2007年上半年国务院正式批准重庆市、成都“城乡统筹”改革综合配套试验区，不久之后又批准长株潭城市群为“两型社会”综合配套改革试验区。面对国家宏观调控，长沙如何抓住“两型社会”中的科学发展、率先发展、可持续发展？

　　8月22日下午，“湘渝对话共谋未来”——2008“两型社会”与“城乡统筹”国家配套改革试验区经济发展高峰论坛上著名经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容等知名专家和经济学家做主题演讲，对这一命题进行了深入解读。以下为易宪容发言整理：

　　非常高兴和大家讨论当前中国的金融和经济问题，有四个方面的问题：

　　第一，当前中国经济的繁荣，为什么能够在近几年快速发展？

　　第二，中国经济快速发展在金融市场的快速发展重要方面，金融市场的快速发展引起了当前几个重要的社会问题和经济问题；

　　第三，我们从当前的经济问题来讲，比如股市、楼市，症结在哪？如何有好的调整？

　　第四，目前从经济条件来讲，结合当前的经济形势，来看长沙如何来找到一条适应长沙快速发展之路。

　　大家知道，近几年来中国的经济得到了前所未有的发展，特别是从03年到07年，这段时间的经济快速发展原因在哪里？可能有人说是房地产市场带动了整个经济的快速上涨，带动了整个经济的快速繁荣。其实，比这个更重要的是，我们金融市场环境，是我们由近几年金融产品的创新，带动了房地产市场的快速发展。我把近几年来的金融市场的繁荣、金融市场的快速发展概括为五个字：资本化运动。大家知道，经济的发展和经济的繁荣主要是两条腿，大家看看中国的经济发展历程，再看一下美国几百年来经济发展的历程，你就会知道还有第三条路：金融革命和金融创新。从美国来看，在近两百年的历史中，比如1800年-2006年，200年的历史，第一百年翻了2300倍，第二百年翻了2000倍。

　　你想想看，有这样的快速发展，我们的财富会不会拥挤？资本化运动是什么概念？是我们过来的企业、政府，把你过来的财富增长为财富的运动。可能有人说，我们政府提供了更多的土地，还可以说民众有刚性需求，其实这些都不是。为什么？如果房地产市场没有一个好的市场环境，房地产市场要在短时期内快速发展是不可能的。你把房子按揭以后，不仅仅可以再去消费，更可以增加财富的运营度。我们的政府把它的固定资产（土地）拍卖，都是资本化运动。大概五年时间，我们的财富快速增长，在2006年底，中国的数万家企业资产增长达到88万亿，我们的财富达到27万亿，我们的银行从2001年仅仅不到5万亿的增长，到2003年达到了55万亿，还有股市2007年底达到了42万亿，还有我们的住房等等。所以，在短时间内，我们的财富通过金融市场臃肿起来。

　　大家知道，如果说我们未来的金融市场越发达，到我们的企业、我们的个人、我们的政府能够提供更多更好的金融工具的时候，那么我们的资本化运用就越来越比较，越来越繁荣，而这一点将成为中国经济未来快速发展的前提。资本如果大量的流入股市，流入房地产市场，也会导致股市的过火，导致房地产市场的价格过高。所以，股市的价格在短时间内快速飙升，从2005年6月7日的2800点，上升到6124点，也造成了上海、北京、广州等地的房地产价格快速飙升。按照一般的情况来看，房价和居民收入水平相差太大，在这样的情况下，也就会导致股市的问题，楼市的问题。股市的问题大家看到了，从2007年10月16日的6124点，跌到最近的2300点。那么，股市的下跌有泡沫的因素，也有整个基准金制度的因素。但是，股市下跌最核心的一条是让我们整个投资者的信心丧失了。如果股市通过有效的方式来恢复投资者的信心，也就是说要让整个市场形成融资的渠道挽救股市。去年，我们上市公司总股市获得资金8400多亿，如果说我们今年由于这样一个市场，我们企业无法从股市获得资金，那么我们整个企业要发展，特别是一些大型企业要很好的发展就面临一系列的问题。

　　还有房地产市场，房地产市场的调控为什么会出现近一年时间的冷淡？首先是一线城市的房地产价格下跌，早段时间由于对房地产市场的认识，对居民制度、环境的认识，导致我们早一点对房地产发展模式的定位，从而导致一线城市在过度炒作，而且也导致了大量的海外资金进得深圳、上海等地的房地产市场。这样的炒作导致房价的提高，会影响居民的住房情况。从2007年开始，政府采取了一些基本政策来调整房地产市场，让我们国内市场发展成为主要以消费类主导的市场，发展成为民生的市场。我们要建立一个基本点，如何找到改变房地产市场的发展模式，如何改变房地产投资比重过高，而不是消费过高。去年，房地产宏观调控政策的出台，导致了房地产市场从今年以来开始出现了周期性的冷淡，特别是今年以来金融市场变化，从而使得房地产市场的调控越来越调到以消费为主导的市场。大家知道，去年的房价快速飙升根本的一条并不是居民有多少的投资实力，而是很多居民通过便利的银行杠杆进行投机投资，导致房价过高。

　　汶川大地震看起来可能是对汶川地区的影响比较大，按道理来讲是对中国的房地产市场造成相当大的负面影响，导致居民进行房地产投资放缓，大家会重新评估对房地产投资的分析。所以，今年房地产市场导目前为止出现了大的调整，这种大的调整仅仅是开始，大家看到房地产市场经过了八年的快速发展，在调整过程中也有一定的起伏。房地产商如何找到自己的开发对象、房价定位，找到新的房地产市场，今年也要做一次大的调整。房地产市场为什么要这样调整？2007年中央政府绝对的出台一系列新的住房信贷改革政策，如果房地产市场像去年那样一线城市发展下去，我可以说那样的发展肯定坚持不下去。所以，去年出台这些政策根本一条是如何来保证房地产市场持续稳定发展。我前面说了，中国的经济发展在未来十年高速成长是不可能的，那么中国经济高速成长不能改变的动力在哪里？

　　根本来说还是以房地产市场的快速发展，城市化率的快速进行。以长沙县的人口来讲大概是250万，湖南总人口大概有7000万，如果城市聚集度比较低，你那个城市人口比较少，那么你这个城市的快速发展可能还是比较困难的。大家可以看到，从现在国家的经济快速发展的历程来看，都是城市化的快速积极构成，给整个经济带来快速增长。现在北京的人口近2000万，流动人口快到1000万了，它不仅是聚集了人，还聚集了人流、物流、资金流，在各式各样的“流”快速地流动时，我们的经济就活起来了。

　　为什么在珠三角的高速公路车流不断？因为，他们的经济流动得很快。那么，现在长沙的经济发展，无论通过怎样的方式，来解决更容易的聚集人流。如果说一个长株潭城市群聚集到2000万人口的时候，经济活力和现在不是一个概念。我们的问题在哪里？我这两天想到一个事，大家可以看到目前中国的经济，农村经济和城市经济二元化程度过高，影响三十年的改革二元化差距不仅没有缩小，反而在扩大。那么，农民现在持有的东西在哪呢？这也是整个长株潭城市群快速发展的最重要的因素。为什么？如果我们把现有的土地放在农民身上，那农民拥有土地的持有权、经营权，农民就能够以土地作为抵押，在银行获得资金以后进城市做生意。

　　所以，我们未来的城市发展，最核心的问题是如何来改进土地问题，要把城市土地一个一个划开，让农民能够做城市的交易，那农民也获得金融资产的工具了，在这个时候我们又扩大了内需，又有了城市化进程。所以，现在关键的问题，我想我们的政府，包括地方政府，如何通过这次改革，对我们商业的土地是否找到一条我们先拥有的利益关系，特别是让农民获得利益的合适的土地致富，是我们未来经济发展的根本，是我们整个中国经济改革的突破口。

　　早几年大家看到新农村运动，政府大量投入到农村里，有什么样的结果？公路修好了，基础设施配套上去了，我想我们的房地产市场、城市化进程肯定会有翻天覆地的变化。大家知道我们要扩大内需，现在城市居民内需能扩大多少？买房的买啊，买车的买啊，要让我们的农民有钱消费，钱在哪里？就在我们的土地政策里面。所以，我希望长沙这次的“城乡统筹”改革来讲，高度重视这个事情，这是一个十分重要的突破口。长沙现在要改变以往的城市住房政策，那个住房政策已经没什么用了，一定要吸引更多的农民进到城市来，搞好适应长沙市的住房制度。有些制度郑州也在做，在长沙可能要做的东西比他们更容易，这方面是化解目前城市人口目前过少的手段。长沙房地产市场跟沿海房地产市场有一个很大的区别，大家知道房地产作为不动产来讲的话，它的价格是不能够与一线城市、二线城市、三线城市比较的，只能做参考。因此，在早几年长沙房价的上涨幅度比较慢。

　　所以，它在这次房地产政策调整过程中，可能和一线、二线城市的情况不一样。而且，现在有一个重要的机会，早几年房地产市场75%的投资比重在沿海城市，但是今天房地产市场的开发投资，由过去在中西部占不到30%的比重，上升到了40%-50%了。长沙可以借助房地产改革的机遇，抓住房地产市场发展的契机，如何发展？关键还是要让城市化进程加快，让更多的人进到城市。长沙可以以五一路为中心，往四周都可以发展，那上海就不行，仅仅只能发展到浦东，到了那边就过不去了。所以，长沙的土地供应量还是很大的，长沙住房供应还是比较充裕的，但是你提供的住房在品质和性能上，要符合长沙市居民的需要。目前来讲，长沙的房地产受调整影响的幅度最小。

　　作为房地产企业，一定要把房地产市场的未来发展看清楚，因为未来房地产市场的发展，一定是市场产品为主导的消费型。房地产企业一定要面对现在市场的变化，找到自己新的起点。还有，大家说目前中国的经济在逐渐走下坡路，但是也有很多人说在奥运会之后，中国的经济会出现快速的下降。但是，中国的经济格局发展未变。当然，现在沿海以出口为主导的企业出现了问题，人民币升值等问题如果解决了，我们中国的经济就有了保障了。还有通货膨胀问题，中国经济并不是仅仅的价格上涨，而是现在整个经济政策的调整，要求我们要加强前面的调整，我们的土地、劳动力、矿产资源等等要素的价格都在快速上升，这样的话一定会把这些价格反映到消费品价格。企业如何在通货膨胀大的环境下，找到自己适应发展的空间，是目前所面对的难题。

　　总体来看，目前中国的经济我是基本看好的，不仅对当前看好，而且中国经济未来三十年持续增长没有问题。对于欧美国家来说，中国经济是一个大体经济，中国的东西部地区经济差异大，而这种差异是产业不断升级、不断转型的阶梯。比如东莞的鞋店已经转移到了江西，而江西的很多产业又转移到了宁夏，就是这样慢慢转移出去的。如果我们在宁夏的经济和深圳的经济相差了二十年，还有长沙的房地产市场，和北京比起码相差十年，正因为有这样的差异，才有增长的弹性。所以，中国经济的快速增长，是因为还有很大的弹性空间。我们近几年的经济快速增长，让我们造就了越来越多的高素质人才，我记得我们在上大学的时候，每年高考招生就是20万，现在是600万、700万啊！这些高素质人才是我们经济增长的动力，人口素质的提高对整个经济效益的提升是无限动力。所以，我比较看好中国的经济，三十年持续高速发展没有问题。

　　还有一个很重要的因素，城市化进程、房地产市场发展，在未来几十年快速成长。所以，希望企业可以看到这个前景，看到我们所面对的问题，找到我们自己的解决途径。因为时间关系，我就讲这么多，谢谢！

　　主持人：谢谢易宪容先生的精彩演讲。刚刚两个多小时的演讲中，三位专家学者演讲视野开阔，论点精辟，如果大家真的听了的话，我认为是受益匪浅。同时，在这里向大家报告一个利好消息，长沙市委市政府即将出台《推动全民创业，建设创业之都》的政策性文件。长沙市600多万人口，只有4万多私营企业，将近20万的经商户，所以100个人当中还不到一户私营企业，一百人当中才有3位个体经商户，我们的比例数量仅仅是浙江、杭州的1/3。市里看到这个情况，要积极推动、鼓励全民创业，在创业的过程当中，你没有资金我们就有小额贷款，金融支持，如果你没有创业的能力，我们就来搞好培训，还有其他一系列的服务，即将出台十条，我们希望有创业欲望的人有机会，会创业的人有舞台，能创业的人有载体，支持企业的二次发展，推动全民创业，希望大家一起抓住机遇来创业。