随着城市经济的迅猛发展，一批又一批新成功人士迅速崛起长沙城；与老一辈成功人士的低调简朴大径相庭的是，这些城市新贵，更喜欢以顶级豪宅来改善自己的居所，犒劳自己的成就，彰显自己的身份，更作为一种大宗的、高成长的长期投资。于是也催生了豪宅市场的风起云涌。

　　专家指出，随着以上城金都•国际公馆为代表的中央天墅崛起城市中心，高端人群回归城市中央已经成为新的居住趋势。如住在上城金都•国际公馆，和别墅的享受完全一样，中央天墅无疑是传统郊区别墅一个很好的替代品。有人认为这是城市中心公寓的升级，或是别墅的城市化。相信以上城金都•国际公馆为代表的中央天墅的崛起，将为长沙房地产高端市场开创一个“天墅时代”新纪元。

　　人物：长沙长长置业有限公司营销总监江山

　　关键词：替代 天墅 理性 回归央区

　　记者：您从事房地产行业有多长时间了？

　　江总：十年之久了，做的地方比较多，诸如上海、重庆、成都等。

　　记者：您在这漫长的十年房地产道路上肯定累积取得了不少经验，能否说说对你感触比较深刻的一些东西？

　　江总：一个是感觉本土房地产水平正发生着日新月异的变化，开发区也逐渐不断提高，楼盘的品质也相对过去要强。第二，房地产从近十年看一直处于卖方市场，这可能跟国家的国情人多地少、城市的发展速度等因素有关。

　　记者：现在的房地产销售状况跟过去相比有什么样的区别？

　　江总：现在与过去最大的区别主要在于楼盘之间的竞争。现在在销售方面比策划、比设计、比销售的组织管理，甚至是比现场的包装，楼盘在销售方面的竞争基本上都集中在这几个方面。策划、设计、包装水平的好坏将直接影响到房子的价值和销售的速度，因此，房地产这个卖方市场，开发商之所以支持开发楼盘目的是为了卖个满意的价格，像是如果周期比较短的话，这个也是要由策划销售管理水平决定的。

　　记者：您能否谈谈上城金都这个项目？

　　江总：这是我们推出的项目二期，大户型豪宅每几亩两百到三百平米。我们开发这栋楼盘有两个主要初衷。第一，房产新政下面大户型比例受到严格的控制，尤其是市中心大户型的比例基本上会控制到百分之十以内。做市场物以稀为贵，越稀缺的价值就越高。第二，我们的开发思想是寻找相对于郊区别墅的一种替代品。所以这段时间我们推广这种豪宅，把它定义为天墅，因为房子的面积、高度和宽度还有公共分区方面来看和别墅是一样的，完全可以从产品本身替代别墅。从地段方面来看，人的大部分活动范围都在市中心，如果住在郊区不方便，前者是小环境，而我们这项产品是大环境是相当便利的，目的是想让这些高端人群回归市中央，改变以往不是很理性的居住观念，无论是观光风景还是地理位置这里都是很吸引人的。

　　记者：为什么认为选择居住在郊区的别墅是属于不理性的观念？

　　江总：首先，现在许多人买了房子都是空着的，只是做为渡假的一种，花几百万来买这个休闲是很浪费的。投资房地产价值都是由地段决定的，房子本身并不值钱，是在不断的贬值，因为它使用的时间越久越陈旧，建筑的寿命也只有五十年至七十年，动一天它的价值就减少一分，而只有一个好的地段才能够使房子本身增值。郊区的地理位段远远比不上城市中心，并且它的增值速度也是非常缓慢，因此，如果认为它是一种投资产品也是不理性的。

　　记者：除了地段等方面的优势，整个项目本身是否还有其他特色？

　　江总：浅要介绍楼盘的一些相关产品设计吧。一开始我们把它理解成是别墅的替代品，所以在设计上可谓是煞费苦心。我们一套房子的面积基本上都有三百平米左右，而且有平层、副式楼层产品，样式是比较丰富的，并带有大型的户花园和空中庭院。空中庭院最长达到十二米，想象站在十二米高的空中庭院看街景是怎样一种感觉！一套房子基本上有三四个卫生间，同时也考虑到功能房、中西厨房和娱乐室，因此，使用我们这套房子所带来的享受完全是和培续一样的，然而这个投资价值却是远远超过别墅的。

　　记者：作为一个消费者，如果选择在市中央买房，如何打消他们对老人以及环境安静等问题的疑虑？

　　江总：这个环境问题有两个主要方面。第一，从景观方面。我这里是大景观，一出门就是沿江风光带和步行街，这边的大环境是城市最好的景观。第二，从居住环境看来，房子周围地带的人流车辆并不是很多，相对其他环境而言，在这边居家环境上是没多大担忧的，这边相对市中心是很安静的，基本上感觉不到什么噪音的。

　　记者：上城金都这样一个特有的项目在2007年长沙房地产中扮演一个什么样的角色？

　　江总：我们扮演的是别墅替代品的角色。我们的空间和别墅一样，但是比别墅更具有投资价值特色，所以完全可以替代别墅。

　　记者：在现在这样的市场中，上城金都会不会在今后的长沙市中见证豪宅的一种概念？

　　江总：应该会，有这样的可能性。从外地发达城市的经验来看，现在广东、深圳和上海这些城市的居住已经有一种回归央区的潮流了，而长沙这边的发展速度也是指日可待。现在的消费者选择性越来越大，在购房方面也开始理性了，生活成本相当的高，有车的人也越来越多，对于这类高端群体来说时间比什么都重要，如果一天花几个小时浪费在路上的花，那就是得不偿失。

　　记者：2006年作为国家房地产政策调控年，您个人对这些政策有什么看法？

　　江总：2006年房地产政策调控，大户型豪宅以后是不可能再有的，所以我们这种项目产品基本上可以说是绝版。

　　记者：2007年的市场按照去年的国家宏观调控政策，将会趋于一种什么样的发展局势？

　　江总：一个是相对于户型比例方面进行控制，大户型房子将会逐渐减少，另一个是购房成本越来越高。

　　记者：现在很多人认为今后的房地产价格会跌，您怎样看待？

　　江总：这种东西是不能一概而定的，房价上涨的根本原因有两个，一个是本身趋势，都是由国家的国情决定的；还有一个就是，价格高也是由于现在人们需求旺盛决定的。

　　记者：国家宏观调控政策主要针对上海，北京、广东和深圳这几个比较有代表性的城市，长沙作为一个健康的房地产的发展市场，您更觉得降价的可能性不是很高？

　　江总：降价的可能性不大，目前来说还有一定的发展空间，房价从2006年起涨的比较快而且高，长沙的房地产整体来说算是比较健康的。

　　记者：长沙市的东南西北，您个人比较看好哪个区域？

　　江总：就未来的发展前途来看，发展空间还是在北边。