土地出让金短期缴清、高地价“助攻”……

　　今年1月31日，全国单宗地价增幅最大的武汉147号地块拍卖，由大开发商上海豫园竞得；2月1日佛山06H地块拍卖，同样由大开发商广东招商地产联合体竞得。

　　主持这两幅地块拍卖的知名拍卖师陈少湘说，去年下半年以来，不仅仅一二线城市拍卖土地被上市大开发商垄断，二线半、三线城市的土地拍卖也被大鳄们所垄断。目前正频频在二三线城市拿地的某外资大开发商开发部负责人表示，从目前大鳄进入内地二三线城市的速度来看，预计两三年后，大开发商将一统全国地产市场。

　　市场现象

　　大开发商拿地率达八成

　　据了解，武汉147号地块的拍卖，共有19家开发商参与，全部为来自广州、北京、上海的上市大开发商，由19亿元起拍，经过1000多轮竞争，最后由上海豫园以35亿200万元竞得。陈少湘说，该地块创造了全国单宗地价增幅最大纪录。佛山06H地块的拍卖，参与企业也包括广东招商地产、保利地产等大鳄，经过近150轮竞争，招商地产联合体最后以9.5亿元胜出。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江介绍，目前广州等一线城市拍卖土地被大开发商竞走的比例占八成以上，另外二成多数为一些大开发商不要的老城区小型地块。

　　陈少湘认为，他近期所主持的土地拍卖中，成功竞得地块的全部为上市大开发商，这些开发商除了一二线城市外，连二线半、三线城市的土地也开始收归囊中。外资大开发商开发部负责人介绍，除珠海等少数城市外，在二三线城市拍地都是大开发商之间的竞争，预计两三年后，全国几乎所有的商品房市场都会被大开发商垄断。

　　深层剖析

　　地价总额高付款方式严

　　9.5亿、35亿元，即使是二三线城市的拍卖土地，地价总额也非常高。陈少湘说，如果加上税费等，开发商要付出的实际资金更高，如佛山地块招商地产要拿出11亿-12亿元；付款方式也更严格，佛山土地地价要在11个月内全部缴清，武汉地块单保证金就要5亿元。

　　海景集团副总裁关永基表示，过去土地出让金可以在两年内分期付款，开发商压力不算太大，现在很多拍卖地块的出让金要在几个月甚至一个月内缴清，一个月内拿出几亿甚至几十亿元，只有上市大开发商才有能力。广州琶洲地王的遭遇也证明了此观点，两次因为神秘开发商没按时交齐地价款而被收回，香港知名开发商竞得后，30个工作日内即缴清了7.42亿元地价款。

　　黎文江认为，以后中小开发商要拿地，要在那些竞房价、竞地价的项目走低房价、低地价的模式。但如果大开发商也采取这种模式，中小开发商还是没有机会。

　　市场影响

　　目前利大于弊以后……

　　关永基说，大开发商进入二三线城市拿地，可以使这些城市少出现烂尾楼的现象，对整个城市而言有一定好处。

　　黎文江认为，大开发商垄断市场，可能会联合抬价，从目前来看，这种情况暂未出现；而大开发商占市场主导，会在产品质量、小区管理等方面更有保证，市民也更相信品牌大开发商。从目前来看，利大于弊。