“天价拍地”出现之后，业内公认“每一次拍地都会推高地价带动房价上涨”。恐慌性购房的背后是恐慌性拿地。住房的刚性需求与土地的资源稀缺性，让“价高者得”之后的高档产品变得理直气壮而又无可奈何。而对土地拍卖最有动力的当属地方政府，以致2004年成都市土地拍卖中心副主任黄学政被免职，乃因在土地拍卖中落槌过快让政府损失惨重。

　　其实，有限的土地并没有得到充分的利用。据权威部门的数据，北京地区有1.7亿平方米的土地尚未开发。当公众指责开发商晒地皮的时候，企业也挺无奈：“全额交纳土地出让金后，受到资金的限制，只能分期开发”。地价的背后，是土地管理制度的问题。许多城市单一的拍卖方式终于被重新审视，但在土地“招标”将越来越多之际，如何避免土地“寻租”也成为“土地结”能否打开的新问题。（杜伟伟）

　　邹平座（中国人民银行研究局研究员）

　　中国人民银行博士后，主要研究方向是价值理论、金融理论与实践。对价值理论的研究取得了重要突破，并被有效地运用于对中国经济金融实践的分析和研究中。著有《金融监管学》、《科学发展观的经济学原理》等著作。

　　土地的价值上升才刚刚开始

　　从全球视角来看，从90年代末期开始，所有不可再生资源的价格都上升了，包括石油、有色金属。土地也是不可再生资源，价值持续上升。从中国来讲，这个上升才刚刚开始。所有这些因素对房价的上升确实在成本上有所作用。从整个经济层面来看。消费品价格在下降，这样导致工资的下降，造成现在社会矛盾的激化。为什么会出现全球不可再生资源的上升？主要是全球经济结构的转化，当世界经济当中出现了中国、巴西、俄罗斯这样新兴的发展中国家，需求上涨就引起能资源价格上涨。

　　房地产的问题也是一样，在改革开放之前，并没有出现过于严重的房价问题，1995年之后出现了需求的变化，这主要是房地产在土地资源供给上的突然性变化导致房价的暴涨。（杜伟伟）

　　任志强（华远集团总裁）

　　中国最理性的房地产开发商，具有高度的理论修养和行业公德。

　　土地不能从紧缺变成稀缺

　　几乎所有的经济学家都认为，中国在经济高速发展中面临的最大问题就是资源矛盾，也就是国土和人口资源之间不匹配的矛盾。 6月13日，国土资源部公布了两个数字，一个是全国城市用地大概是5600万亩，相当于全国国土面积的0.3%，而农业用地是2.6亿亩，是城市所占用土地的5倍。所以我们提出新农村建设，用发展农业或者缩小农民占地来腾出更多的城市用地，这是解决土地资源矛盾的方法之一；第二，可以把各地区的行政中心转移到需要开发的地方。就像青岛市，因为把市政府首先搬到了东海岸，所以整个城市向东发展得非常快；上海把经济重点放在浦东，所以形成浦东新热点。以征收城市中心区边缘的农民土地不是一个解决土地稀缺好的办法。第三，有效利用山地。由于传统文化，我们都把城市建在平原上，把最可利用的农用地变成了城市用地。而国外的大部分城市并不是把城市建在平原上，而是把山地充分利用起来，解决了城市土地利用问题和扩张问题，例如温哥华、意大利、米兰、摩纳哥等。

　　我们更多的城市只希望花少量的钱把大量的土地资源变成可以升值的产品，这样必然产生一个矛盾，真正不可再生的土地资源被大量地浪费掉了，该利用的没有利用起来。这样就使一个城市常常觉得土地紧缺，然后，从紧缺变成稀缺，从稀缺变成垄断性的稀有产品。这样土地的价值就会一路的攀升，并且影响到房屋的价值和影响到居民的购买能力。所以，从整体上来看，如何应用我们土地资源问题，不能仅仅从这个区域有多少土地来解决，而是需要从经济的支撑点来考虑城市的扩张和城市的发展问题。（杜伟伟）

　　陈少湘（广东省古今拍卖有限公司董事长）

　　中华国际拍卖产业联合集团主席；资深拍卖师、国际拍卖策划师，主持土地拍卖会200多场，实现土地价值410亿元，开内地拍卖师赴港澳主槌拍卖会先河，被誉为“中国土地第一拍”。

　　土地拍卖价格会受未来预期房价影响

　　土地是不可再生的产品，拍一块少一块，加上近两年对土地需求的增加，使土地的供应越来越紧张。土地的转让方式由划拨、协议转达让变为了拍卖，是让对土地有需求的各开发商能有机会站在同一起跑线上。土地拍卖的原则是“价高者得”，所以就有人提出了“地价推动房价”的说法。其实，这种讲法是不客观的、片面的。土地拍卖的价格由两个方面决定：一是政府，政府在拍地以前，要考虑土地的基准地价、收购成本、拆迁费用、基础建设费用等等，然后计算出土地出让金，政府的目的是能回收成本就可以了，并没有想要从中赚多少利润的想法。至于一些地方政府想靠土地拍卖赚钱，是十分不负责任的行为。另一方面，由房价来决定。进入到拍卖程序后，土地的控制权就不在政府手里了，而是由市场来决定的。开发企业会根据这块地的未来房价来决定竞拍价格，没有一家开发商会不顾未来房价盲目拍地的，因为这与利润直接相关。比如说，一块地开发的建安成本是3000元，盖成住宅后未来房价是8000元/平方米，如果土地的成本是3000元的话，那么开发商是可以接受的，因为还有2000元的利润，但是如果土地成本是5000元的话，就没有人会竞拍了，因为没有利润了，所以说，是未来预期的房价影响地价。（杜伟伟）

　　李华（呼和浩特市商房地产商会秘书长）

　　呼市房价高涨主要由于地价

　　呼和浩特房地产市场开始时的基数比较低，近两年，经济发展了，开发项目的品质也提高了，房价也涨上来了，今年房价的涨幅比去年增长了14%。现在的平均房价大概是2400元/平方米左右，主要影响房价的还是地价涨得比较厉害，今年的地价比去年涨出来了2-3倍，现在大概是70-80万/亩。（杜伟伟）

　　徐煜巍（佛山奥林匹克花园置业有限公司总经理助理）

　　佛山地价一年涨了500元

　　佛山的需求主要是自住和投资需求，投机较少，因此受广州、深圳高房价影响不大。佛山房价在稳定上涨，目前中心城区每平方米均价为4700－4800元，城区其他地方为3500元左右。房价上涨的主要原因是拍卖地价上涨、建材涨价、小区规划设计提升。土地方面，楼面地价一年之内从1500元上涨到了2000元。佛山土地供应充足，有平稳的利润空间，吸引了广州、深圳、上海等地的一些开发商进入。它们进来不是为追求高利润的，高利润在这里并不存在。（张茜茜）

　　冯辉（旭辉国际地产运营机构总裁）

　　2006地交会执行秘书长，美国国际管理科技大学MBA、中国房地产策划联盟副主席、中国商业地产联盟常务理事、国际经理人协会房地产业委会主任，中国国土资源网土地市场顾问中心总经理。

　　不能把房价高的“大帽子”都扣在土地上

　　“招拍挂”是国家的土地政策，出让方式从以前的协议转让到现在的招拍挂已经是一个很大的进步，因为它更加市场化，更加公正、公开，更透明，能够尽量减少寻租，让更多有实力的开发商能够投资、建设。对于房价来说，地价只是其中的一个要素，但不是唯一的要素，所以不能一说到“房价高”就把所有的眼光都集中到地价上。房价的构成包括土地、建安成本、税费、运营管理费用等几大块，而且，平均来算，地价在房价所占的比例不会超过30%。换个角度来看，就算是协议出让的土地，开发商会因为土地便宜而把房子卖得便宜吗？他一定会随行就市的。所以，“地价便宜房价就便宜”肯定是不成立的。改革开放以后，房产的价格是要靠市场来调节的，为什么土地的价格不能由市场化来调节呢！市场上是有些天价拿地的情况，但这不是普遍情况，天价拿地的开发商可能是企业对未来的房地产市场有信心，我们不能阻止开发商认同未来市场有提升，但这也不代表所有的开发商都认同未来房价会大涨因而去狂热地参与拍卖、投标。我认为土地的价格稳步增长是很正常的现象，但是不应该快速地增长。控制房价是一个综合性的问题，不要把房价高这么大的帽子都扣在土地问题上。（杜伟伟）

　　郭漫舸（成都世家机构董事总经理）

　　成都世家机构于上世纪90年代末诞生，缘于实力港资与成都房地产界精英的强强联合，已经成为西部首屈一指的国际化、专业化、规模化的房地产综合服务企业，是西南地区经营规模最大的房地产咨询、代理服务机构。

　　高房价不能主要由土地政策来解决

　　有的城市近年来土地供应过量，但房价仍一如既往地上涨。这里我们至少可以得出一个结论：当前的高房价与土地供应量并没有必然的联系，特别是在北京等几个大城市，很多土地已掌握在开发商手中，即使政府再投入更多的土地，除了增加市场上的土地囤积量外，不会对房价有任何影响。当前房价高的主要原因不在供应量不足，更不在土地供应政策上。如果房地产市场不规范，投机不能得到有效的遏制，只片面强调增加土地供应量，对整个房地产市场将是灾难性的。20世纪90年代初的北海、海南等地的房地产热就是明证，至今那里的地方政府还在为处置烂尾楼兴师动众。

　　5月30日，北京市国土局公布了六个中低价位、中小套型普通商品住房项目的用地，将在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标的方式确定开发建设单位。如能尽快实施，对北京房价的总体走势及地块周边房价会有较大的冲击力。如广渠路地块周边一直是开发商争夺的热点区域，房价居高不下；在此地推出限价房，对房价会起到快速的稀释作用。

　　土地出让方式应该根据土地用途不同有所区别，根据土地用途来制定不同的出让方式：别墅等高档住宅用地可以放开拍卖；针对普通收入人群的中低档房用地应该实行“合理价格中标、合理利润出售”的方式进行出让；社会保障房用地则要以定向招标、政府划拨的方式出让，否则，“保障”将成为一句空话。（张浩）

　　左农（凌峻地产（中国）有限公司总经理）

　　土地的出让方式应多样化以满足各阶层的居住需求

　　土地价格提高的确带动了房价的提高，但目前房地产市场并不是完全按照市场经济的模式在运作，事实上，不可能所有的土地都是通过“招拍挂”出让。土地的问题实际上反映了房地产行业究竟应该承担什么功能--是纯粹的商业功能，还是要承担一部分社会功能？如果纯粹是商业功能，土地出让可以完全按照市场经济的运作规律；如果要承担社会功能，就不能完全按照商业方式运作。当前急需解决的问题是：房地产究竟是一个什么行业、应该为谁提供产品？我认为，开发商专注于商品房开发，政府应该把社会责任承担起来。合理的土地的出让方式应该是多种多样的，以满足社会各阶层的居住需求，包括为低收入人群的廉租房、为中低收入人群的经济适用房、为白领阶层的中小户型商品房。但在实际的执行中会有很多问题。由于土地的出让方式不透明，存在着广泛的权力寻租。这次关于土地的政策行政色彩很浓，应该是由于考虑到执行的难度。（霜杭）

　　牟鑫（北京百桥地产运营机构总经理）

　　北京百桥地产运营机构是一家从事土地评估、投资分析的专业化房地产全程服务机构。曾服务项目：清城、华龙美树、纽约客、秀水街、温莎大道、紫霞谷、温哥华森林、清水湾等。

　　应减少大块面积的土地供应

　　尽管政府反复说没有出现地荒，但市场表现仍然是需求旺盛，供应不足，其中可能存在大量土地囤积的现象，或者是大盘开发中存在分期入市的现象。建议：一是加大信息的透明度，使政府信息与消费者的信息对等起来。比如，市场供求信息的定期发布，特别是年度规划商品房开发量，从而引导消费的理性化，减少一哄而上。二是加大市场供应环节的梳理。如果土地放量不足，应加大房价过高地区的土地供应；如果存在土地囤积，应该尽快清理土地，使之尽快重新上市。另外，应该减少大面积土地的供应，一则提高土地的开发速度和利用率，二则降低因分期开发所带来的后期高房价。 (杜伟伟)

　　沈荣均（南通市华迪房地产开发有限公司董事长）

　　现任南通市工商联住宅产业商会副会长。

　　合理的房价来源于合理的土地出让方式

　　目前土地出让价格十分高，基本上已经达到了房价的三分之一甚至于是二分之一。开发商在选择开发城市时，往往是根据利润而不是根据城市的发展来确定。这也就十分容易造成像北京、上海这样的大城市房价上涨过快，而且还有一个招标、拍卖、挂牌的土地发放制度，这就很容易抬高地价和房价了。但如果采取定向的土地发放的制度，还会出现类似开发商与相关负责人联合的社会问题。所以说，寻找一种合理的土地出让方式，从地价上解决房价的问题才是关键。（温慧抒）

　　商豪（北京创辉房地产有限公司销售总监）

　　北京创辉房地产开发有限公司是以开发、建设、销售、物业管理为主的综合性房地产开发企业。曾开发项目：檀香山。

　　限价房树立了房价上涨的反向标杆

　　90平米以下户型占70%，在政府出让土地的时候就应该区别对待。过去招、拍、挂的土地出让方式在执行上有问题，导致土地价格上升，大家只能去做高档房。

　　如果说，招、拍、挂树立了房价上涨的正面标杆，限价房则树立了房价上涨的反向标杆。限价房的出现会对市场产生切实的影响。但问题仍然存在，限价房的土地出让时，如何保证公平、公正原则，否则又会出现协议出让土地时的那种权力寻租（张浩）

　　徐长崎（北京顺华房地产开发有限公司副总经理）

　　“限房价出让土地”操作难

　　新政规定“限房价、限地价”，到现在还没有具体的实施办法。可能“价低者得”吗？恐怕不太可能实施。因为地价和房价本身就是一对矛盾的关系。如果在土地招标中限定了房价，然后由在竞价中由出价高者得地，那么就会出现问题：追逐利润是企业正常的市场行为，在“限制房价和高价得地”的情况下，企业的利润空间就会缩小，在压缩到一定程度时，会压缩什么？肯定是开发的成本。那么在施工过程中还有多少项目能保证优质工程？以前的建材可能是甲级水平、长城杯水平，最后可能只能保持合格水平；当无利可图时，就没有企业愿意做了。这样，“限制价格”很可能会成为一纸空文。（杜伟伟）

　　龙固新（深圳市德思勤投资咨询有限公司 董事长）

　　德思勤是以房地产金融投资服务、土地包装及推广、开发顾问、全程策划、销售代理、商业酒店顾问为主的国内一流的房地产综合服务商。

　　土地招标设限人为降低开发商利润

　　目前在新政中最为严厉的手段就是在土地招投标中设限，土地招标更为规范，人为降低开发商的利润。未来同一块土地可能对不同的发展商能否获取利润、获取多大利润都会相差很大，拿地时的策略及发展商自身所具备的优势与实力都会影响土地招标的结果。土地招标中幕后交易虽不能杜绝，但会越来越规范。成熟的发展商自身的管理、技术、产品开发、研究、规模等优势，在拿地时会更加显现。 （张浩）

　　王得有（上海济国投资管理有限公司总经理）

　　上海济国投资管理有限公司是一家主要由上海财经大学和复旦大学博士团队领衔的企业智囊机构，目前已跻身于上海市著名的投资管理公司前列，公司业务主要为中小企业解决发展中的资金瓶颈。

　　空置土地难收回

　　对于空置的土地，政府收回的概率很低，强行收回不太可能，操作看起来很简单，但是实际运作很难。

　　（杜伟伟）