外地品牌房企主导市场；天价地频现引争议；目前，招标开始取代挂牌成土地出让主流模式

　　2004年8月31日在我国房地产发展史中，因为一波三折而显得刻骨铭心，在那场我国土地出让制度改革的汹涌浪潮中，一些“水性”不好的开发商梦断地产江湖。

　　2年后，京城一地产大腕在其办公室和记者回忆起当时的情景时，依旧长吁短叹。“当时我们称8月31日是鬼门关。”开发商这样说。

　　其时延续了21年的土地协议出让制度终于到了完成使命的历史时刻，招标、拍卖、挂牌三种方式开始全面登上土地出让市场的舞台。

　　转变的不仅止于出让方式，更大的意义还在于，整个行业行为规范和游戏规则的彻底改变，这种变化的巨大影响或许只能是北京市取消期房预售许可制度的那一天能与之相比。

　　总之，2004年的8月31日，对北京土地市场而言，一条新路刚刚铺就。

　　追溯 三份文件与一个建议

　　33号令开了个口子，使协议出让继续存在，因此也催生了各地赶搭土地协议出让末班车的狂潮。71号文件，明确宣告禁止土地协议出让的闸门将在2004年8月31日后关闭。

　　北京土地的市场化脚步最早可以追溯到1993年5月出台的《北京基准地价》，该政策给地价评估提供理论依据，为北京房地产市场进一步市场化奠定了基础。由于该政策制定和执行阶段恰好是北京房地产市场的起步阶段，因此整体土地出让政策是以鼓励性为主，协议出让开始成为主要土地供应方式，且一直延续到2002年5月。

　　此后有三份文件，曾给北京部分房地产商带来致命的诱惑与致命的打击，也催生了中国土地出让制度的变革。

　　其中一份是2002年5月由国土资源部签发的11号令（全称为《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》），该文件叫停土地协议出让方式，而代之招、拍、挂方式。此前北京市近90.5%的土地通过协议方式转让，因此11号令被业界称为“土地革命”。

　　今年7月22日北京市国土局公布的数据，两年半来已出让土地还有2947.3356公顷尚未动工。国土部门处理土地问题任重而道远。本报记者 周晓东 摄

　　但随后6月份北京出台33号文件，其中规定，绿化隔离带项目、小城镇项目、危旧房改造项目、高科技项目等4类经营性用地仍可以协议出让，这个口子，使协议出让继续存在，因此也催生了各地赶搭土地协议出让末班车的狂潮。而在2004年8月31日需要艰难过关的地块，主要就集中在该阶段出让的土地。

　　第三份是2004年3月国土资源部、监察部联合下发的71号文件（全称为《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》），要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地收回，业界俗称“8·31大限”，这份文件明确宣告禁止土地协议出让的闸门将在5个月后关闭。

　　就在71号文件出台一个月，2004年4月，北京开发商联合起草了一篇洋洋洒洒的建议，这篇名为《对房地产开发相关土地政策的建议》中，认为以8月31日为限的一刀切做法必将对市场造成巨大冲击，政府应从稳定市场的角度延缓实施土地新政的最后期限。北京开发商在如此短的时间内不约而同站一个立场地表达观点，进一步说明了这个政策所产生的致命效应。

　　然而北京市政府坚定地执行了国家政策。在最后一个月里，14个市部委办相关领导人组成3000多个遗留项目的处理小组，闭门开会，最终只有288个项目闯关成功。

　　改变 市场开始向有实力的品牌公司集中

　　北京一大型国有房地产公司的董事长向记者抱怨，8·31土地大限是国有开发企业的大限。

　　在此后的日子里，资金实力成为了开发商获取土地的最大决定因素。

　　区域房地产公司独霸地方的局面被打破，房地产资源出现了合理的流动和整合。曾苦于拿不到地的外地大发展商，借助8·31东风大举在京拿地。市场开始向万科、华润置地、首创置业等具有实力的品牌地产公司集中，京城楼市进入群雄逐鹿的时代。

　　最典型的例子是万科，其在2000年以后至2004年都未获得土地。直至8·31之后的2005年2月20日，才在公开土地市场获得丰台区小屯地块，此后拿地动作不断，迅速展开其在京津地区的土地储备战略。

　　随之而来的还有金地、绿城、龙湖、李泽锴下属的地产公司等。在土地竞拍会上频频亮相的富力、顺驰、华润置地等，在二手土地市场频频亮相的还有绿地、保利、合生、复地、招商局等。

　　2005年的一天，北京一大型国有房地产公司的董事长向记者抱怨，8·31土地大限是国有开发企业的大限。

　　问题 土地供应计划未落实与天价地频现

　　华润置地斥25.65亿元巨资买下清河三家毛纺厂地块，北辰以11.5亿元天价竞得海淀温泉镇D1地块，开发商天价拿地达到高峰。

　　《北京市2005年度土地供应计划》的公布是京城土地市场中的一个重大举措。虽然计划略显粗糙，只公布了土地供应总量，而没有土地供应的区域以及供应季度方面的详细表述，计划的出现还是让市场看到了一个前景。只是2005年度计划供应土地6500公顷，但实际执行情况与计划要求相距甚远。

　　当土地供应的节奏和数量无法在短期内满足市场需求时，天价地由此诞生。

　　从去年8月到今年5月的10个月内，京城楼市天价地块频繁出现，特别是去年8月1日华润置地斥25.65亿元巨资买下清河三家毛纺厂地块，以及今年4月18日北辰以11.5亿元天价竞得海淀温泉镇D1地块。开发商天价拿地达到高峰。

　　土地价格的大增令商品房价大涨的说法一时甚嚣尘上。

　　转折 招标开始替代挂牌成主流

　　南沙滩地块命运多舛，竞价当天，国土部门突然当场宣布取消竞价。两个月后，由准天价地变为了限价地。

　　转折开始出现。2005年北京市房价涨幅接近20%. 2006年5月底“九部委新政”出台，要求地方政府发展限价限户型住房，防止房价继续高涨。于是北京土地出让史上最富有戏剧性的一幕发生了，原本将于6月初进行公开竞价的南沙滩地块，在竞价当天，当各大巨头涌入国土局时候，国土部门当场宣布取消竞价。两个月后，由准天价地变为了限价地。

　　也就此开始，北京住宅用地出让方式悄然发生变化，住宅用地的出让从以价高者得地的挂牌为主，改为以招投标为主，通过对投标企业的综合评估决定花落谁家。招标出让中土地的出让价只占到综合评估40%的分数。

　　2006年7月31日，北京本土国有企业天鸿城开的联合体首开集团在争夺东坝地块的招投标之战中胜出，富力、合生败北。这似乎成为一个标志事件。不过，当时首开的投标价最高。但到了2006年8月21日，北京宏怀房地产开发有限公司以8649.4万元中标怀柔南华园四区南侧居住项目用地在3家公司中，宏怀地产投标价最低。

　　展望 2947.3356公顷

　　未动工土地等待处理对于没有按照规定时间进入市场的土地，如何按原则而又体察实情地处理，北京国土资源局和相关政府部门任重而道远。

　　2006年7月22日，北京国土局首次公布自2004年1月到2006年6月北京住宅项目土地供应情况和开发利用情况，两年半时间里，本市住宅项目用地总共供应5775.11公顷，截至2006年6月，扣除已完成开发的669.7714公顷和正开发建设的2258.003公顷，北京已出让的住宅用地中，还有2947.3356公顷土地尚未动工开发建设。

　　对于没有按照规定时间进入市场的土地，如何按原则而又体察实情地果断处理，北京国土资源局和相关政府部门任重而道远。

　　■数据统计

　　两年出让建面1100多万平米

　　据记者统计，2004年8月31日至2006年8月24日，北京市土地整理储备中心以挂牌为主，招标为辅，共计出让了120块土地，出让土地的建筑规划总面积达1101万多平方米（根据市土地整理储备中心网站统计）。其中，有19块地的建筑规划总面积超过20万平方米，仅有7块地的建面达到30万平方米以上。出让建筑面积最大的是清河三家毛纺厂住宅用地，达到70.1617多万平米。

　　120块地中，共有约14块地出现了激烈竞价的局面。其中竞价次数最多的是，通州区梨园镇大稿村（京洲企业集团住宅楼项目）居住用地，共竞价419轮。而竞争现场最激烈和气氛最紧张的当属2005年8月1日，当日华润置地以25.65亿元的天价从富力、顺驰等多家开发商手中夺得清河三家毛纺厂用地。

　　其次为出现162轮竞价的工体4号院地块，李泽锴旗下一公司竞败华远得该地块。此外，万科地产拿下丰台区中财小屯馨城住宅及商业配套项目用地，竞价18轮；金地集团夺通州区马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地，共竞价64轮；北辰集团夺海淀区温泉镇D1地块办公、住宅及商业用地，共竞价88轮。