长沙楼市2022年下半场征程已然开启。
经历了上半年的疫情、部分楼盘停工等“黑天鹅”事件后，今年下半年长沙楼市走势如何，是购房者最关心的问题。
长沙楼市依然稳健
我们先看看长沙楼市的表现。
国家统计局的数据。国家统计局公布的2022年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
从数据来看，长沙新房、二手房同比、环比皆有所上涨。
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2022年6月，长沙的同比涨幅位列全国70个大中城市第6，前五位城市有：北京、杭州、成都、西安、银川。
新房市场：长沙6月的新建商品住宅价格同比上涨3.9%，环比上涨0.4%，长沙房价走势已连续19个月上涨。
0731地产研究院认为，目前来看，长沙房地产市场表现非常稳健，这为下半年的健康发展奠定了坚实基础。
下半年政策面或会更精细化
在这样的基本面下，长沙楼市的政策将可能发生哪些变化呢。
7 月 28 日，政治局会议如期召开。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
实际上，据媒体报道，中指研究院数据显示，7月以来，已有近70个城市发布稳楼市政策。各地因城施策，促进房地产市场健康稳定发展。
湖南世联行对于下半年楼市政策的预判较为乐观，他们认为，经济稳增长目标不变，楼市调控仍将以宽松为主，下半年政策放松力度有望加大。
湖南中原研究院分析称，目前，长沙楼市表现在全国处中位水平，未来政策放松的空间和作用有限。
0731地产研究院认为，下半年，长沙楼市政策将更加精细化。大家可以期待“恢复二套房契税优惠”、“支持多孩家庭购房”等政策细则出台。
利率或会进一步下调
目前长沙首套房，最低的房贷利率为4.25%。大部分银行的首套房贷款利率也在5%左右，有银行可以做到4.9%，某银行网点客户经理表示，只有在特定的合作楼盘里，才有较低的优惠利率。
就在最近，国新办新闻发布会上央行货币司司长邹澜表示，下一阶段央行推动继续降低实际贷款利率，让广大市场主体切身感受到综合融资成本实实在在地下降。按照目前的房贷利率走势来看，如果下半年继续下降，首套房贷利率有可能进入3字头时代！
7月13日，省直公积金管理中心也调整了省直公积金组合贷的商业贷款利率，5年期以上的实际利率已经从5.2调整到4.6。
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未来，有可能在接下来LPR还会有所下调，那么长沙相应的贷款利率额有下降的空间。
据多家自媒体报道，当下大部分银行房贷资金十分充裕，与去年排队等贷的现象截然相反，现在各家银行基本上是“钱等人”，正常情况下1周左右，资料齐全最快仅需2-3个工作日即可放款。
改善型住宅占主导
根据0731地产研究院的数据，今年上半年改善需求正在占据越来越高的份额。去年下半年以来高端改善项目表现亮眼。建筑面积在150平米以上的产品，正成为越来越多的房企角逐的新赛道。
实际上，多家研究机构与0731地产研究院的数据不谋而合。湖南世联行认为，改善需求进一步释放，预计住宅大平层成交稳中有涨。克而瑞湖南区域分析认为，随着新盘不断入市，长沙下半年供应或将有所上升，受限价放松和大平层项目集中入市影响，上半年五区均价同比上涨8%，预计下半年均价保持当前水平。
湖南中原研究院数据显示，下半年商品住宅供应主力集中在高铁新城、谷山两大板块，推货量大但去化无压，外围边缘板块因市场不活跃拉低流速，有一定去化压力。
具体到项目，置业者可以关注绿城•凤起麓鸣和建发•养云。
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绿城•凤起麓鸣，择址长沙天心区人文繁华原点，于南湖新城湘江金融外滩，天赋一线湘江风景带，对望岳麓书院、橘子洲头，山水洲城尽收眼底，凝练绿城近5年营造经验大成，邀请gad•line+ studio联合创始人朱培栋、LWMA建筑师事务所创始人李玮珉、GTS绿城风景总设计师宋淑华，三位大师首度联袂担纲，以“江舸山林，引江入园”的规划布局思考，营造仪式感的归家礼序，创新融入新一代无界美学理念，主张“让建筑在湘江畔生长“，曲面转角的全玻璃幕墙，辅以金镶玉高级工艺美感，全落地窗、外墙无柱设计，实现转角270°开阔视野，打破居住空间的边界，通过高效动线、平权设计、智慧生活等空间精研，实现家庭“平权化”、客厅“内容化”、社交“共鸣化”，从而构筑一代绿城式大宅。
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建发•养云则位于芙蓉中路潘家坪，直线距离湘雅医院约800米，妇幼保健院2公里。处在开福区五年更新计划的首批规划片区——开福文化医疗集聚区。在售建面约220-300平方米全装修天幕大平层。
今年上半年，长沙出台了非住宅商品房去库存补贴细则。明确购买新建非住宅商品房的（以网签时间为准），按契税计税依据的1％给予补贴；新购买存量非住宅商品房且持有1年(含)以上转让的（以不动产权属证书上登记时间为准），对购买方按契税计税依据的4％给予补贴
0731地产研究院认为，从整体来看，预计今年下半年，长沙非住宅商品房分化明显，公寓去化好于写字楼和商铺。大部分小户型公寓中，“降价销售，以价换量”仍将成为主流，大平层商业住宅仍将受到青睐。
湖南世联行分析认为，公寓将彻底回归投资价值，均价5000-6000元/㎡为常态，好地段、高投资回报项目可实现8000元/㎡以上。
