合富辉煌监测数据显示，东莞11月份成交的地块共21宗，其中商住用地只有7宗，商住类土地总成交面积为275915.8平方米。从7宗土地的成交情况看，3宗城区商住土地及4宗镇区商住用地的成交价格可以说是一路“疲软”。

　　城区3宗优质地块出现成交价持续走低的情况，楼面地价从4000多元/㎡跌至3000多元/㎡；镇区四宗商住用地全部没有进行现场竞拍，直接由之前的最高报价竞买人投得，同时这几宗地块的成交价格也异常低，分别以起叫价或者稍高于起叫价的总价成交。

　　比起前三季度地王频现的火热土地交易市场，11月份的土地成交价格有大幅度的回落。为何市场出现如此大的反差？合富辉煌东莞市场研究部认为，地价不断被推高的原因，除了部分地块的特殊价值外，开发商之间争夺土地激烈、土地出让金可以分期交付、发展商可通过先建房后售房，回收资金后再交付出让金的余下部分等因素都在不断推高地价。

　　但最近土地新政频频发布，市场感受到此次国家对于房地产宏观调控的决心不小。在这样的情况下，发展商在拿地时必然会更为谨慎，都不敢轻易出手拿地，如此造成11月土地市场持续低迷，成交价大幅下滑。

　　11月土地市场： 成交地价大幅回落

　　随着11月份的结束，东莞楼市在12月将迎来年末最后推盘的高峰。据合富辉煌东莞市场研究部及东莞中原市场研究部最新的市场监测数据显示，11月份东莞楼市继续受“9·27”银行新政影响，土地交易市场及楼市交易表现不佳，11月份商住用地成交价格大幅回落，城区市场成交量急剧萎缩，全市整体房价更是跌至6000元/平方米以下，11月房价较10月下滑了5％~10％。

　　合富辉煌东莞市场研究部分析表示，市场的观望让不少新盘未能如期开盘，迫于市场和销售压力，预计12月份将有不少新盘推出。城区市场中12月份小户型将会持续集中放量，楼市竞争持续加剧。

　　从东莞楼市后市供应看，目前东莞楼市潜在供应楼盘中，仍有50个新旧项目处于施工阶段，有近500万平方米的潜在供应及存量住宅将在年底及明年上半年入市，由于后续仍有调控政策出台的预期及年底银行停止个人房贷等因素影响，东莞楼市的观望期将持续延长，随着供应量的增加，后市市场消化压力不容乐观。

　　另外，随着年底楼市供应量的加大、年底各开发商为完成年度销售目标，会加大营销力度。预计年底东莞楼市的成交量会逐步回升，但一批小户型项目的入市竞争，也会拉低12月份城区市场的房价，城区房价将呈持续回落的状况。

　　后市预测：

　　城区房价持续回落

　　成交量：

　　城区市场比9月萎缩50％

　　成交均价：

　　比10月下滑8.5%

　　东莞中原市场研究部监测结果显示，11月份东莞市场共有29个盘有新增供应，总供应面积为87.8万平方米，环比10月大幅增加90.5%，其中住宅供应量大增，环比10月增加了123.4％。而11月份新增的物业类比中，小户型及别墅豪宅项目急速增加，市区小户型项目所占的份额越来越大，别墅增量则主要出现在镇区市场。

　　合富辉煌对城区市场的新增物业分析表示，11月城区小户型供应量超过总供应的五成以上。城区小户型产品竞争已经进入白热化阶段，楼市消化压力重重，许多新开小户型上市后的表现都不尽如人意。预计12月份城区将会增加更多小户型项目，如晶城、名门公寓、名门世家、卡布斯广场和中信德方斯等将陆续上市，且分布较集中，预计公寓竞争将异常惨烈。

　　从供应量总体形势看，经过两个月的观望和调整，预计12月份将有不少新盘推出，整体住宅供应量仍会持续增加。

　　新增供应量：住宅比10月增加123%

　　从近期各镇区的成交情况看，城区市场、个别发达镇区及部分临近深圳的镇区市场受新政影响较大，而其他镇区楼市成交则在11月表现出色，证明镇区市场受新政影响相对较小。

　　有关数据显示，城区楼市继“9·27”之后交易量连续两月直线下滑，多数楼盘11月成交量不足30套。城区四区11月的成交量与10月相比皆呈现负增长，塘厦、凤岗、清溪等临近深圳的镇区成交量呈直线下滑，成交量萎缩在50％以上。

　　东莞市房产管理局信息网数据显示,11月全市网上签约共3905套,环比10月3712套，略增5%。数据显示，成交量的略增主要原因为镇区成交量的增加，在逆市中环比10月增长30%。城区签约总量环比10月下降30%，环比9月下降达50%。

　　按城区和镇区签约量划分，东莞楼市城区与镇区市场成交量长期保持着“三七分”格局，在2007年逐渐演化成“四六”分格局。受新政影响，11月份东莞城/镇区楼市重归“三七分”格局。

　　东莞中原市场研究部认为，造成镇区楼市成交量逆市上扬的原因有以下三点：

　　一是镇区投资性物业的比重较小；二是镇区以大户型产品供应为主，以自住需求为主，政策打压的投资性需求不大；三是有部分镇区地产还处于起步阶段，新推楼盘定价不高，房价还有上涨的空间；四是相对于城区市场，镇区市场对新政的反应比较迟缓。

　　合富辉煌东莞市场研究部根据网上签约数据统计显示，11月份东莞全市住宅每日网上签约,主要均价区间多数位于6688元~7520元/㎡(套内均价)，整体住宅套内均价约7100元/㎡，折合建筑均价约为5900元（按实用率83%计算）。按照计算所得，11月东莞住宅总体均价比10月份有一定程度的下跌，下降幅度约为5%~10%。而东莞中原市场研究部的统计也表明，全市住宅均价环比10月下滑了8.5％，全市住宅均价在11月份回落到6000元/平方米以下。

　　市场分析人士认为，11月东莞住宅整体均价下降的主要原因是：第一，11月城区成交严重萎缩，而镇区成交逆市上扬，拉低全市房价水平；第二，11月份新增楼市供应较少，尤其是高端产品供应不足；第三，或多或少受到楼盘加大购房促销折扣的影响。