楼面地价6223元/平方米！广州新地王诞生了。10月14日，琶洲会展中心南侧地块(编号PZB1301)拍出了广州有史以来土地拍卖中的楼面最高单价。

　　创下这个纪录的是来自北京的两个“自然人”：苏雄、夏乘风。他们出手豪阔震惊全场：先后9次八九百万的大幅度加价，最高一次加价达1900万！

　　事实上，这不是外来资本在广州房产市场上第一次争地。

　　自琶洲地块(编号PZB1501)、白云种鸡场地块开始，一连三次“地王”板块的土地拍卖，外地开发商都力压广州本地开发商。与此同时，外地开发商们以自然人身份、超高价的运作手法以及不为人知的背景也引来争议。

　　神秘黑马4.6亿元出手

　　本次拍卖竞价报名截止时间定于13日下午16：30。之前已经报名的只有四家本地公司：保利集团、祥能投资、东泰骏城、广州亿鑫。其中，保利已在琶洲开发“保利国际广场”；祥能则在开发“中洲中心”与“中洲大厦”。东泰则在流花旧展馆旁开发了锦汉展览中心。亿鑫据悉是家经营专业市场的公司，之前也未曾涉足过地产开发。

　　下午16：00左右，第5个报名竞价者突然出现：苏雄，随后又添上了夏乘风。这意味着他们的1000万保证金刚刚打入广州市土地交易中心的账号。更特别的是，这笔巨款并不是来自于他们两人本身的账户，而是由第三方代缴。知晓这一点后，有参与竞拍的公司立即提出质疑，认为这说明他们的资金实力有待证明。而房地产交易中心的官员认为这并不能说明什么，“就算是借的，你总得允许人家借钱吧？”

　　14日举行的拍卖会上，保利集团是举牌次数最多的，高达19次，而且频率基本一致，事前显然有精心准备。他们的最后报价是36300万，相当于4910元/平方米的楼面地价。比保利更有决心拿到这块地的是东泰，因为广交会搬迁的消息，使得东泰必须要在琶洲找一个新的地点来承接原有的锦汉展览中心。他们面临着的是整个企业的未来发展命运，坚持到最后是必然的选择：45100万。

　　但苏、夏两人以黑马的姿势在第28轮突然杀出，不断疯狂加价。在收官阶段，只要东泰加价100万，他们就立刻追加900万，气势咄咄逼人。第62轮，不可阻挡的苏、夏终以4.6亿元拍得琶洲会展中心南侧地块。

　　广交会提升琶洲板块

　　琶洲岛地处广州市中心区东南部，位于珠江前后航道的东部交汇处，与珠江新城CBD区隔江相望。琶洲岛作为城市中心区和南沙、广州大学城、广州新城等城市新发展区的一个联系结点，是城市发展东进南拓策略的基点，已经成为继珠江新城之后政府储备用地成片开发的又一重点区域，也是房地产开发尤其是会展经济配套项目开发的热点。

　　会展经济的发展对广州商用物业的带动是显而易见的。2002年4月，保利集团取得保利国际大厦地块时，地价仅2000元/平方米；2004年4月，琶洲国际会展中心正式成为“广交会”的主会场之一，从此琶洲板块房价及地价一路走高。2004年8月，根据出台的《广州市国有土地使用权基准地价调整公布规则》，靠近琶洲国际会展中心南侧的商业用途楼面地价为2800元/平方米左右；2005年3月，琶洲地块(编号PZB1501)拍卖楼面价3818元/平方米。短短3年，琶洲地价几乎翻了一倍。

　　市场是否可以承受高价？

　　广州中地行策略顾问公司董事长徐建平对此持乐观态度。他认为，广州市政府前期巨大的投入使琶洲地区已经具备较为完善的路桥网络，会展中心的建成，展现了琶洲地区将来社会经济的发展趋势，说明“重点建设项目和基础设施先行，以重点建设项目和基础设施提升土地价值”的土地开发模式，已得到市场和投资者的认可。至于价格是否过高，徐说，这个是每个企业自身判断的问题。就像当年顺驰一连高价拿地的时候，也是有很多人怀疑，但是最后市场还是印证了孙宏斌的正确。

　　但是持反对意见的人更多。“我们无法理解这些外来企业的行为。”保利集团有关人士表示。保利是惟一一家参与了最近三次广州“地王之争”的本地房产企业。这个看法得到了房产投资专家韩世同的支持：“超乎寻常的疯狂购地行为，这样高的地价，成功的可能性很低。”广州中原地产物业顾问有限公司项目部副总经理黄韬坦言，“这次拍卖将是对市场的透支，因为可以支持的好行情最快也要到2009年才能实现”。

　　“他们对广州房地产明显不熟悉。项目最快也要三年才能完成，而到时保利国际广场、光大跨国采购中心、中岱城等都在差不多这个时候出货。总建筑面积20万～30万平方米的高端产品同时推出，市场是否可以快速的消化，是一个非常大的考验。”袁金荣说。

　　黄韬认为，中洲中心目前14000元/平方米的售价并不具有代表性。房价受多种条件刺激，每个时期都不一样。只能说，目前有在建项目的房产商就会得利多一点，以后的就难说了。有人认为，这次拍卖有些类似股票庄股的操作手法，不能排除人为推高房(地)价的因素。

　　房产新政以来，国家对房地产价格的调控政策初现成效，北京、上海的楼市明显受到影响，而广州楼市却一直保持稳定，房屋销售价格呈上升的趋势。一方面，业内公认广州楼市利润率比较低；另外一方面，广州市场的理性与稳健却保证了投资可以得到合理的预期回报。

　　“一线城市中，广州可能是资金的首选。”黄韬认为，“有越来越多的参与者本身是一件好事，说明广州市场的稳定性相当有吸引力。但外来公司的拿地渠道比较狭窄，拍卖是他们进入广州惟一的途径。广州本地企业对市场了解，所以可以拿一些非热点的地块开发。外地企业的选择不多，他们拿其他的地可能风险更大。”

　　“总之，这个事件是超出意料，超出常规。项目成功与否，还是要看未来市场的检验。目前而言是好事，但是不能再继续往上走了，否则会危害到广州市场的健康发展。”黄韬反复强调，“不过我们相信广州市场可以承受这样的变化。”

　　自然人竞拍引争议

　　有意思的是，近来以自然人参与土地竞拍的现象并不鲜见，其中暴露的一些问题也值得注意。

　　袁金荣认为，公司参与竞拍所提交的资料相当齐全，是否有能力履约一目了然。相比之下，自然人只凭身份证和交纳保证金就可以，无法核实是否有履行拍卖或者项目的能力。这样的竞争其实是不对等的。对于自然人必须要有更高的门槛制约，比如应提供个人拥有名下实业、物业，以及银行存款等资信证明。

　　“以自然人竞买是拍卖中的一个过渡阶段，还有很多细节有待完善。”黄韬表示，“对于拍卖过后可能产生转让的情况，也缺乏相关的规定。理论上自然人应该成立自己的项目公司，可对于本身就是受公司委托竞拍的情况又该怎么处理呢？”

　　就在这次拍卖过后的第二天，传出一家在美国注册的基金公司，有意以11.9亿元人民币资金接手63层广州中信广场的消息。轰动一时的中国第一拍“63层”曾以11.3亿元成交。但3年过去了，买家广东逸涛集团仅仅如期支付了2亿元的首期款及590万元拍卖佣金，就再无下文，成为一个有“烂尾”嫌疑的拍卖。值得注意的是，当时逸涛集团也是以“持有88号竞价牌的神秘女子”参与竞拍的。

　　某广州产权交易专家评价说，在大标的拍卖交易过程中，选择投资者非常重要，需要合同约束、资金监管、处罚措施等来制约，前期对买家经济实力的调查很有必要，以防止炒卖、倒卖等行为，避免最后买方出不起钱，拍卖后陷入被动。

　　(作者：罗杰)