根据《国土资源部关于湖南省长沙市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》（国土资函〔2017〕260号）文件试点要求，结合《长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理暂行办法》（长政办发〔2018〕28号），长沙市国土资源局制定了《长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理实施细则》（试行）（以下简称《实施细则》），为了准确理解和把握政策，规范开展长沙市国有建设用地使用权二级市场建设工作，现结合《实施细则》的有关背景、制定依据、适用范围和主要内容等进行简要解读如下：
一、《实施细则》制定的背景
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场” ，2014年中央全面深化改革领导小组将十八届三中全会《决定》分解为336项重要改革举措，其中，将“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”列为第36项改革任务，明确由国土资源部牵头，相关部门参与。国土资源部成立了由利用司牵头的专项研究小组，开展了一系列前期研究。2017年1月，经党中央、国务院同意，国土资源部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12号），在全国28个城市开展试点，长沙市列为试点城市之一。
根据《国土资源部关于湖南省长沙市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》（国土资函[2017]260号）文件要求，长沙市应着力构建完善土地二级市场交易规则，2018年6月11日，长沙市人民政府公布实施了《长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理暂行办法》（长政办发〔2018〕28号），2018年3月-8月，长沙市国土资源局在《交易办法》的基础上，组织专业技术人员，尽力契合试点改革要求，结合长沙市实际制定了《实施细则》，从而为长沙市二级市场规范运营提供重要操作准则。
二、《实施细则》制定的指导思想、原则和依据
（一）指导思想
认真贯彻落实党的十八届三中全会关于完善土地二级市场的决策部署和国土资源部《试点方案》，立足于长沙市土地二级市场管理基本现状和实际需求，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与城乡规划、土地利用总体规划及相关规划相衔接，构建完善的土地二级市场规则。
（二）制定原则
1、把握正确方向。坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”总体要求，强化监管责任。
2、维护合法权益。保障市场主体合法权益，切实维护土地所有权人权益，充分尊重权利人意愿。
3、规范市场运行。建立公开、公平、公正的交易市场，保障市场健康有序发展。
4、提高服务效能。强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，方便群众办事。
5、注重改革协同。加强部门协作，形成改革合力。
（三）制定依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《中华人民共和国物权法》
4、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）
5、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）
6、《国有土地使用权租赁管理办法》（1999年国土资源部颁发）
7、《城市房地产抵押管理办法（修订版）》（建设部令第98号）
8、长沙市人民政府《关于印发＜长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定＞的通知》（长政发〔2014〕24号）
9、《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12号）
10、《国土资源部关于湖南省长沙市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》（国土资函[2017]260号）
11、《长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理暂行办法》（长政办发〔2018〕28号）
三、《实施细则》的适用范围
本市行政管辖范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押等交易适用本实施细则。
四、《实施细则》的主要内容
本《实施细则》为共有五章，三十九条，分别为总则、交易市场建设细则、国有建设用地使用权转让细则、国有建设用地使用权出租细则、国有建设用地使用权抵押细则与附则。其主要内容有：
（一）总则
本章内容规定了国有建设用地使用权二级市场交易的制订依据、适用范围、实施主体和实施对象，明确规定二级市场交易对象包括四种类型，分别为净地交易、已建工程交易、在建工程交易、分割土地交易。
（二）交易市场建设细则
本章内容主要从二级市场管理机构职责、交易大厅建设要求、系统建设要求、监管机构、工作人员违法处理、交易双方违法处理等多个方面明确了交易市场建设的要求。其中二级市场管理机构职责明确了管理机构的具体职责，交易大厅建设和系统建设则是从实体和线上两个层面明确了交易场所建设的要求。
（三）国有建设用地使用权转让细则
本章内容从转让方式、转让流程、登记转让申请资料清单、申请处理、信息发布、竞价交易、转让中止、转让合同、转让资金监管、纠纷处理、无效处理、保证金退还、转让价格审核和办理手续要求等多个层面明确了国有建设用地使用权转让要求。上述细则制定思路是基于转让的各个流程，对具体要求逐一界定清楚。
（四）国有建设用地使用权出租细则
本章内容从出租方式、出租流程、登记出租申请资料清单、申请处理、出租信息内容、合同签订要求和备案要求等多个方面明确了国有建设用地使用权出租要求。与往常操作模式明显不同的是，本细则明确了土地出租需要备案，并对备案的机构和备案需提交的资料进行了详细规定。
（五）国有建设用地使用权抵押细则
本章内容从抵押登记办理方式、抵押登记办理流程、合同签订要求、抵押登记材料、信息共享等多个方面明确了国有建设用地使用权抵押登记要求。目前，国家对国有建设用地使用权抵押方面的规定较完备，本细则是在现有操作要求的基础上进一步完善，如信息共享是新增内容，本细则明确要求土地二级市场管理机构应保持国有建设用地抵押登记信息台账与法院、住建、金融等相关单位的信息传输渠道畅通，确保二级市场健康运行。
（六）附则
在本附则中，明确了实施起始时间，并明确要求地下空间建设用地使用权转让、出租、抵押时，除了适用本办法外，还应遵循有关地下空间开发利用的管理和规定。
《实施细则》以实操性内容为主，是对《交易办法》内容进行的细化和补充，通过落实程序性内容，使之具有操作性。
（发布日期：2019年1月2日）
