11月20日，财政部、国土资源部和中国人民银行三部门联合下发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（以下简称《通知》），对新增建设用地使用费的征收标准及相关事项作出了重大调整。《通知》规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍；分成仍按中央和地方30：70的比例执行，但地方分成的70%部分，一律全额纳入省级（含省、自治区、直辖市、计划单列市）国库；新增建设用地使用费的使用，将向中西部地区和粮食主产区倾斜，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。

　　《通知》的正式出台，标志着我国的土地税费改革又迈出了重要的一步。

　　遏制地方批地冲动

　　重构土地收益分配框架

　　9月27日，国务院常务会议对郑州市违法批准征占土地问题进行严肃处理，相关责任人受到党内严重警告处分。事实上，郑州的违法批占土地案，绝不是个案。国土资源部门对2004年9月以来的用地进行检查发现，一些城市的违法用地少的在60％左右，多的甚至在90％以上。

　　“土地违法扩张绝大多数是地方政府所为，其根源在于土地收益的驱使”。有专家指出，要真正控制用地规模和遏制用地扩张，必须从源头上减少地方政府的土地收益。

　　现行的土地有偿使用费征收标准，是1999年由财政部、国土资源部根据当时全国城镇土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地人均耕地状况和社会经济发展水平制定的，共分15等，征收标准自每平方米5元到70元不等。执行新的标准后，每平方米的征收额最高将达到140元。

　　“土地是我国的稀缺资源，但长期以来，大量农村集体所有土地被低价征用，降低了稀缺土地资源的使用成本，形成了粗放利用土地的惯性”。业内专家表示，随着社会经济的不断发展和土地价格的不断上涨，执行的征收标准已明显过低，况且不少地方政府还千方百计地逃避交纳本项费用，致使目前全国收缴的新增建设用地使用费不到其出让纯收益的三分之一。

　　大量的土地收益留在了地方政府的手中，助长了地方上的批地冲动，也成了滋生腐败的温床，于是不少地方出现了业界所称的“批地运动”、“造城运动”。按照社科院金融研究所副主任尹中立的说法，不少地方政府是在“寅吃卯粮”：“为了政绩和经济利益，随意批地，往往是把今后几年甚至十几年的用地指标都用完了”。

　　对此，《通知》规定，因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，也要按照新的标准缴纳土地有偿使用费，而且地方分成的部分一律纳入省级国库，这样地方上没有了批地的收益，也就相应的没有了卖地的冲动。

　　“将新增建设用地使用费征收标准提高一倍，实际上是土地‘两税一费’改革措施的具体落实，这将重新构建土地收益的分配体系，直接抑制了地方上的扩张用地冲动”。社科院农村发展研究所研究员王小映表示，“其重要意义在于，将增强国家对土地的宏观调控能力，有助于落实最严格的保护耕地的基本国策。”

　　未增加用地成本 楼市影响甚微

　　房地产行业作为国家的支柱产业，其健康发展与否事关国计民生，任何相关政策的出台都会引起社会的强烈关注。《通知》一出，立刻引发了业界关于“是否会增加用地成本、是否会影响房价”的议论，甚至有媒体报道，某专家预言此举可能会导致房价上涨10%。

　　“这种说法是毫无根据的”，王小映对记者说道。他指出，构建新的土地收益分配体系，是调整各级政府之间的分配关系，而非向用地单位提高收费的标准。“新增建设用地使用费的缴纳主体是县、市人民政府，提高标准只会减少这一级政府的收益”。

　　“决定土地基本价格的重要因素是供求状况，对于政府新增这一点费用来说，并不会有直接和较大的影响”，财政部综合司司长王保安在《通知》出台当日表示，“不可能对土地价格，尤其是下一个层次的房价产生较大的冲击”。

　　王保安指出，2005年全国土地出让收入约为5800亿元，而实际收缴的新增建设用地使用费为214.5亿元，即使是征收标准提高1倍也只有500亿元左右，不到土地出让收入的10%，“可见比例并不大”。

　　据介绍，目前的土地出让价格，主要由土地取得成本、土地开发成本（包含相关的税费等）和政府的土地收益三个部分构成，其中土地取得成本和土地开发成本相对较为固定，而政府的土地收益则因出让金的高低而有较大的弹性。其中，新增建设用地使用费只是政府土地收益中向中央和省级政府上缴的部分。分析人士指出，目前的土地出让价格基本上是在招拍挂体制下形成的，一般远远高于各项成本和费用之和，即便实行新的征收标准，地方政府仍然会有一定的收益空间，所以对地价或房价的影响甚微。

　　“《通知》的要害在于土地财政的专款专用政策”。上述分析人士认为，在新政中“大失其利”的是市、县地方政府，“土地财政”列入省级财政预算使得以往的预算外土地生财之路遭到封堵，不透明的土地交易行为将告一段落。“所谓土地新政，也就是在反腐的过程中建立土地公共财政的同义词”。

　　“减少了地方政府新增建设用地的收益，还会促使地方上对存量土地的开发利用，利于国家集约用地和建立长效的土地供应机制。这对于房地产市场的持续健康发展具有重要的意义。”有业内人士如此说道。

　　(作者：时圣华)