广告可以说几乎渗透了现代人生活的方方面面，房地产广告也随着中国房地产业的发展而迅速兴起。房地产作为商品中独特的一种，其广告的发展，有着它自己的特点。长沙地产广告就经历了纯本土制作到外来资深广告公司纷纷涌入进而本土化的发展轨迹，目前在长沙地产广告中出现的大牌广告公司就不乏博思堂、黑狐等深圳外来军团。

　　一、 房地产广告的发展现状

　　放眼纷繁的广告市场，尽管许多行业、许多产品的广告都不同程度地存在着产品广告、印象广告、定位广告和企业形象广告等四个阶段广告并存的现象，但其中房地产广告似乎最不讲究形式，这当然与房地产本身的发展不无关系。于是，广告史上最为混乱的现象发生了，无论力所能及还是不能及，层次不等的广告从业人员纷纷杀向房地产界，广告的策划与设计制作水平自然良莠不齐。综观目前的房地产广告，可以发现几乎囊括了各个不同时期广告的所有特点。从制作目的上，我们把房地产广告分为以下几种情况：

　　1、告知式广告。 告知式的房地产广告带有典型的产品广告时代的特点，完全把住宅视为一种商品去宣传。开发商投入不小的资金购买报纸版面、电视时段，同时印刷大量貌似精美的宣传册，不厌其烦地介绍自己楼盘的位置、户型、面积、配套设施等等，其对版面、时段的应用惟恐不够充分，介绍惟恐不够详尽。这是目前房地产广告最为常见的形式。曾一度轰炸深圳市场的雁鸣湖度假山庄，最初采用的传播媒体就是一张小小的传单，并且实现了非常好的业绩。

　　2、亲和式广告 。亲和式广告有着印象广告时代的影子。开发商或营销代理商在为自己的楼盘进行宣传时，有意强调楼盘或小区中富含人文情调的方面，让人记住一个名字而不是房产本身。亲和式广告应与告知式广告组合起来进行方能起到更好的促销效果。

　　3、提醒式广告。 提醒式广告包括两种形式的房地产广告。一种是类似定位广告时代的针对性提醒式广告。这种广告的内容与投放量与楼盘或小区的开发特色密不可分。首先明确了小区或楼盘的质量档次，才能确定其所适应的消费群体，才能有针对性的选择广告诉诸对象，设计广告内容与形式。另一种是单纯意义上的提醒式广告，是以最世俗的吆喝似的宣传方式点出开发商或代理商最想让消费者知道的信息，比如XX花园“最后的优惠价”、“XX折房价只剩X天”等等。

　　4、说服式广告。 说服式广告已不再是单纯的房地产广告，而是房地产领域的企业形象广告。说服式房地产广告背后往往伴随着实力雄厚的开发企业和宏大的开发项目和长远的开发计划。当开发的楼盘或小区特点近似、档次相近而又不得不面对同样的市场时，谁的整体形象影响更大就意味着它将占有更多的份额。一个房地产企业一旦确立了巨大的企业规模、良好的公众形象，其开发的房地产也就具有了较高的信誉度。这类企业在所有的广告场合都是首先以企业整体形象出现的，其次才是其开发的楼盘。这种房地产广告，以极强的整体形象冲击着消费者，有很强的说服效果。

　　二、 房地产广告发展前瞻

　　应该说，房地产广告的发展是与房改政策和住宅产业发展有着千丝万缕的联系的，它的繁荣是房地产市场成熟的标志，它的无序是房地产市场日益规范的过程中必须经历的阶段。如果要对房地产广告作一个科学的预测的话，我们认为，它有以下三个发展趋势：

　　1、 从制作目的上看，向说服式广告发展。

　　分析以上几种房地产广告形式，我们可以发现：告知式广告在房地产促销中属于层次较低的宣传方式，在某种程度上会影响房产本身的档次，但它的作用也是不可忽视的。它的最大的弊端在于它所告之的内容是所有房地产的共同点，无法突出开发商的独具特色，对挑剔的消费者而言，无法提供下决心的必要条件；亲和式广告的主要目的是将消费者吸引住、拉过来，离促成交易还有相当的距离，往往是在开发的规划阶段就已确定了的，在开发的初期进行发布，随着开发的深入，很快就会为其他形式所替代；提醒式广告因其目的明确的针对性而有不容忽视的效果，在需要的时候，开发商或代理商都会毫不犹豫挖掘自己房产中的亮点以提醒购房者。

　　与前面三种形式只是让消费者记住了楼盘或小区的名字不同，说服式广告的目的是借助宣传整体形象以带动楼盘的销售。从另外一个方面讲，说服式广告的品位与水平又与巨大的企业规模、完整的开发理念和现代的企业精神紧密联系在一起，从而具有更大的冲击力和影响力，在促进楼盘销售的同时又进一步扩大了企业整体形象的影响。当人们提到优秀的小区时能脱口而出其开发商是谁，说服式广告的宣传效果也就达到了。与其他所有行业一样，房地产广告也以促销为第一目的，规范的、科学的、富有成效的房地产广告还是要统一到说服式广告的形式上来。

　　2、从制作内容上看，突出人性化倾向。

　　人是有思想的动物，人的需求不会仅仅局限于物质阶段，而是会上升到精神的升华。在房地产的需求上，人也远远不会只满足于遮风挡雨，而是需要一个有个性的、温馨的家，以求心灵疲惫时能有一个“栖息的港湾”。现代的消费者，已从求实型向审美型转变，从物质型向精神型转变。针对这一事实，房地产广告在制作目的上应远离“告知”和促销，在内容上也不应该仅仅局限于死扣房地产实的东西，如面积、地理位置、价格、优惠条件等，而是要挖掘出房地产的精神、灵魂，借助于广告“达到开发商与消费者心灵上的沟通”。要做到这一点，就要在房地产广告的内容上突出人性化倾向，渲染“家”的温馨，描绘美好生活的向往，引导对时尚的追求等。

　　3、 从媒体选择上看，报纸仍是首选，电视发展迅速，新型媒体潜力巨大。

　　从房地产广告投放的媒体选择上来看，是“一体均沾”。目前已知的媒体都可以看到房地产的影子：报纸、电视、杂志、广播、网站、路牌、车体、异体、直邮、传单、短信、移动视频等等。由于电视房地产广告最符合上面所说的两个趋势，在各类媒体中所占份额迅速提升，而且从长远看，电视将是房地产广告首选媒体。报纸房地产广告发展速度减缓，但目前仍占有最大的市场份额，未来的比率将会有所下降。路牌广告也被开发商认可，发展势头迅猛。令人颇感意外的是网站等新型媒体现在并没有在房地产广告中占据重要位置，将来也许会有大的发展。

　　长沙房地产广告，需要新血液、新理念，这不仅是本土房地产市场自身需求的结果，更是长沙的地产广告得到丰富和提升的结果，地产广告的发展将是一个多元的未来。