前言
在经历了去年三次“两集中”土拍后，长沙一级土地市场进入“两集中”轨道。全年哪几个月是供应节点、哪几个月是成交高峰，都有迹可循了。土地市场因此也出现了很多新的特征，特别是进入2022年后，这些特征越发突出，或将成为“两集中”供地模式下的常态。
注1：半年报数据来源于“长沙市国土资源网上交易系统”
注2：统计地块均为一级市场土地
注3：统计时间为2022年1月1日-6月30日。
Part1 2022年上半年土地供应
1.1 全市供应面积
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2022年上半年全市土地总计挂牌供应179宗土地，总出让面积约为737.79万平方米，同比下降45%；总建筑面积约为1579.52万平方米，同比下降47%。
1.2 全市供应结构
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2022年上半年全市工业用地供应量最大，占总量的49%，同比基本持平。但居住用地（商住+住宅）大幅下降，占比由去年同期的48%变为今年的36%。
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其他用地都是城市基建用地，包含物流仓库、教育、文化设施、医疗、科研、公共设施等。
1.3 内六区及长沙县供应面积
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2022年上半年内六区及长沙县土地总计挂牌供应84宗土地，约占全市总量的47%；总出让面积约为376.71万平方米，同比下降56%；总建筑面积约为869.31万平方米，同比下降58%。
1.4 内六区及长沙县供应结构
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在2022年上半年内六区及长沙县供应中，居住用地（商住+住宅）占比为41%，基本都是首批“两集中”地块。
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Part2 2022年上半年土地成交
2.1 全市成交面积
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2022年上半年全市总计成交142宗土地，总出让面积约为582.38万平方米，同比下降56%；总成交建筑面积约为1200.68万平方米，同比下降57%。
2.2 全市成交结构
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工业用地是成交主力，占总量近6成。 居住用地（商住+住宅）受供应影响，成交占比仅有31%。
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2.3 全市成交楼面价
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自从执行“两集中”供地政策以来，住宅用地和商住用地的成交楼面价格变化，与每批“两集中”供地的质量、规模、成交、流拍直接挂钩。
2.4 内六区及长沙县成交面积
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2022年上半年内六区及长沙县总计挂牌成交71宗土地，占全市的50%；总出让面积约为327.68万平方米，总建筑面积约为767.36万平方米，均同比下降了60%。
2.5 内六区及长沙县成交结构
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内六区及长沙县的成交占比中，工业地仍是大头，占总量的49%；其次是居住用地（商住+住宅），占总量的40%。
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2.6 内六区及长沙县成交楼面价
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住宅用地成交楼面价出现较大波动，主要是因为首批“两集中”中有4宗居住用地的成交楼面价在7900-8700元/平，还有1宗达到了12299元/平。
Part3 2022年上半年全市土地成交排行情况
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Part4 土地市场总结
1、“两集中”供地政策影响上半年同比数据
无论供应还是成交，无论全市还是内六区+长沙县，与去年同期数据相比，都出现了大幅下降的情形。这其中的主要原因有两个：
其一，长沙首次进行“两集中”土拍是在去年的4月。在那之前，土地供应仍遵循旧制度，居住用地的供应节点不受约束，因此2011年1-3月的供应量比今年同期多出了近4成。
其二，去年首批“两集中”供地规模达到334万平，而今年首批仅有119万平米，相差215万平米。
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供应规模缩减，成交量自然也同步缩减。而且从已公布的2022年第二批“两集中”供应量推断，今年整体的居住用地供应及成交规模应该会小于2021年。
2、央企、国企仍是拿地主力
从今年全国首批“两集中”土拍的结果来看，央企、国企仍是拿地主力。据报道，全国拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企、国企，这与其融资成本比民企低有直接关系。综合来看，尽管多个城市相继放松调控，降低土地出让门槛，放松住宅开发中的资金监管，但楼市下游销售影响着上游拿地，很多房企的流动资金吃紧，拿地态度依旧谨慎。
以长沙今年的首批“两集中”土拍结果为例，摘地企业包括梦想置业、招阳（招行蛇口）、金地、华润、中海、中建信和、运达、中交、旭辉等。其中既有单独摘地的，也有联合的，比如中交+中核健康投资、旭辉+德奥、招阳+麓湘城建、红星+辰越。
3、核心地要求多
今年首批“两集中”的22宗居住用地中，越是核心地段的地块，挂牌要求越严苛。这意味着没有核心物业、产业资源等房企，是不太可能拿到第一等土地的。从政府优中选优的倾向上来看，单纯卖地已经是过去式，整合经济、生活、产业圈的新模式正在进行中。
4、长沙第二批“两集中”供地住宅最高限价整体下调
6月长沙第二批“两集中”供地名单出炉。其中居住用地（商住+住宅）共计有17宗，总出让面积约144万平，总起价约为153亿。
在第一批“两集中”供地中，住宅限价最高为14200元/平，平均值约为12068元/平，中位数为13000元/平；而第二批的平均值为11730元/平，中位数为11750元/平，限价整体下调。
5、长沙县又挂牌3宗地铁周边地块
随着六号线的开通，“地铁”再度成为热议话题。在这个节点上，长沙县挂牌了一批地铁沿线土地。
这一批土地一共有3宗，分别是位于3号线广生站东北方向的[2022]长沙县023号，它的出让面积约5万平，起价3.1亿元；位于4号线水渡河站西南方向的[2022]长沙县019号，它的出让面积约12.6万平，起价7.7亿元；同样位于水渡河站西南方向的[2022]长沙县022号它的出让面积约6.8万平，起价4.1亿元。
