捡漏公寓来了,单价4字头”;“岳麓区正地铁口总价14万”......自3月中旬以来,小编的朋友圈许多这类公寓促销的信息。实际上,连北辰三角洲、海伦堡爱ME城市公寓等高大上项目,也加入了降价行列。

  

  

  

  公寓卖不出去成了各开发商头痛的难题。根据中原的数据显示,今年前三月,长沙商务公寓市场依旧库存高企,一季度累计供应面积8.16万方,同比下跌74%。从整体库存看,截至3月底,长沙内五区公寓存量94310套,存量面积468.64万方,区划周期达到42.1个月,攀升至历史新高。

  到底是什么原因导致了这个情况。业内分析,

  首先,长沙楼市大部分置业者是刚需,急需解决首套房,在自身资金有限,住宅价格较低的情况下,肯定优先购买住宅。

  其次,公寓存在很多短板,比如产权时间短(一般只有40年),面积小,没有燃气,多数只能电磁炉做饭,水电费比住宅高很多,且学校配套也是个问题。

  第三,价格方面。目前长沙公寓价格一般来说,同一片区,公寓的价格要比住宅低上不少,有的甚至只要住宅价格的一半。只有通过价格优势,才能填补上面的诸多劣势。

  商业大平层逆势飘红

  就如股票市场,熊市中也有牛股。长沙的公寓市场也如此,一些网红大面积商业公寓同样赚的盆满钵满,如运达中央广场三期,华润置地中心等都是其中的佼佼者,这类产品单价动辄2万到4万,但根本不愁销路。

  业内人士认为,大户型公寓作为商业产品,投资属性大于居住属性,面向的是有闲钱的高净值人群,即私营企业主、金融机构从业人员、外企高级白领等。他们对不动产保值增值的要求较高,而商业大平层升值较快,是目前保值抗通胀好工具。

  所以,公寓要向“大、精、尖”发展,大,即面积大;精,即精装修甚至豪华装修;尖,要做到同类产品中的“尖货”,要么区位极佳,要么景观极优。

  但是商业大平层所面对的客户毕竟是少数,很难撬动庞大的公寓市场去化。

  新政效果需耐心等待

  

  从去年开始,政府相关部门就开始关注非住宅商品房的去化问题。去年10月,湖南六部门印发《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,发布10条措施推进非住宅商品房去库存。

  时隔半年,4月21日,长沙市住建局等五部门联合下发了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》的通知(以下简称《通知》),通过加强用地管理,降低交易成本、使用成本等多项举措,按照“控总量、去存量、优增量”工作思路重点化解商务公寓、商务写字楼等类别房屋不合理库存。

  从今年第一次土地双集中出让的情况看,克尔瑞湖南分析称,除梅溪湖二期09号地块商业占比40%以外,其他地块商业占比均位于6%~30%区间内,且整体商业占比仅10%。长沙楼市已经在有意识减少商办土地的供应,从供应端优化商办库存。

  此外,政策支持商业地产转型利用。同策研究院研究总监宋红卫在接受媒体采访时表示,非住宅商品房用途转性,比如可以向租赁住房、公租房、保障房、人才用房等居住类产品转化,不仅能够解决居住产品供应不足的问题,还是保障房投入不足的有效补充。

  对于此项政策出台,业内人士保持谨慎乐观。0731地产研究院认为,非住宅商品房去化新政,为长沙楼市健康平稳发展打下基础,但由于公寓库存巨大,新政的最终效果仍需等待一段时间才能显现。

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