进入新年，第一部规范我国土地储备工作的全国性法规———《土地储备管理办法》已经开始悄然发挥效力。有关人士纷纷表示，新办法不但增强了土地政策方面的调控能力，还校正了个别土地储备中心所承担的地方政府“小金库”角色。

　　操控地根能力增强

　　近年来，土地开发商囤积土地现象愈演愈烈，坐地等涨，无形中抬高地价，而这也成为全国房价日益飙升的重要原因。

　　土地制度方面的有关专家表示，土地储备制度建立后，我国市、县政府供地、管地方式发生了重大变革，即从多个部门分散供应“生地”和以协议出让为主，逐步转变为集中统一供应“净地”(即产权清晰、配套完善、土地平整的土地)和以招拍挂出让为主。这样，城市政府既垄断了土地一级市场，又直接掌握着一定量的土地储备，而根据城市发展和市场需求，有计划地适时适量供应土地，政府对土地市场的调控能力大为提高。

　　《土地储备管理办法》的出台，标志着我国土地储备制度已经全面建立，土地储备成为政府调控土地市场不可或缺的重要手段之一。《办法》赋予土地储备机构对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动的权利，要求土地前期开发整理完成后，即纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地，客观上提高其土地供应的能力。

　　专家表示，土地储备机构通过加快前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而可以缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，开发商囤地的价值随之减弱，这样就能够有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。

　　优先储备存量土地

　　有关人士表示，近年来一些市、县政府收储的土地，不再局限于城市存量土地，一些地方新征农地甚至成为储备土地的主要来源，有的比例高达90%以上。某些地方干脆将土地储备当成了城市扩张的工具。

　　土地储备到底是以存量为主，还是以增量为主？业界也有不同看法。一些人认为，应该充分利用存量土地，不到万不得已的时候不要征收农地，尤其不要占用耕地。另一些人则认为，土地储备的重点应是国有存量土地，但要兼顾新增用地。因为储备一定量的新增用地，不仅可以引导城市用地的发展方向，加快城市发展的进程，也能为土地储备拓展空间。

　　对此，《土地储备管理办法》作出了明确规定：各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地，然后才是“已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地”。

　　新办法确立了“优先”储备存量土地的原则，以抑制地方政府以土地储备为名，低价征收农民土地然后高价出让的冲动。

　　控制储备中心信贷风险

　　有关人士透露，在各地的实践中，我国的土地储备机构一般由市、县财政注资启动，作为政府直属的事业单位。其职能是，受政府委托从事土地的收购、储备和出让前的前期准备工作。自从有了土地储备机构，地方政府就可借此向银行抵押贷款，获取巨资用于城市建设。

　　有关调查显示，当前各地土地收购储备资金，大部分依赖银行贷款，而且所占比例相当高。一些城市的贷款比例已经高达95%，有的地方甚至采用了“举债经营，逆向运作”的思路，面临很大的还贷压力。最终可能因银行利息增加导致收购土地成本大幅增加，产生土地出让收益低于土地储备成本的结果。另外，由于土地储备与房地产市场关系密切，当土地市场和房地产市场急剧变动，土地和房地产价格下滑，市场需求萎缩时，大量的土地储备贷款引发的风险可想而知。

　　对个别土地储备中心所隐含的金融风险问题，银监会、中国人民银行已经有所察觉，多次提示各地金融机构要注意对土地储备机构的贷款风险。

　　新办法则规定，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。同时新办法规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。

　　银行业人士对此表示，新办法实施后，已经开始发挥效力，新办法将校正个别土地储备中心所承担的地方政府“小金库”角色。

　　(作者：肖宾)