记者：国务院5月27日公布了固定资产投资项目比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，这是商品房资本金比例13年来的首次下调，这意味着什么？对长沙房地产市场来讲会产生什么样的影响？会不会影响长沙房价的上行与下调呢？

　　杨亮：资本金比例的松动，实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”。自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业的信心。国家之所以选择在此时出台保增长的救市政策，或许可以从另一个角度说明，目前楼市的运行状况可能并没有人们想像得那么乐观。大家都在说‘小阳春’，从数据上看，确实卖的还不错，但这只能表明抑制的需求释放了，一些楼盘的价格也出现了回调，但更深层次的矛盾尚未解决，诸如开发企业的资金链问题、可持续开发能力等等，可能要严重得多。因此，伴随着楼市交易的回暖，如果房地产开发的步伐不能尽快跟上，政府担心无法体现房地产业对投资的拉动作用;另一方面，房地产供应量的减少，对于房价飙升也是一个潜在威胁，这是出台政策的关键作用所在。

　　国务院此次出台的新政策对不同的商品房开发投资是有所区别的。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%。很明显，这表明国家是鼓励保障性住房和普通商品住房的开发投资的，作为抑制房价过高的手段之一，增加保障性住房和普通商品住房的投入自然会令更多的老百姓能够买得起房，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入。

　　对长沙市场而言，一方面，新政对开发商会起到一定的刺激作用，但由于资本金的松动并不意味着银行对房地产行业的放贷会敞开。而企业即便拿到更多贷款也不会去拿地或者开发新项目，因为市场上的购买力尚未完全释放，后市仍存在诸多变数，因此目前而言，最现实的做法就是加快消化库存、回笼资金。另外一方面，资本金比例下调可能不利于行业进行有效整合，对于银行来说，优质大型地产商带来的风险其实不大，许多资质差、抗风险能力弱的小开发商才是风险的源头。小开发商没有跨地区大规模开发的实力，也不可能改变“画地为牢、囤地卖楼”的粗放经营模式，在调整市道中有被兼并整合的可能。资本金比例下调对小型开发商是明显的利好，却可能阻碍了大型开发商的并购步伐。

　　新政将加快长沙市场保障性住房的发展，配合新政，长沙棚户区改造廉租房建设将迈上新的台阶，对于后市的长沙房价，也将会起到一定的促进作用，因为政策主要是针对开发商的利好，必将缓解开发商压力。但影响依然有限，因为决定长沙房价最主要的因素依然是供需关系，只有消化库存，提高房屋本身的价值，才会真正引来楼市的春天。

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