10月30日下午，“选择性投资，与城市共赢”海外置业策略讲座与轨道交通地产推介会在融程花园酒店隆重召开，国内知名行业专家学者、长沙主流媒体记者、相关省市级领导及房地产业界同仁300余位嘉宾莅临现场，共同探讨通胀时代投资、置业策略。作为湖南长沙第32届房交会主题活动之一，海外置业策略讲座与轨道交通地产推介会由房交会组委会主办，0731房产网、《长沙楼市》编辑部承办。国内知名专家北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩及北京交通大学中国综合交通研究中心执行主任、教授毛保华两位演讲嘉宾特邀出席活动，为置业群体如何在当前形势下从容置业、择优投资现场支招。以下为毛保华教授的演讲实录。
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毛保华教授简介：
北京交通大学交通运输学院城市轨道交通系主任，教授，博士生导师。担任中国系统工程学会理事、中国城市科学研究会理事、北京交通工程学会常务理事，中国交通运输系统工程专业委员会副秘书长，“交通运输系统工程与信息”学报主编，“铁道科学与工程学报”编委，兼任美国土木工程师学会会员，中国铁道学会高级会员，铁道部铁道运输特色专业教学指导委员会秘书长，教育部归国留学人缘科研基金评审专家，北京交通工程学会常务理事，中国交通运输系统工程学会副秘书长。
轨道交通对城市形态及居民生活的影响：
轨道交通是调整城市结构的基本前提和重要手段
衣食住行是我们在城市生活的一个基本需求，我们讲城市化，实际上就是聚集化。城和市是两个概念。城是有防卫墙的地方，能扼守交通要害，具有防守职能的军事据点。市是商品交换的地方，是一定地域内固定的、集中商品交易的场所。经济发展，“城”与“市”要结合为一体。
2010年，我国城市化水平达到46%，全国100万以上人口的城市达到了123个，这个数量是相当可观的。为什么会城市化？因为城市化有一系列的优点。比如娱乐设施、就业机会、居住条件、医疗卫生等其他生活保障设施上，都比农村要好得多。依靠土地生存的，才是农村。但是，城市并不是什么问题都好，也有不足之处。空气质量、交通拥挤、传染病及其他风险、居住条件等等，在很多地方并不比农村好。
我国城市化发展速度非常快，城乡差别很大，所以中央提出要搞城乡一体化，就是缩小城乡之间的差距，很多农村人跑到城市是一种向往，实际上他们之间有很大的差距。但现在障碍在慢慢消除，户籍制度松动，土地市场发育，基础设施改善，乡镇企业也在迅速发展，中心城市发展与区域城镇体系相融合，城乡一体化逐步发展。同时，长株潭一体化、长三角、珠三角等等，慢慢形成了一个大圈，各个大城市相互补充，有更大的发展潜力。
但同时，城市化对城市形态与居民生活也产生了一定的影响，它导致了工业及人口在城区过度密集，而城镇面积扩大，绿地减少，也加剧了土地、林业资源不足的矛盾。1995年以来中国进入了快速机动化阶段，2005年底，中国民用汽车保有量为3160万辆，2006年达到了2200万辆，2009年达到了7619.31万辆，较2005年增长了1倍多，速度发展非常快。 环境污染降低了城区居民的生存环境质量；交通基础设施建设落后于城市化进程，导致居民出行拥挤和大量交通事故。现在，很多交通事故都是拥挤而发生的，大家都在赶。
我们可以参考一下西方城市的历史经验，1970-1990年，欧洲居住在市区内的城市人口出现下降，中心区人口比例：法国巴黎由32%到23%；英国伦敦由41%到38%；瑞士苏黎世由38%到30%；荷兰阿姆斯特丹由80%到67%。以前，我们以为中国也会走这条路，现在看来为时过早。城市的中心区由于交通问题，每天要花1-2个小时在路上，别人上班只需要40分钟，你却需要2个小时，每天你少活了2个小时，很辛苦啊，有很多人住在郊区又搬回市中心了。所以，交通的落后、交通的滞后，使得我们想到郊区去住都很难。北京的13号线在2003年开通，现在又开通了5号线，但交通依然很拥挤。
城市轨道交通的出现，缓解了城市交通拥堵问题。首先，城市轨道交通有几个基本特征：一是以解决通勤等短距离交通为主。如上班、上学、下班、放学、回家。通勤交通的特点是时间、空间相对集中和固定，上班每天都是从家里到办公室，上学都是从家里到学校，时间也比较固定，但也是相对密集的。二是站间距短，平均在1公里-1.5公里的范围。三是速度较低。由于站距短，不可能开得很快。四是列车编组较小。不像国铁编20节、25节。地铁最多编到8-10节就到头了。五是列车发车（追踪）间隔小，2-3分钟一趟。六是采用直流或内燃牵引。七是无须预定（无固定）座席。八是非全天营业，晚上是用来维修的。
轨道交通是调整城市结构的基本前提和重要手段。为什么这么说呢？因为，很多城市都要经历从单中心城市向多中心城市的变化过程，一开始只有50-80万人，有一个中心就可以了。但是，大家慢慢都拥进城市以后，这个地方的地貌就有可能会受到影响，不可能都盖高层大楼，就必然要找到子中心再发展。所以，城市布局在发展过程中会有演变。我认为，轨道交通是一种非常好的、非常合理的引导手段。为什么说只有轨道交通才具有既可以引导城市适度扩散，又能防止城市过度扩散的功能呢？我认为有以下几个理由：
首先，轨道交通正点率、出行时间短、出行综合费用低，能够提供满意的交通服务水平，让我们愿意到远一点的地方去工作和居住。在主城区中心的出行成本是比较高的，也不方便。城市轨道交通最大的优势是准，并不是快，我的出行时间是可预测的，我要去火车站、机场，中间所花的时间加减差不到30秒，除非车子坏了，动不了了。所以，城市轨道交通最大的优点是准，并不是快。
第二，次中心的地产价格与居住环境更加优良。城市轨道交通能够满足扩散的要求，轨道交通不能抵达的地方，肯定具有更高的居住成本或出行阻抗，足以防止人们大量地迁移过去。因为现在并不是每个人都能开得起车上班。换句话说，城市轨道交通对城市发展的过程也有引导作用。主城区通过轨道交通可以支撑其他组团，可以引导适度扩散。另一方面，轨道交通可以防止过度扩散，不至于让主城区在扩散中跑调。
在对居民生活产生的影响上，城市轨道交通可以分为以下三个方面：第一，地铁运营可以显著缩短居民出行时间。上海地铁开通人民广场—辛庄，开通前要1-1.5个小时，开通之后只需要40分钟了，出行时间缩短了1倍多。
第二，地铁运营可以促进周边生活配套设施改善。在城市边缘区域以当地居民为主，外地人住过来就不方便了。社区型商业仅能满足日常生活需求，置业特征是置业外流型。当地铁开通以后，就到了区域居住区，以当地居民为主，导入外来（外地）置业人口，也是社区型商业，仅能满足日常生活需求，仍然是置业导入型。配套完善之后，就变成了混合型了，本区+外地+外区人口，也有成熟的商业配套，置业稳定。
第三，地铁运营可以改变居民出行方式。地铁的出行范围较大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此地铁必将成为居民主要出行方式。
