9月27日，央行银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号，下称通知），明令规定：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”

　　央行出台第二套房贷新政后，一石激起千层浪，马上引起了全民关注。紧接着各地有关第二套房贷新政的执行细则也在众说纷纭中纷纷出台。各家银行纷纷表明身态，对此业内专家也推测连连，市民更是对这一政策的出台忐忑不安，南京、深圳等地纷纷出现了市民退房观望的热潮。长沙银行“第二套房”到底如何界定，界定的初衷是什么？新政出台后房产市场又有何“震荡”？反应如何？

　　人物：招商银行股份有限公司长沙分行个人贷款中心主任 雷润珍

　　主题：解析房贷新政中的长沙楼市

　　记者：长沙招商银行是对这一政策最先响应公布新政实施细则的，不仅对第二套房贷标准有明确规定，还最先公布了第三套及以上住房贷款的首付和利率标准。请雷总介绍下招行的具体标准是怎样的？

　　雷润珍：招行对第一套住房不受任何的影响，执行以前的政策，对第二套住房是实行40%的首付，基准的利率1.1倍，地三套住房基准的利率1.15倍，随着套数的增加，每增加一套住房的购买上升0.5倍，利率是依此类推，对于一次性购买三套住房招商银行不予贷款。

　　记者：贵行以个人为单位以及“第二套房”的界定初衷是什么？您觉得新的房贷政策对开发商和市民而言有何影响？

　　雷润珍：招商银行对个人房贷第二套住房的界定以个人在诚信系统贷款的比数确立，是按照人民银行总行的政策来制定的。所以我们在选择标准的时候，也是考虑政策是响应央行的政策，有利于每个人购买第一套房，以及购房的一些优惠。

　　这个政策对开发商主要存在下面一些影响。 首先是销售的速度会下降，因为需求减少了。第二、对资金的回笼减慢，第三、对房地产周期要延长一些，第四、对中小开发商的资金吃紧一些。对购买第一套住房的人还是有利的，房贷新政对楼价上涨的速度还有楼盘的供应量选择的程度要多一些；而对投资、投机的人来说，或者一次购买多套住房的人有一些不利的影响。因为这样以来第一要减少杠杆效应，第二要多付利息，第三对投机客会有很大的阻击作用，对普通的投资产生一定的资金压力。

　　记者：雷总能不能为普通的购房者提供一点购房建议，对于首次购房置业者该如何选择户型和贷款方式，而为了改善居住空间需要第二次购房的普通市民又该如何选择贷款模式？

　　雷润珍：如果是第一次购房可以享受这些优惠的政策，他可以根据自己的收入水平来确定他应该购买多大的房子，在目前加息周期的情况下，选择固定利率贷款，回避反复不断加息周期，而且我们预测在12月份以前应该还有一次加息。他在选择这种预住房款的方式，可以预计12个月在还款。像这种情况还可以选择最高的抵押，为今后房贷理财产品做好准备，申请随叫随还。

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