如果不是任志强的一篇措辞激烈的檄文，北京白家庄地块的挂牌不会引起太大的关注。10月9日，华远房地产公司董事长任志强在其博客上公开发表文章《公平交易》，尽管文中并没有出现地块的名称，但大家都知道任志强所指的是当日挂牌的白家庄地块。因为文中所谓“回购协议”，正是出现在白家庄地块的《招标文件》中。

　　一家已购买白家庄地块《招标文件》的企业人士告诉记者，实际上“回购协议”也只是手段之一，在土地招拍挂的过程中，一级开发商为阻止其他开发商获二级开发权，早已花样百出。

　　回购协议

　　在北京市土地整理储备中心网站上，有关白家庄地块的介绍显示，该地块建设用地面积20582.211平方米，规划建筑面积92600平方米。挂牌竞价的起始价格为79654.84万元。

　　根据资料，白家庄地块的楼面地价为8602元/平方米。虽然价格不菲，但考虑到CBD内写字楼及商业用地的稀缺性，很多开发商仍购买了《招标文件》。

　　令大家没有想到的是，白家庄地块《招标文件》中包含了一条“回购协议”。该协议的主要内容为：待开发完成后，一级开发商北京恒世华融房地产开发有限公司有权以12000元/平方米的价格回购部分物业，包括5000平方米的商业物业及8000平方米的写字楼。

　　有意竞标的开发商给《第一财经日报》算了一笔账，该地块楼面地价已超过8000元/平方米，加上建安成本等，项目建成后成本价已经超过12000元/平方米。并且，一级开发商有权挑选回购物业的位置，“他们当然会挑最好的”。

　　同时，白家庄地块本身的面积不大，回购面积已占13%，“最后没准是个赔本的买卖。”上述开发商表示。

　　如此一来，“回购协议”令很多开发商对白家庄地块望而却步。不过上述开发商仍表示要对此地块“再研究研究”，因为《招标文件》设置障碍早已是平常的事情。

　　招标文件设限

　　究竟任志强等开发商所言是否属实？记者为此查阅了朝阳区东坝乡地块及宣武区广安门外大街305号地块的《招标文件》。

　　在东坝乡地块的《招标文件》中注明：该地块原为生活垃圾消纳地，于挂牌时尚有生活垃圾、建筑垃圾等共440万立方米。在附件中，一级开发商北京天鸿置地土地开发有限公司提供的垃圾处理工程预算为4.2亿元。

　　曾购买《招标文件》的开发商十分震惊，表示该项工程无需如此高昂的造价。另外，该开发商也表示，东坝乡地块二级开发商真正获地的时间也相当滞后，超过一年之后才能获得其中部分地块。

　　尽管拿地的心情十分迫切，但上述开发商并没有现身东坝乡地块的拍卖现场，与天鸿置地一脉相连的天鸿宝业顺利摘牌。

　　和东坝乡地块的尘埃落定不同，广安门外大街地块9月刚刚挂牌，及至10月底方能知晓结果。

　　记者从广安门外大街地块《招标文件》中了解到，这块总规划建筑面积小于21.7万平方米的项目，土地开发补偿费约为7亿元，也就是说该项目楼面地价中，仅土地开发补偿的成本即达3226元/平方米。而位于西南城的广安门区域，商品房价格在北京市属于中等。

　　另外，广安门外大街地块采用了暗标的形式，也就是说开发商在投标时并不知道底价，已购买《招标文件》的开发商在喟叹土地补偿费高的同时，也表示心里没底。

　　一级开发商的野心

　　无论是白家庄地块，或是东坝乡地块以及广安门地块，从其《招标文件》中都能清晰的看到二级开发商所面临的难题，而问题则来自一级开发商。

　　文首提到的开发商表示，一级开发商之所以会出各种难题，无非是想击退其他开发商，顺利进行二级开发。

　　一位接近天鸿集团的人士表示，东坝乡地块的招拍挂不过是“走个形式而已”。

　　按照政策规定，一级土地开发的利润必须在8%以下，尽管由于目前缺少相应的监管措施，一级土地开发的利润可能远不止8%，但相对于二级开发而言，一级开发的利润小很多，同时拆迁等工作的阻力也非常大。

　　在这种情况下，一级土地开发商往往不满足于土地补偿的利润，希望通过继续做二级开发来获得更高的利润。当然，这种连续开发的模式，也可以降低其拿地成本。

　　在利益的驱动下，一级土地开发商故意制造障碍，以便自己顺利拿地的情况越来越多。相反，一些期望通过招拍挂竞争拿地的开发商获地的几率大幅度降低，即便获地成本也很高。

　　业内人士表示，通过一级开发曲线拿地已经非常盛行。

　　通过一级开发大面积圈地的开发商正越来越多，珠江集团和合生创展甚至已经搭建了一、二级开发联动的平台。另外，保利集团、鲁能集团、泛海建设等都已经有丰厚的斩获。

　　某国有开发商表示，由于一级开发权的背后通常是良好的政府关系，小开发商拿地将越来越难。即便以高成本拿地，银根收紧后的资金压力仍是其另一道关卡。

　　尽管作为大型国有开发企业，但该开发商仍表示应该规划市场秩序，令一级开发的成本有所监控，二级开发的招拍挂过程更加透明。

　　不过令人颇感担忧的是，“国六条”出台后，北京市政府为防止土地拍卖造成高地价，对于住宅用地多采用招标形式。然而，招标过程中的评标标准仍不十分透明。

　　(作者： 王芳洁)