金融危机有很多报道都说是由房地产引起的，这个话应该说又对又不对。因为，这句话说起来有内在联络，它们有关联，但不是成1：1的正比关系。既然是金融风暴，我们看到眼前的事实是金融产生的问题大过房地产产生的问题。全球金融风暴的真实意义是金融衍生产品造成的资金损失，怎样理解这句话呢？

　　美国的整体经济从克林顿直到奥巴马，在长期的经济周期中出现了很多的其他经济问题，如油价上涨、金融失业等等问题。但是，它通过房地产的持续增长掩盖了，比如高科技方面、金融发展过程中利率调整的问题。在这个过程中，由于房地产的持续增长，大家就有一个观念：只要你买了房子，房子就可以不断地增值。就是说，用时间来置换空间，人们只要在眼前这一刻进入到房地产市场，在一定的时间房地产就可以产生增量。

　　那么，由这个背景产生的问题在金融上被放大了，本来是金融问题，变成了房产问题。由于5年-6年的房地产持续增长形成了被金融界形容的“规律”之后，房产涨价使所有的银行贷款打包，打包之后作为基金卖出去。本来你买房子要十万八万，但你买基金的话两千元可以买，三千元也可以买。由于被放大，评估又把房子值得估值评得更好。由于中国介入房地产产品的机会晚了，如果中国进入衍生产品再早两年，可能就不会买美国国债，而是买产权了。那么，金融风暴不是由房子本身造成的，是由房子差价引发的这种泡沫。那么，在金融风暴下，房地产业是不是就不值得投资了？中国的情况和美国的情况完全不一样。

　　房地产有一个最大的基数——人。由于中国改革开放三十年来，城市化建设是从1980年左右才开始的，城市化建设开始之后城市化进程速度是越来越快，中央的4万亿是“铁公鸡”式的投资，这种“铁公鸡”式的投资带来的最大价值就是土地增值。土地增值有两大背景，一是中国目前由投资带来的经济增长，首先使得土地增值；二是中国目前城市化的国策不变，只要城市化国策不变，所有的城市都在扩展，越大的城市扩展得越快，象雪球一样。总的来说，我们国家的农村化会缩减，将会有更多的人来到城市。只要做房地产，人就是第一个因素。

　　全球金融风暴和中国的现实情况比较起来，中国不动产增值的两大因素都是全球特色最明显的，一是人口活跃；二是通胀。只要对通胀产生预期的话，首先要考虑的就是买不动产或黄金。那么，目前中国经济增长点的最大机会就是要把消费提高。其实，老百姓的消费目前没有在房地产当中产生巨大的收益原因是，很多老百姓在可以买房子的时候，他们总是预期

　　房价下跌一点，在某些手上资金不太大的人是不愿意付利息钱的。

　　在长沙楼价1000元-2000元的时候，我们对长沙的朋友说应该去买房子做投资，但他们不愿意，认为以当时4点多的利息来算，在十年或十五年之后可能要多还好几万。其实，这如同当年评价万元户的感觉和现在评价百万元户的感觉差不多一样。

　　从全球范围来看，中国受金融风暴影响是最小的一个国度。不知道大家有没有看经济新闻，由出口压抑带来的中国经济增长下降的影响在减缓。所以，金融危机要分两个方面来看，一是全球化；二是中国化。但是，中国化的基本面是很好的，如果大家在2009年当前这个阶段做房地产投资，收益可以说是相当稳定的，这是我的分析，谢谢。

　　记者：徐总谈谈一个实战投资者到了休闲娱乐之都，应该会有什么会发生，或是可以发生呢？

　　徐建平：我做房地产之后跑了很多城市，04年来到长沙看房产，也带来了很多朋友，如果按中国房地产区域来划分的话，能够被定义为旅游地产的话，其实只有海南岛。海南岛之所以被定义为“旅游地产”，是因为它的地域特征。海南岛最近八年来的发展有一个很好的机遇，在全中国只有这样一个唯一的省份是按照企业模式在进行城市管理的。

　　大家都知道，他们的省委书记本来就是管企业的，用一种管企业的形式去管理一个地区，在中国是很难得的，他在做一个尝试。不知道大家有没有这样一个体会，张总是一个非常成功的个人投资者，其实我们在座的任何人，每个人都是一个投资者，每个人都有这样的切身体会。我在90年刚刚下海的时候，我对我的老板说，你给我一套房子，我就为你打一辈子的工。

　　那么，当时还不是把房子写上我的名字，是给我一套九层楼的住宅，一房一厅，也是珠江实业开发的。其实，当时的想法很简单，我以前在医院做医生的时候，三个医生住一间房，还没有卫生间，很朴实的想法就是希望有一套带有卫生间的自己的住宅，不管这套住宅是不是我的名字，只是需要有这样一个空间。但是，随着你的财富积累，我就开始想从租的变成自己买的，从一房一厅变成两房一厅，从两房一厅变成三房一厅，再到想有别墅，再到想有到北京、石家庄、广州到处去买。其实，在这个过程中每个人都在成长中不断地追求着。

　　由于中国的地域太大，气侯差别也很大，海南岛是我国唯一一个没有冬季的地区。它把中国长江以北地域上的大量人口都吸引到那里去了。海南岛在早期想把它定位为中国的“旅游圣地”，从2004年开始正是在省里的会议中把海南岛定位为“国际旅游岛”。中国在管理体制上还是共产党领导的国家，它的安全性是很好的，由于目前东南亚很多城市的旅游度假圣地安全性比较差，尤其针对欧美人士。

　　所以，在中国成为“国际旅游岛”是一个非常精准的定位，由于“国际旅游岛”的定位，将会吸引大量的海外旅游者来这里投资。不知道大家有没有注意到，长江出手做房地产从来都是做大手笔，他的投资观念都是做15-20年投资房地产。那么，中国的企业在投资的时候，要看政治和策略，中国所有的开发企业都把投资盯在3-5年开发，这样的话你的产品就会受到很大的制约。张总投资的房地产在2-3年左右的回报就要达到2倍多，李嘉诚的地产投资每一亩增值都在10倍以上。

　　那么，如果在座的看得远的开发商都到海南岛做大手笔投资，海南岛今后将成为中国地产的一面旗帜。中国人的财富没有得到很好的切分，我们有资产市场，还有资本市场，资产市场是拥有一套房子，还有一个资本市场，中国人买股票的多，但买债券的人并不多。在美国，从60年代开始，就在旅游地产中有一个非常大的概念，即“分市度假”概念。这个概念在国外发达国家是很成熟的。中产阶级以上的人，可能不太愿意去买一套房子，可能愿意去买一套“分市度假”产品，“分市度假”产品的支撑来源仍然是房子，由此就会产生中产阶级以上的人对物业的追求。

　　在中国未来5年内，旅游地产市场的发展是极其庞大的市场。所以，我自己的看法就是，在中国房地产整体不断发展的今天，土地增值是一个基本概念，土地增值之后老百姓的经济收入提高以后，他们对自己生命的追求需要健康的生活环境，海南岛的度假旅游从以前的“到此一游”、“度假开会”变成了“休息养生”。那么，“到此一游”是按一、两天计算，“度假开会”是按一、两周计算，“休息养生”是论月来计算的。所以，我们对海南岛的旅游地产发展方向是非常认同的，希望大家多去那里看一看。