“宁波的民间购买力绝不比温州差！”宁波房地产业内资深人士金春日告诉记者，他从来没有怀疑过当地市场的发展潜力，而与之持同样观点者在当地并非少数。本地资本已经成为宁波房价上涨预期最有效的支撑。

　　然而，即使有着涨幅三年排名全国第一的资本，宁波这座城市的房地产发展依旧不如人们想象中那么蓬勃，尤其是土地供给日趋短缺，导致开发量严重不足，在某种意义上已经使得市场的发展成了“带着镣铐的舞蹈”。

　　旺盛的购买力

　　“凡吾国各埠，莫不有甬人事业，即欧洲各国，亦多甬商足迹，其影响与能力之大，固可首屈一指者也。”早在1916年孙中山先生就曾对宁波帮企业家作过高度评价。形成于明朝，崛起于五口通商后的宁波商人闻名内外，发展至今，虽不如温州商人全国炒房般张扬，但其资本实力不容置疑。

　　相比温州人的四处出击，宁波人更喜欢在本地买房子。“目前来宁波炒房子的人并不多，而房价之所以会上涨到现在这样的程度，基本全部来自本地购买力的支持。”宁波联合建设开发有限公司总经理林平告诉记者，目前宁波市区房价每平方米六七千元，郊区每平方米四五千元，区域内仅仅比上海和杭州等城市低。但和那些城市所不同的是，宁波房价迅速攀升并不是由外来资本的注如而引起的，而是本地购买占了绝对份额。

　　“在宁波，买房子排队并不是什么新鲜的事情，而是几乎成了一种思维惯性，很多人最担心的可能并不是买不起房子，而是买不到房子，而以目前的状况，宁波的很多当地人，需要的不仅仅是二次置业，而是第三套房！”

　　此外，作为占浙江经济总量20％的副省级城市，宁波市的城市化率并不高，在全国乡镇最多的浙江，宁波的建制镇数量排全省第二，并突出存在着小城镇过小、过多、过散的问题，最小的镇仅一万人。因此，宁波制定了2020年农村城市化率达42％的目标，并在重点建设的五个副中心城市和19个中心镇实行新户籍政策，希望利用户口这一杠杆，使农民向城镇集聚，改变城镇过小、过散的局面。

　　而城市化的进程除了使农民从土地上解放出来外，房地产发展也是必不可少的组成部分。大量从农村撤出的农民对房屋的需求，也迫使宁波房地产市场不得不以相应的速度发展。

　　然而，尽管有着需求的支持，宁波在2004年的新开工面积却仅为283.2万平方米，巨大的落差中，反映了在土地供应上不可调和的矛盾。

　　土地瓶颈

　　在2003年中国城市房地产开发投资潜力研究成果中，宁波在中国35个大中城市里排名第8，然而我们却很难想象，当地每年极其有限的商品房供应在面对大量涌入的农村人口以及外来人口时，它的潜力究竟体现在什么地方？

　　据统计，自1991年以来，在十多年的发展中，宁波市通过房地产开发建设了2314万平方米的商品住房，2003年全年上市房屋15000多套，总面积不到200万平方米。而上海在2003年1－11月，商品房竣工面积达2147万平方米，销售面积2027万平方米。

　　“宁波是个经济发达的城市，市民住房需求旺盛是市场持续发展的主要原因，然而土地的稀缺已经与之构成了极大的反差。”宁波交通房地产有限公司总经理许忠勇在接受记者采访时表示，土地是房地产市场发展的根本所在，他主宰了开发商的意志，乃至最后市场产品的结构。

　　许忠勇介绍，目前宁波的房地产开发集中在为数不多的大型本地企业手里，很少有新的企业可以发展，即使这样，每年能够开发的土地，还不足以满足原有开发商的需求，而外地企业想要介入宁波市场的可能性更小。而在产品业态上，小高层、高层也成为市场主流，比例达到80％。

　　“尽管宁波的土地供应操作一贯比较规范，但用地指标等问题却不是那么轻易可以突破的。”一位业内人士指出，尽管宁波也出台过一些政策打压房价，但土地瓶颈的制约，使得市场根本不可能停下来，未来的很长一段时间里房价还是会继续攀升，这也是开发商和当地政府所不能左右的。

　　在国土资源部3月10日公布的建设用地审查被暂停的26个城市中，宁波位列其中。2004年，尽管它的经济发展让人瞩目，尽管它也引来过众多地产巨头的关注，然而，面对这更加沉重的“镣铐”，还有多少人敢于参与其中？ 林峰