（一）宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现

　　2007年一系列调控措施的出台，在国家严查落实情况的背景下，各项调控措施将会在2008年得到显现，市场供应结构将会明显改善；土地违规行为将会大幅减少；第二套房利率的提高将会进一步打击投资者，投资需求退潮将从一线大城市波及到二线城市。2007年国家出台调控政策的力度显示了国家对房地产市场调控的决心。因此，2008年，如果房地产市场仍存在发展过快，房价大幅上涨的情况，国家将会进一步加大宏观调控力度。而且从2007年宏观调控的特点来看，2008年，国家后续政策将会更加注重政策的可落实性，将主要从改善供应结构、规范市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化。从而对房地产业的投资和需求都会产生较为明显的影响。

　　（二）货币、信贷等金融政策从紧，将会制约房地产业发展速度

　　2007年底，中央经济工作会议提出，明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”。这为2008年房地产资本市场定了基调，可以预见，2008年房地产市场信贷规模必然从紧。2007年，房地产市场信贷总量飞速上涨，致使部分银行在年中就用完全年的信贷额度。2008年，央行为了进一步加强贷款管理力度，可能将由原来每年确定一次全年贷款的发放额，改为按季度来确定并发放房地产企业的贷款。此外，在全国物价存在通货膨胀的压力下，2008年银行仍将会进行一定程度的利息上调和存款准备金率上调的操作。在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取上调存款准备金率、提高利率等系列紧缩措施下，2008年房地产业将面临着信贷市场全面紧缩的局面，房地产开发商和消费者的贷款成本及贷款难度都将大幅增加。作为资金密集型的房地产业，银行资本的全面缩紧，必将对房地产业发展速度产生制约。

　　（三）2008年奥运会的巨大利好兑现，一线城市“拐点”现象的出现，或将影响二、三线城市的房地产发展预期

　　2008年举办奥运会的巨大利好消息支撑了我国房地产市场快速发展，随着奥运会的成功举办，奥运会带来的各种利好将会逐渐兑现。奥运会之前，我国经济及房地产市场都将处于高位运行，而奥运会之后，全国经济及房地产市场有可能出现高位大幅震荡的情况。此外，07年底广州、深圳等一线城市出现的局部“拐点”也将会波及二、三线城市，对消费者心理产生影响，使消费者产生看跌的观点，对二、三线城市的房地产发展前景带来一定的负面影响。

　　（四）住房保障措施的全面贯彻和落实，将会有效的改善市场供应结构，分流市场刚性需求

　　2007年长沙市住房保障会议的召开，住房保障工作局的成立，为长沙市住房保障措施全面贯彻和落实奠定了基础。在住房保障会议上，长沙市政府对2008年今后三年住房保障工作进行了安排，明确提出长沙将每年建设经济适用住房100万平米，廉租住房10万平米的目标，并将建设任务分配到各个区，确保住房保障工作全面落实。保障性住房的大幅增加，将会有效满足中低收入阶层的住房需求，减少中低收入阶层对市场的刚性需求，改善市场供需矛盾。同时，保障性住房的大量供应将大幅增加中小户型的供应量，以及“90平米/70%”政策将在2008年继续强化，市场供应结构将会明显改善。

　　（五）市场供应量集中爆发，2008年长沙房地产供求关系将出现明显变化

　　根据房地产市场开发周期，新开工面积意味着将会在1-2年后开始上市预售。2006年，长沙市新开工面积达到1050万平方米，2007年新开工面积也在1100万平方米左右。因此，2008年，长沙市批准预售面积将会突破1000万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆发。而需求市场，由于受到宏观调控政策、一线城市出现“拐点”的影响，以及保障性住房对中低收入阶层需求的分流，将不会出现大幅增加。因此，2008年，长沙市房地产市场供求关系将出现明显变化，市场将进入供大于求状态。

　　（六）人民币升值的步伐和预期，社会基础资源和生产要素价格的持续上涨，为房地产售价的上涨和价值的保值增值提供了前提和理由

　　2007年人民币对美元汇率中间价从年初的7.8附近一路攀升至7.32左右，增幅达到6.12%，CPI全年涨幅为4.7%左右。人民币升值预期，吸引了更多的国际“热钱” 涌入国内资本市场，为房地产市场价格上涨提供了动力。CPI的高速增长使房地产的保值增值作用更加凸现。2008年，全国仍将面临人民币升值的巨大压力，通货膨胀也面临着由结构性通货膨胀演变为明显通货膨胀的压力，房地产仍将成为国外“热钱”投资和老百姓保值增值的重要手段，从而为房地产价格上涨提供了动力。

　　（七）长沙经济与社会的基本面持续利好，为房地产市场发展提供空间

　　虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好的经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间。两型社会试验区的批准，武广客运铁路的建设，“一主二次四组团”的规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临着新一轮的快速发展，城市发展空间很大。长沙经济持续、健康、快速的发展，为长沙市房地产市场的进一步繁荣发展奠定了基础。

　　（八）价格洼地现象仍然存在，为资本逐利和价格增长预留了一定的空间

　　2007年，长沙市房地产市场价格经历了一次明显的上涨，但是在全国房价快速上涨的背景下，长沙市房价与中部六省省会城市仍存在一定差距，长沙市价格洼地现象仍然存在，房地产市场仍存在资本逐利和价格上涨的空间，从而对长沙市的房地产业投资和投机需求带来一定的外围动力。

　　（九）二手房市场难有起色，发展仍将缓慢

　　2007年，由于受房地产交易税收新规定的影响，长沙市二手房市场的活跃程度明显降低，2007年二手房成交面积同比增长仅为0.33%。其主要原因有几个方面：一是税收成本较高；二是“旧不如新，二手不如一手”的消费观念尚未完全转变；三是二手房中介市场发展不规范；四是新社区尚未成熟，影响换房者腾房时间和投资者次新房转手速度；五是金融信贷的趋紧。2008年，由于影响二手房市场发展的几大因素仍然不会改变，二手房市场仍将保持较慢的发展速度。

　　（十）市场竞争白热化，开发企业将出现两极分化

　　近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分房地产市场蛋糕。然而，随着政策调控力度日益加大，信贷市场偏紧，市场对开发企业的生存要求越来越高，市场竞争更加激烈，在2008年的关键节点上，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，一方面实力雄厚、运作规范的房地产企业依托资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，进行进一步的扩张，规模不断扩大；另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步走向中小、周边城市去开发项目，退出长沙市场。房地产市场洗牌的加剧将会促进开发企业更加重视企业的品牌建设。

　　综合以上各方面因素的影响，对于2008年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2008年长沙房地产业的投资、房地产价格将继续保持一定幅度的增长，但与2007年同比，增速将会明显放缓，其中，不排除高位大幅度震荡的可能。从市场规模来看，市场供应预计将会突破1000万平方米，市场需求与2007年水平基本持平，供求关系出现明显变化，市场供应结构将会明显改善，中小户型、普通商品房供应比例将大幅提高。市场秩序更加规范，住房保障工作显著加强，房地产业作为长沙社会经济发展的重要推动力的格局不会改变，长沙房地产业仍处于持续、健康、平稳发展的阶段这个基本面并没有出现改变。