2012年，长沙楼市在历经全国房产宏观调控洗礼后，年初温和冷清开局，随着两会召开，国家继续严厉调控楼市，在此影响下，上半年整体楼市可以说是表现平平。
下半年随着开发商“以价换量”刺激营销，刚性购房需求持续释放，市场回暖加快了步伐，尽管经历了较为冷清的“金九银十”，但进入11月份，楼市在低潮中回升明显，出现了“供销两旺”的热闹场面，12月份，热度不减，长沙楼市周网签量连续保持在三千套以上。不少业内人士认为，长沙楼市会在暖冬中画上“句号”，并且也会迎来明年的良好开局。
莫非任志强的“三月房价暴涨论”真的会不期而至？明年的房地产到底走向何方？在今年跌宕起伏的楼市风云下，到底是哪些楼盘实现脱颖而出决胜收官？他们靠什么令购房者情有独钟呢？1月18日，2012长沙楼市年报暨2012年度长沙楼市排行榜将盛大举行，将为您一一分解2012长沙楼市风云变幻，揭露真相。
在楼市年报以及排行榜正式发布之前，本网特专访湘腾琴岛营销总监欧阳晟，以其通过经验的交流和碰撞，探讨明年的房地产市场应对策略，并给购房者提供更加理性的认知和参考。
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记者：2012年的中国楼市已至年关。这一年有彷徨，有期待，更有惊喜，您如何看待2012这一年来的长沙楼市变化？用几个词语来概括和解读一下？
欧阳晟：个人感觉商铺投资火爆，刚需住宅活跃，市场整体平稳。
记者：据中国指数研究院公布的调查数据显示，11月全国百城住宅均价连续第六个月环比上涨，部分重点城市房价甚至超过调控前，在楼市调控政策出台至今，整体楼市呈现供销两旺的信号确实不容小看。都说楼市会在“暖冬”中实现完美收官，您如何看待目前的市场现象？到底是什么人在买房？购房群体的特征是怎样的？
欧阳晟：经常在电台新闻中听闻：虽然住宅均价连续第六个月环比上涨，但涨幅非常小，基本都在百分之零点几，也就是说市场整体还是趋于平稳。
其实所谓的“暖冬”，跟开发商降价促销有很大关系。年关将至，很多房产公司为冲刺年终业绩，支付工程款项，往往会执行“以价换量”策略。看看各大户外广告的内容，就能说明这一点。
记者：12月2日晚，经济学者郭建波在微博上约赌任志强的三月房价暴涨论，引起了广泛关注，面对两位业内专家的公开约赌，您支持哪一方的观点呢？依据是什么？
欧阳晟：个人认为，年关一过，“以价换量”的情况将大大缓解，但并不会乐观到“房价暴涨”程度。一方面，部分楼盘调整推盘节奏至明年2月以后以规避“年关价格战”，因此年后市场整体推货量将加大；另一方面，“年关促销季”消化了一批购房群体，市场需求量减少。可以预见，“价值诉求点”将取代“降价”，重新成为多数楼盘推广的核心，而买方也将由单纯的追求低价改为重新审视楼盘性价比。
记者：12月以来，“4天诞生5地王”受到了广泛关注，并引发对于楼市和房价的担忧与焦虑，房地产商在年底对于土地的加码投入，究竟是来自对市场的判断，还是来自对政策信号的提前预知？您怎么看这一现象？
欧阳晟：对于近期“地王”的产生，要理性、深层次的分析。首选，目前频出的地王，并不是“楼价疯涨，地块疯抢”环境下产生的，很多是以出让底价成交，折合成楼面单价后，也就在周边楼盘房价的40%—50%之间，并不离谱。其次，地王的高价格均有价值支撑，或在市中心黄金地段，或土地面积巨大且在政府规划的CBD新区，升值空间巨大。再次，“地王”项目的逐个出现，也是房地产市场经过多年市场化竞争后，向“品牌化、实力化、品质化”发展的必然结果；最后，从“地王现像”也可以看出，开发商对市场的判断趋于乐观，同时，高地价必然催生高房价，因此以此推断房价仍会攀升并不无道理。
记者：房产税一直被炒得沸沸扬扬！11月28日，中国社科院发布报告提出，应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。以“人均40平方米”作为开征房产税的界限，是否具有合理性？同时前住建部发布数据，“截至2011年，我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米。”您如何看待房产税？对后市将会产生怎样的影响？
欧阳晟：国家开征房产税的初衷是好的，但是也不可避免的会面对几个问题：1、房产税的目的在于通过抬高囤房成本减少炒房，进而遏制房价快速上涨，但打击了投资客的同时，也打击了刚需客群；2、开征房产税可操作性差；3、考虑到房产税是面向全体有房族而非投资客征税，房产税率不可能太高，若房价年涨幅10%，而房产税率仅1%，则对于囤房成本而言并不高，起不到太多的遏制房价的作用。因此，个人认为，通过开征房产税遏制房价并非良策；帮助开发商降低成本，同时专门针对炒房群抬高门槛才是维持房价平稳的上策。
