2022年“集中供地”政策的转变是今年全国土地一级市场的主线剧情。从长沙的“常态化”到南昌的“力争退出”，甚至是武汉宣称的“第六批”，都意味着土地供应今年正在逐渐变得灵活，转向常态化趋势明显。
“集中供地”政策的初衷是要控制“地王”频出，让土地市场健康循环。经过近2年的调整，各批次之间溢价或触顶地块占比持续走低，底价成交地块占比逐渐增高，目前开发商拿地逐渐变得更加理性。
在这样的背景下，长沙一级土地市场有什么变化呢？
2022年度长沙土地年报
注1：年报数据来源于“长沙市国土资源网上交易系统”
注2：统计地块均为一级市场土地
注3：统计时间为2022年1月1日-12月31日。
Part1 2022年度长沙市土地供应
1.1 长沙市土地供应面积
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2022年长沙市一级土地市场供应量环比降幅大，其中总出让面积约2160.22万平米，环比下降约28%；总建筑面积约4699.42万平米，环比下降约30%。
1.2 长沙市土地供应结构
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2022年长沙市居住用地（商住类+住宅）总出让面积约941.61万平米，环比下降约31%。主要原因是，与2021年相比，2022年“集中供地”的总供应量环比下降了约39%。
1.3 内六区及长沙县土地供应面积
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内六区的土地供应有8成来自“集中供应”，受2022年“集中供地”供应量大幅下滑的影响，内六区及长沙县土地一级市场的供应量出现同步下降。其中总出让面积约988.26万平米，环比下降约46%；总建筑面积约2292.86万平米，环比下降约48%。
1.4 内六区及长沙县土地供应结构
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虽然内六区及长沙县的供应量大幅下滑，但其总出让面积与总建筑面积的占比仍达到了全市总量的46%与49%。
Part2 2022年长沙市土地成交情况
2.1 长沙市土地成交面积
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2022年长沙市土地一级市场总成交面积约1992.47万平米，环比下降约24%。总成交建筑面积约4309.78万平米，环比下降约24%。
2022年除了第一批，其他批次的“集中供地”都在下半年成交，因此下半年的总成交面积与上半年相比增长明显。
2.2 长沙市土地成交结构
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2022年住宅用地除了“集中供地”外，浏阳市是第二个成交主力，它全年成交了超140万平米的住宅用地。
2.3 长沙市居住用地成交楼面价
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与前后两个同时段相比，2022年上半年的居住用地成交量低，数据样本小，表现在成交楼面价上就是前后起伏大。
2.4 内六区及长沙县土地成交面积
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2022年内六区及长沙县土地一级市场总成交面积约为903.78万平米，环比下降约41%；总建筑面积约为2110.79万平米，环比下降约40%。
2.5 内六区及长沙县土地成交结构
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2022年内六区及长沙县总成交面积占全市总量的59%，总建筑面积占60%。
2.6 内六区及长沙县居住用地成交楼面价
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2022年“集中供地”单批供应规模小，但总批次多，走的是与市场相结合的路子。因此与2021年相比，成交更为顺利，流拍率低。由于内六区及长沙县的居住用地大部分来自“集中供地”，因此今年这类土地的成交楼面价曲线更为平稳。
Part3 2022年长沙市土地成交排行情况
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Part4 土地市场总结
1、长沙土地供应转向常态化
2022年9月，长沙供地云官方发布通知，提出调整土地推介方式。公告表示“为适应我市土地招商工作的需要，切实为市场主体提供及时便捷的信息服务，长沙供地云平台对地块推介方式进行了调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介”。
因此在2022年的11月与12月，长沙又分别供应了2批“集中供地”，突破了原本“每年三次”的限制。
4月“集中供地”结果：挂牌22宗，成交22宗；总成交面积约119万平米，总成交金额约173亿元。
7月“集中供地”结果：挂牌19宗，成交16宗，流拍1宗，终止2宗；总成交面积约129万平米，总成交金额约141亿元。
11月“集中供地”结果：挂牌22宗，成交21宗，中止1宗；总成交面积约84万平米，总成交金额约72亿元。
12月“集中供地”结果：挂牌13宗，成交13宗；总成交面积约81万平米，总成交金额约78亿元。
2、央国企仍是拿地主力
从2022年“集中供地”的拿地情况来看，在长沙的拿地企业中，6成是央国企，3成是各区政府平台。
实际上，不止是长沙市，全国各个城市的拿地企业仍都是以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台托底明显。从比例来看，北京、深圳、厦门、重庆等城市的拿地企业中，央国企占比均在50%以上；天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市的地方平台拿地宗数占比均超5成。
3、商品住房用地审批收紧
2022年5月，湖南省自然资源厅、省住建厅联合印发了《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》。“通知”明确，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。
