中国长沙第25届房交会于4月30日在红星国际会展中心拉开大幕。5月2日房交会开幕第三天，长沙市房屋产权管理局房产信息中心主任曾锋做客0731楼市会客室，为我们解答了长沙房地产联合网目前的最新运作态势，并对长沙现今房地产市场进行了深入分析。

　　记者：据我们了解，市民朋友非常熟悉的长沙房地产联合网在去年已经全面地升级成了长沙房地产联合网而且《长沙楼市》也进行了相应的一系列改版，我想请问一下升级改版的决策是出于什么样的初衷呢？

　　曾锋：长沙房地产联合网是我们打造了十年的房地产专业网站，随着市场的发展和老百姓对市场需求的多样性，我们经过慎重的考虑对原来的房地产信息网在去年下半年进行大的全面的升级改造，把它升级成长沙房地产联合网，在这个网站下面包括五个子网，一是长沙市房屋产权管理局的政务网，二是长沙市新房网，所有的最新上市的楼盘都可以在这个网站上面进行查询，进行信息检索；三是长沙二手房网，我们考虑到目前长沙的二手房市场这几年虽然有比较大的变化和发展，但是相对于新房市场，它还是发展比较缓慢，所以我们着力打造二手房，希望通过二手房带动一手房的发展；四是装饰装修网，因为房地产的发展是一个产业链很宽的领域，所以装饰装修和购房是不可分离的，所以我们专门推出了装饰装修的子网；五是我们为所有的希望了解房地产信息、房地产市场情况的网民建立一个专门的社区论坛网，这个论坛是为想了解房地产信息，想在网上发表自己对房地产市场、对房地产政策，对房地产消费环境的一些意见和看法，我们提供了这样一个场地，这个论坛网目前也非常火爆。通过我们打造这五个子网形成联合网，目的是为了我们的百姓，为我们的社会，为房地产专业人士提供更专业、更全面、更精细的信息服务，这是我们对联合网升级改造的一个主要目的和初衷。

　　关于《长沙楼市》，我们也在不断地创新，不断地塑造它的品牌形象和社会影响力，《长沙楼市》从最初的房交会的会刊，后来演变成每季度出版一刊的季刊，我们在出版季刊的两年中，也不断地进行了社会需求调查，听听看我们刊物的消费者的读者心理，我们发现我们刊物的读者也是多样性、多层次的。有普通的老百姓，有房产专业人士，我们了解发现这些专业人士他们需要权威的报告，市场准确的分析材料。所以，我们把《长沙楼市》在今年年初进行一次改版，针对不同的层次、不同的读者提供不同的信息刊物，这次改版主要是将《长沙楼市》改成了主刊和副刊，主刊主要是权威分析、市场报告、热点分析，主要起到一个权威和市场预警预报的功能；副刊主要是针对社会大众和老百姓，为他们周期性的提供最完整的、最新的新房信息、二手房房源信息和楼盘的热点信息。因为，老百姓需要的是非常直接的东西，就是什么地方有房子卖，什么地方的房子性价比高，那我们的副刊就定位为完全的资讯刊物，专门为老百姓提供最新的房源，性价比最好的房源。所以，通过这一系列的改造和创新，目的就是为我们社会上不同层次、不同行业的、对房地产感兴趣的方方面面的读者和网民，提供更专业、更精细、更完整的服务，这是我们的目的。

　　记者：对联合网的升级和《长沙楼市》的改版，目的是为了给老百姓提供更全面的资讯，彻底改变房地产信息不均衡的现象。现在，也得到了老百姓的认可和欢迎。咱们每次房交会的网上房展也备受关注，请问曾主任今年的网上房展有什么特色的服务？

　　曾锋：长沙市联合网的网上房展是每年必参加房交会的项目，由长沙市房屋产权管理局信息中心和联合网联合打造奉献给老百姓，这次网上房展也做了很多的创新和探索，打造了很多精彩的活动为房交会服务，为参展的百姓服务。从这次网上房展的特色来看，主要是两个方面：

　　一是网上房展现场，专门请了金融部门的专家，对看房交会的老百姓提供金融和律师服务，这是现场活动的今年的特点之一；

　　二是这次活动为了配合组委会，配合参展的开发商，进一步活跃参展的现场人气，我们开辟了参展楼盘的寻宝行动，把这次参加房交会的将近70个楼盘，全部按照参展位置、楼盘名称，把它们组合在我们的寻宝图下面，让老百姓能够对照寻宝图到每一个楼盘、每一个展位进行现场寻宝。那么，如果参加现场寻宝，还有几次抽奖的机会，所有的这些活动都是围绕服务老百姓，服务房交会，服务我们参展的企业来做的，这是现场的服务。

　　那么，除了现场的服务，我们网上房展网上服务这一块也有比较大的创新，最主要的是我们这次网上房展网上面开辟了一套全新的网上楼盘的订房模式，过去老百姓买房要了解房源信息必须要到每一个楼盘进行现场的咨询、现场了解，那么我们这次在网上房展的部分推出了网上订房的模式，老百姓要买房可以直接从我们的网上了解每套房源信息，如果有购房意向，可以直接通过网上订房系统，通过网络发布你的购房意向，我们网站的后台管理员会及时地把订房需求通过网络传送至开发商的售楼部，开发企业售楼部的置业顾问可以及时了解老百姓的订房需求，进一步跟你联络，做购房的置业辅导。这一个系统也是我们的创新，希望它能够慢慢形成一套为老百姓提供切实服务的网上营销新模式。

　　记者：也可以说网上房展是搭建了一座非常完美、畅通无阻的桥梁，为房地产开发商和老百姓购房提供了权威的沟通渠道。那您作为房产信息中心的负责人，对长沙市房地产交易情况掌握了大量的一手资料，从您的角度来看，您觉得长沙市今年第一季度的房地产交易市场有什么变化呢？

　　曾锋：最近一段时间以来，各位对房地产市场的发展非常的关心，房地产市场也确确实实发生了一些变化，不光是长沙的房地产市场发生了变化，全国的各地房地产市场都发生了变化。长沙今年第一季度从我们的统计情况来看，它的变化主要表现在以下几个个方面：第一，房地产市场的规模从去年下半年以来，发生了明显的变化。过去每年房地产销售总规模是600-800平方米左右，去年已经突破了900万平方米，从今年一季度的情况来看，我们预计长沙市房地产市场的规模将会突破1000万平米。

　　第二，供求关系从一季度以来发生了明显的变化。从去年上半年到下半年的供不应求，到供求基本平衡，到今年上半年已经出现了明显的供大于求的情况，供求关系发生了变化。

　　第三，价格趋势也发生了变化。老百姓感觉到从去年这个时候，也是春交会以后，去年的房价从去年4月份到去年年底，房价上涨的速度明显加快。那么，到了今年一季度情况怎么样呢？今年一季度通过我们的统计房价涨幅明显放缓，而且涨幅的反比有一定的滑落，说明我们的房价通过一轮快速的拉升之后，今年一季度开始出现了一定的调整。

　　第四，老百姓购房消费心理发生了变化。随着金融政策、宏观调控政策等一系列政策的进一步落实，特别是金融部门银行贷款利率的几次调整，对第二套购房的限制措施的出台，包括提高首付比例等等这几个主要措施，对老百姓的住房消费心理产生比较大的影响。那么，这样的话，现在全国各地都有这种现象，老百姓有持币观望的心理比较明显。投资和投机性需求明显减少，消费者心理发生了变化。从一季度的情况来看，开发商的营销技巧和方法也发生了变化，过去开发商进行产品营销的时候，从来没有让利、送大礼、打折扣的现象，今年一季度以来，从市场上我们了解发现，很多开发商在做产品营销的时候，已经开始有一定的让利，购房同时送大礼等等在07年难以见到的促销手段都出现了。所有的这一切都预示着08年的房地产市场仍然会是一个不平凡年，与07年相比会有很多的变化，而且还有很多变化现象有待我们进一步观察，现在从我们目前所掌握的情况来看，做一个很确切的结论还难以做出来，我们也正在观察。

　　记者：就象您说的，目前第一季度房地产市场所发生的变化，带来的直接后果从房交会可以看出来，第一是老百姓看房人数比较多，因为大家都抱着这样一种心态，想通过房交会了解长沙房地产市场以后的走向究竟怎么样，很多持币观望的老百姓可能都会在这个时候为自己打出问号了，到底是买还是不买？然后，咱们的开发商也纷纷做出各式各样的促销、优惠活动，在这个时候您作为一个权威人士，您想对持币观望的老百姓买房有什么建议呢？

　　曾锋：在老百姓购房需求这一块，我想在这里谈两点。第一，如果你有正式的自住型的购房需求，现在正是买房的好时期，因为从整体房价和供求关系来看，房价正在高位的调整期，调整一段时期之后，从我们的预测，也从我们国内很多的经济学家、房地产专业人士的预测，通过一段时间的调整之后，房价还有一定的上升空间，特别是象长沙这样的省会城市，它的房价水平在全国相对来讲是比较偏低的地区。所以，它经过一段时间的调整之后，房价仍然还有上升的趋势。作为自住型购房的老百姓如果要买房的话，要抓住房价高位调整的时期及时买房，过段时间随着大环境的变化，房价还有可能进一步上升，这是对自主型需求的老百姓的建议。那么，对于投资型需求这一块，我想考虑到目前的银行利率可能下一步还有加息的空间，所以我也想提一个建议，最好等到今年的政策进一步明朗之后，投资型需求老百姓再做决策，是继续投资楼市，还是继续投资股市，那么在投资型需求这一块还可以再观察一段时间。

　　记者：也就是说在这样一个房价上涨又趋于平缓的调整时期，咱们的购房者还是要更加理性，如果是购房第一套房的消费者该出手时就该出手了，如果是投资的消费者还是要再考虑。我曾听说长沙的房地产购买力很多来自外地，长沙的房价是靠外地做支撑，您同意这个观点吗？

　　曾锋：对于这个观点我是一半赞成，一半反对。赞成的是前面的前提条件，确实是目前这种情况占的比例比较高，外地人在长沙购房的比例比较高，已经形成长沙房地产市场消费的一个重要方面。那么，是不是因为他们在长沙购房，就支撑长沙目前快速增长的房价呢？对于这个结论我不太赞成，因为毕竟房价的构成是受到综合因素的影响，并不是外地人到长沙来购房，长沙的房价就会涨得很快。我们也做过房地产价格的成本分析，我们发现房地产价格从去年以来上涨比较快的主要原因有多个方面。当然了，外地人购房在长沙所占的比例偏高，造成了从去年以来需求旺盛，供应比较紧张，这也是一个方面的原因，我们也不可否认，但是还是有其他方面的原因，必须土地成本的提高，建材成本的提高，以及财务成本、融资方面等等，因为房地产是资金密集型产业，融资成本的提高等等，都是引起长沙房地产市场价格上涨速度比较快的因素和原因。所以，我刚才讲的，单纯从某一个方面决定长沙房价高的原因是不能这样判断的，毕竟它是多因素的影响。