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昔日地王易手香港建设接盘上海108号地块
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| http://www.0731fdc.com 2008年3月25日 中国房地产报 陆彬杰 | ||||||||||||
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新东家面临接盘风险 分析人士指出，从这次转让的结果来看，获益最大的无疑是老东家中建蛇口发展。四川北路地块建筑面积约为15.2万平方米，从项目立项到销售，至少需要一年半的时间，按照写字楼的销售速度，整个项目做完需要三年半，加之一系列隐性成本，在现金流并不充裕的情况下，利润空间不可预判。 而以15.2亿元60％股份计算，地块总价值将达到25.3亿元，从此次收购价格来看，三年来，该地块价格翻了一倍之多。业内人士测算，中建蛇口发展亦通过地块的股权转让，获得收益近3亿元，与开发一个中小规模的楼盘相当，且不用承担任何的开发风险。 按照规划，该地块由国际甲级办公楼和零售商业建筑组成。业内人士亦暗示香港建设的接盘风险，对项目前景表示担忧。 据了解，四川北路地块除去该商业广场，可销售的面积约11万平方米，按目前的地价为25.3亿元来计算，楼板价在23000元/平方米左右，加上建筑及隐性成本，该项目销售场价至少在27000元/平方米左右，如果开发商要获利，该项目的销售价格要达到30000元/平方米以上。 然而目前，北外滩周边写字楼价格普遍在22000元/平方米左右，随着商务中心规划推进，预计未来的几年中，将有55万平方米的供应量，如此高的转让价格，日后能否被市场接受有待观望。 事实上，该地块不仅价格较高，同时尚存一定的拆迁障碍。四川北路108号地块占地面积为26820平方米，东侧连接虹口区知名美食街乍浦路部分路段。 按照相关部门规定，为了追求整体协调性，获取该幅地块的受让方，必须承诺“带拆”这部分约2000平方米的东北侧地块，包括了酒店等一系列商业设施，香港建设方面需要付出更大的成本。 此外值得注意的是，108号地块拍卖时的土地使用年限为1994年至2044年，但该地块拍卖时已经较晚，后又几经易手，目前该地块的使用年限仅剩39年。 |
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