2007年的中国房地产业可以说受到了前所未有的冲击。从上半年全国范围的价格猛涨和捂盘惜售，到下半年一线重点城市和区域出现的交易量下降，深圳中天置业卷款跑路，一股观望潮甚至是不小的寒流出现在了市场之上。究其原因，虽然说是中国房地产行业多年发展来存在的积弊凸显，但其中的催化剂则是因为从住房体制到土地、金融等一系列的地产宏观调控组合拳。那么，2008年，又可能会有怎样的调控措施出台．房地产行业又将往哪儿走？

　　现有调控将继续并强化

　　此前连续四年的调控效果可以说是不甚理想，这使得宏观调控不得不在客观上持续进行。从2007年出台的一系列房地产宏观调控组合拳以及政府高层多次表达对群众住房问题的重视来看，2008年的房地产业将继续此前出台的宏观调控政策。主要包括：

　　在金融方面，落实“关于加强商业性房地产信贷管理359号文”，各商业银行将严格住房消费贷款管理，调高第二套住房的首付款比例和贷款利率，在抑制投资需求的同时，降低金融风险。

　　在土地方面，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70％的政策将得到落实。按照国土资源部39号令的要求，预计2008年将继续严查土地出让和打击囤地，各地的单宗土地供应规模将得到控制：必须付清全部土地出让权后，才能领取土地使用权证书的要求也将贯彻得更为严格。

　　在保障住房方面，70／90政策会被进一步落实，各地可能面临中央政府的抽查和加压。国务院（关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见)(“24号文”)，已经将住房保障体系的建设提到新的高度。在2008年政府对于廉租房，经济适用房和中低价位房的住房保障将会被作为首要任务，调控将重点围绕保障住房进行。”

　　金融调控对房地产行业影响巨大

　　2007年9月底央行和银监会出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通

　　知》(359号文) 对房地产行业造成的影响使得很多人高呼房地产调控中的最强音已经出现．而在年底，刚召开的中央经济工作会议明确指出，2008年中央将采取从紧的货币政策，防止经济过热，防止出现明显通货膨胀。

　　值得注意的是．虽然金融调控的初衷是针对整个中国经济的健康发展，并非直接针对房地产业。但是房地产市场的问题实际也是整个经济问题、金融问题中的重要一环，更由于房地产业的特性，将受到不小的冲击。目前中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近，这也是国家宏观调控政策的深层次原因。中央经济工作会议首次提出要防范金融风险，就是主要针对房地产过热而来。

　　事实上，目前金融面临的最大问题是汇率制度的改革、人民币的升值压力。为了控制汇率，通过货币增发购入美元，但这导致流通过热，导致价格上升和通货膨胀。同时带来反向的政策就是要抑制通货膨胀，只能采取紧缩货币政策，增加保证金、提高利率、发行债券等。房地产在这两个金融政策的矛盾夹击下，不确定性大大增加．因此，关注房地产的变化点，关键是去关注金融市场的变化点，“在目前．只看房地产供需关系这个层面已经远远不够，必须要看金融环境，根本是流动性．市面上的钱多钱少。房地产的价格实际是资产价格，通货膨胀时资产价格是上升最快、最敏感的价格，因此，房地产的最敏感的问题是资产问题，是金融问题。”

　　同时，信贷调控目的主要呈抑制经济过热，但对房地产行业来说则是减少了供给。信贷和再融资的限制是近期政府调控政策的重点，拥有较多土地储备和在建项目公司面临较大的资金压力。同时，对开发商的贷款早2008年仍将较为严格，加上资本市场再融资的暂停，开发商资金压力较为严重，这将抑制住房的供给。2008年信贷紧缩结果将会是区域性房价调整珠三角受到影响大一些，但调整幅度有限。全国其他二三线城市影响不大。

　　由于目前的房地产行业过热已经不仅是个别城市、个别市场的问题，而是呈现出整体过热形势．因此政府将更多应用金融工具进行调控．通过同时控制面向普通购房者的房贷以及面向开发商的开发商贷、抵押贷款。降低房贷在贷款中的比例，减少金融风险将成为2008年调控的主基调，也是调控的核心目标。

　　新土地风暴可能出现

　　2007年爆发的关于囤地的舆论压力．将使得2008年土地市场出现一轮新的风暴，风暴的核心就是加大打击开发企业屯地行为力度，盘活存量土地，笔者认为，这将是2008年调控的另一主基调。因为，由于大量土地囤积在流通环节，客观上导致土地资产被严重高估；同时，由于目前国内规模较大的土地持有商都是上市公司，据最新的一份报告显示，到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，截至2006年底房地产业沉淀在土地上的资金约2.4万亿元，特别是以万科、碧桂园等全国10大房地产开发商是“囤地大户”，10个开发商囤地总面积均1亿平方米，为了抬高股价．大幅融资，上市房企非理智的屯地行为，无意中将土地价值高估的风险转嫁到证券市场。同时，通过开发贷款．土地风险又转嫁给银行。造成了严重的金融风险。同时，由于银行贷款受到限制，市场购买需求减少，按揭贷款审批严格，房地产开发门槛大大提高。许多中小开发商将没有能力对手上土地完成开发，迫使这部分开发企业退出市场，因此2008年也将是一个土地市场集中洗牌的时候。

　　打击囤地还将使得小宗地块将成为2008年的土地供应的主要形式，大盘式的开发，“地王”将难以出现．

　　2008年土地市场的另一个重点就是加大向保障性住房的用地供应倾斜，保证廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于住宅供应总量70％。这将使得商品房用地相对紧缺，并可能导致地价上扬，同时还对中小企业的生存提出挑战。

　　住房保障政策将带来前所未有的冲击

　　从“24号文”到(廉租住房保障办法)和〈经济适用房管理办法〉，从建设部成立住宅保障司到国土资源部出台廉租住房。经济适用住房和中低价位。中小套型普通商品住房建设用地不得低于住宅供应总量70％的规定，以及“经济适用房面向中产阶级”的提法，可以看出，政府已经将住房保障体系的建设做为了目前房地产调控的重点所在。

　　其次，保障产品和市场产品的实际区分，会使得高端商品房市场可能进一步“市场化”，但将面临土地供应相对减少的问题。同时，在“僧多粥少”的局面下，长期来看，房地产市场势必将进行一轮新的洗牌，大量不成熟的开发企业或者盲目扩张，大幅囤房囤地的开发企业被市场淘汰将是不可避免的趋势。

　　再次，由于政府把占据市场需求最大的中低端人群都涵盖在保障性住宅范围之内，未来几年，市场对商品房的需求会有所降低。商品房价格将不可避免地受到影响。

　　综合以上几点，笔者认为面对2008年的全国房地产市场，不管大小开发商都要做好“过冬”的准备，特别是如果上半年股市突破8000点大关的话，下半年就需随时关注市场变化，谨慎对待。但同时笔者，对于2008年的全国房地产市场价格走势还是乐观的认为，如果2008年中国整体经济走趋较好的话，房地产做为商品因其以被越来越多的人看作投资的一个重要渠道，只要经济持续上升，只要国人的购房情结没有改变，更何况2008年还有奥运会这个催化剂，2008整个市场应该还是健康的，除个别一线城市外，大部分一线城市，特别是二、三线城市房价也必将还会有缓慢的增长。

　　（作者系湖南房地产业协会专家委员会委员/湖南壹捌捌壹置业发展有限公司常务副总经理）