2007春，“绿”意盎然。在经历了2006一系列国家宏观调控政策的“洗礼”后，湖南房地产市场伴随着2007的春天一同复苏，呈现出一片欣欣向荣的景象。

　　由长沙房地产信息网打造，房交会主题活动之一的网上直播室也在昨日正式拉开了帷幕。与以往房交会相同的是我们依旧请来了房地产管理单位的领导，房地产业界的精英，银行，等。。。。。众多人士。不同的是，本次直播室跟随房交会一同移师北城青竹湖国际会展中心，距离市中心有着相当的距离。对于此次房交会的北迁，我们的嘉宾是怎样看待的，对今后的房地产市场有着怎样的期望？。。。。。。请您跟随小编的记录一同走进本次房交会，走进嘉宾的内心世界。

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　　[主持人]大家好！今天光临我们访谈节目的嘉宾是绿城集团营销总监祝海先生，你好，感谢您百忙之中赶到我们的演播室。

　　[祝海]目前是两个项目，一个是低层低密度的高端公寓，另外一个是高尔夫别墅项目，是中部地区最高端的项目。

　　[主持人]这次房交会两个项目都参加了吗？

　　[祝海]我们算是主场了，因为绿城高尔夫就在这里，所以就是以绿城高尔夫为主。

　　[主持人]我想问一下绿城青竹园这个别墅的价格是什么定位呢？

　　[祝海]我们是两种，一种是450万到600万，另外是800到1000万，另外还有5000万一套的房子。

　　[主持人]目前意向客户怎么样？

　　[祝海]我们的项目前期筹备已经很长时间了宣传推广3月份开始，从前期的接待量来看，前景是非常乐观的。在长沙这种城市里面，经济型城市是比较多的，所以前景还是比较大的。

　　[主持人]它是一个什么样的的别墅？为什么能够卖到5000万一套？

　　[祝海]我们绿城是做别墅起家的，在广州、深圳做的都是一流的别墅。第二点，我们在长沙的这个项目，从产品开发上容积率是非常低的，只有0.2几，就是在长沙其他建别墅的地方能够建两到三套的房子，我们建一套。像私家花园这块，大一点的宅子的话，像私家游泳池，我们都是做最好的。我们这个产品无论是从用材，从理念也好，从规划也好，都是完全不一样的。

　　[主持人]开始我们提到别墅限地，别墅限地以后是不是会有一种现象，进驻别墅的企业越来越少，这种有限的竞争是否会导致产品的低质化呢？

　　[祝海]从市场的层面来讲，可能会有一些影响，换一个角度来看，消费别墅的客户应该都是见多识广最挑剔的客户，特别是高端客户，如果赢得一个客户信任的话，你的产品品质必须要不断的精益求精。

　　[主持人]长沙的别墅过去更多的是模仿，现在的别墅给人一种百花齐放的感觉，您认为做别墅的项目最大的优势在哪里？

　　[祝海]长沙以前的别墅市场我们也谈过很多次了，基本以经济型的别墅为主，然后近两年会适当的出现一些中高端的别墅。所以这个也是市场以后值得挖掘的地方。作为别墅产品，我们现在用的别墅理念都是以欧美的为主，因为中国古代的别墅在过去占地非常大，就是几十亩，而且从现在大家生活方式来看，还是比较接受西方的生活方式，无非是功能上面更本土化一些。从这个角度来看，我认为别墅的产品特色上面，我们也愿意看到百花齐放的局面，从产品品质上面，不管什么风格也好，一方面要适合文化，另一方面你的精细程度，能不能做到像工艺品像艺术品的层次，这个是对高端消费者最重要的一点。

　　[主持人]高端的消费者最看重的是什么？

　　[祝海]我觉得安全私密是最基本的要素，他最看到的是别墅的享受性，不是说像乡下买了一个房子，房间很多，住在里面跟城市里面差不多。而真正的顶级别墅里面的配置，包括私家花园的拥有，这种享受性的生活方法是很重要的。

　　[主持人]您能不能谈一谈别墅市场不满意不乐观的地方？

　　[祝海]不满意的地方还是整个产品的提升还是有问题的。我们在其他的一些发达城市都有别墅项目，从长沙来看，还是停留在价格竞争，很多产品都是混合型的产品，这样的话，就是有不同层次的人，也很难形成一种邻里交流的感觉。所以我们产品定位完全是定位高端，大家能够形成一个共同的氛围，这样的话，这个社区会越来越稳定，很多的人会住进来。

　　[主持人]很多人提到绿城，给人的感觉是一个大盘的概念，作为一个大盘，您认为绿城品牌建设重要吗？重要性体现在哪里？

　　[祝海]我觉得对于大盘也好，大企业也好，品牌毫无疑问是非常重要的。绿城目前在香港上市，其实也都是品牌的一个积淀，品牌建设除了营销商的一个宣传，最重要的还是产品的质量，其实最终的决定还是客户在使用的过程当中，接受服务的过程中他的满意度。从长期来看，任何营销都是花招而已，最后对你的品牌起到决定性的作用还是客户对你的满意度和口北。

　　[主持人]请您谈一下品牌对房地产开发起到的作用。

　　[祝海]这几年随着宏观调控，大家都看到到，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。作为消费者而言，很多人可能是花了一生的积蓄，所以需要选择非常信任的开发商，有品牌的开发商。由此派生出来的，包括银行也好，上下游的资源，在这样的市场竞争机制下，更愿意跟品牌开发商合作。

　　[主持人]你们现在在开发绿城青竹园的项目，您认为长沙买房的过程理性吗？

　　[祝海]从总体来看，我们觉得长沙的消费者还是比较理性的，但是相对于我们在浙江，还是感性的，应该说是由感性向理性转变的过程当中。因为全民对房地产的关注，消费者对这方面的支持、评判也好，会越来越细致，越来越全面，所以这方面会不断的提高。

　　[主持人]您认为长沙的房地产未来的走势怎么样？

　　[祝海]这个判断起来既可以说是比较简单，也可以说是复杂的。整个房地产取决于宏观经济，取决于居民收入，这个对于长沙我们是非常看好的。简单的来讲，现在的房地产非常火热，长沙的房价在全国来说是相对比较低的，在短期内，房地产还是一个加速发展的过程。

　　[主持人]您认为哪种户型比较走俏呢？

　　[祝海]就别墅和公寓来说，可能要分开来看，别墅最近可能会越来越走俏，从公寓来看，对于户型而言，随着房价的越高，面积小的会越来越走俏。

　　[主持人]最后请您谈一下对本次房交会的看法，这次房交会的看法以及举办的一些活动，您的看法？

　　[祝海]我觉得把房交会选在青竹湖来说是一个比较大的创新。因为长沙的区域是比较小的，随着区域的扩展，市民的认知度还是比较有限的，我觉得这次房交会选在这里，对北城的发展，对将来趋势的了解应该是非常有利的。尽管这里离市中心比较远，但人气还是相对比较旺。

　　[主持人]那谢谢祝海先生百忙当中光临我们的演播室，谢谢。

　　[祝海]谢谢。